20 декабря. Юридическую чистоту квартиры можно проверить несколькими способами: обратиться к профессиональным юристам или изучить всё самостоятельно. В случае обращения к юристу, необходимо будет оплатить его услуги. Кроме того, есть вероятность довериться непрофессионалам, которые упустят что-то важное.

Этапы проверки

1. Проверяем продавца. Прежде всего, до оформления сделки купли-продажи, следует проверить продавца. Для этого следует внимательно изучить его паспорт, убедиться в подлинности документа. В случае возникновения сомнений, лучше зайти на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России и найти список недействительных паспортов. Для проверки имеется ли предъявленный вам документ в базе, достаточно ввести серию и номер.

Ситуация осложняется в случае, если от лица владельца недвижимости действует доверенное лицо. Любые сделки с доверенным лицом сопряжены с дополнительными рисками, поэтому крайне важно внимательно изучить доверенность.

В доверенности должно быть указано, какие права имеются у доверенного лица: имеет ли он право подписывать договор купли – продажи и брать деньги или он имеет право только договариваться с покупателем, а подписывать договор будет владелец недвижимости.

Затем следует проверить, не состоит ли продавец на учёте в наркологическом или неврологическом диспансере. Для этого можно попросить у продавца соответствующие документы. Ещё одним доказательством отсутствия наркотической зависимости и психических заболеваний будет наличие водительских прав.

1. Проверка документов на недвижимость. После проверки личности продавца, можно приступать к проверке правоустанавливающих документов на недвижимость, то есть документов, подтверждающих, что продавец действительно имеет право на продажу данной недвижимости. Первый документ, который следует проверить – свидетельство о государственной регистрации. Однако с 15 июля 2016 года данный документ не выдаётся, поэтому если собственник вступил в право владения после указанной даты, то данный документ он вам представить не сможет. На сегодняшний день право собственности на недвижимость подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В ЕГРП отражается вся информация об объекте недвижимости, начиная с 1991 года.

Из данной выписки можно узнать, к кому за это время переходило право собственности на недвижимость, накладывались ли аресты на имущество.

Если в ЕГРП отсутствует информация о данном объекте недвижимости, то это говорит о юридической чистоте недвижимости. То есть с момента приватизации данной недвижимости никаких сделок с ней не проводилось.

Затем следует проверить документы, на основании которых данный владелец получил недвижимость в собственность:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• свидетельство о наследстве;
• акт приватизации.

Помните, что, согласно действующему законодательству, максимальный срок, в течение которого сделки с недвижимостью могут быть оспорены, составляет 3 года. Если в течение этого срока были какие-то споры о праве собственности в прошлом, что будет отражено в выписке из ЕГРП, то у владельца следует попросить представить решение суда по данному вопросу.

Важно проверять все бумаги очень тщательно, ведь мошенники в наше время могут подделать практически любой документ. Текст должен быть чётким, не должно быть следов каких-либо исправлений или корректировок. Исправления возможны, но они должны быть заверены нотариально. Важно сверить даты, имена и подписи участников сделок.

1. Проверка жильцов, зарегистрированных в квартире. Для того чтобы понять, есть ли зарегистрированные в квартире жильцы, следует проанализировать выписку из домовой книги, которая обязательно должна быть у владельца недвижимости. Правда, есть одна деталь – владелец, оформляющий данную выписку, может получить её за тот период, когда он был зарегистрирован в квартире.

В выписке будет указано также, кто был зарегистрирован в квартире, а потом выписался. В случае если зарегистрированный в квартире жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти и его дата выдачи. Если жилец попал в места лишения свободы, выехал в длительную командировку или был призван на военную службу, то это также будет отражено в выписке.

Особое внимание следует обратить на то, прописаны ли в данной квартире дети, не достигшие возраста 18 лет, так как именно с ними возникает больше всего проблем при снятии с регистрационного учёта. По закону, чтобы снять ребёнка с регистрационного учёта, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Проверка выписки из домовой книги необходима, в первую очередь, для того, чтобы определить могут ли появиться претенденты на квартиру после завершения сделки купли-продажи.

1. Проверка состояния квартиры. Прежде всего, следует убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок – для этого следует у владельца попросить документы из Бюро технической инвентаризации. В соответствии с действующим законодательством, любые изменения должны согласовываться с БТИ.

• Когда сделка купли-продажи может быть признана незаконной
• 
• Нет никакой гарантии, что даже при самой тщательной проверке чистоты квартиры, не возникнет в будущем проблем, и придётся решать споры в судебном порядке. Суд может признать состоявшуюся сделку купли-продажи недвижимости незаконной в следующих случаях:

• сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов, попечителей или органов опеки;
• продавец признан ограниченно дееспособным или недееспособным,
• доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия,
• сделка купли-продажи совершена с грубым нарушением действующего законодательства;
• доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, оформленной с ошибками,
• сделка ущемила права нуждающихся в опеке граждан;
• сделка совершена под давлением и угрозами со стороны продавца или третьих лиц.

1. VK

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться?

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Проверка сделки купли квартиры

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.

2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.

4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена.

Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска.

Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.
10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности. Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.
12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.
13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Как проверить юридическую чистоту недвижимости, юридическая чистота квартиры | Prime Quality. 8 (499) 403-11-43

 Термин «юридическая чистота недвижимости» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально — в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь к специалистам и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Что нужно проверять

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время. Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ (ордера, копии финансово-лицевого счета).

   Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по действующему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд.

   Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи.

   Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.

2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью. Если квартира продается не с первичными документами (приватизация, выплата пая в ЖСК, договор долевого участия), а с ней ранее проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области нас насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, мама ребенку и т.д.). Когда же вскрывается вышеуказанная ситуация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

   После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности — 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.

3. Продавцы квартиры. Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной. В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь — нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд! Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия. Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) . Приобретая квартиру, без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной». Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке — может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).

   Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.

4. Документы на недвижимость. Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ и другие организации, сейчас — Росреестр). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).

   Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута.

   На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это однозначно касается договоров ренты).

   Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Если у вас появились дополнительные вопросы по проверке юридической чистоты недвижимости или безопасности вашей сделки — проконсультируйтесь с нами по телефону 8 (499) 403-11-43

Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки

1. Отсутствие ограничений и обременений. Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав.

   Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

   По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.

2. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ).

   Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.

3. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости. Эту информацию стоит также проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ и ЖЭКа(ЕИРЦ) с предоставленными правоустанавливающими документами.

   В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные документы из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.

4. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах.

   Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.

5. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире).

   На нашей практике были и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа(!).

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов. Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад — и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота квартиры — очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.

Статья для журнала «Недвижимость и цены».

Отредактировано и дополнено в 2015 году, дата первой публикации 30.03.2006

• Автор: Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.
• Ведущий семинаров о правильной покупке недвижимости, блога «О недвижимости: легко и просто».
• В сфере недвижимости с 2000 года.

Copyright © 2020, Prime Quality. 8 (499) 403-11-43.

Юрист по квартирам и недвижимости: проверка юридической чистоты сделок

При покупке недвижимости обращение к юристам — это условие спокойствия и гарантия, что вы не потеряете своё имуществоОпубликовано: 26 декабря 2016

При покупке недвижимости перед человеком встаёт вопрос о безопасности сделки. Попустительское отношение к приобретаемому объекту недвижимости может привести как к сложностям при регистрации сделки и права собственности на приобретаемый объект, так и к потере денежных средств, приготовленных для покупки жилья.

при покупке квартиры следует обратить внимание на то, кто является собственником квартиры и совпадает ли это лицо с человеком, продающим Вам данное жилое помещение. Если это разные лица, то необходимо проверить полномочия продавца на продажу квартиры от имени собственника. Полномочия должны быть отражены в нотариально заверенной доверенности.

Во-вторых,

следует установить, является ли квартира совместной собственностью супругов. Если квартира является совместной собственностью супругов, но в выписке из ЕГРП фигурирует только один из супругов, то необходимо у продавца потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение сделки купли-продажи.

В-третьих,

определить являются ли несовершеннолетние лица, проживающие или зарегистрированные в квартире, собственниками продаваемого жилья. В случае если да, то от продавца необходимо получить согласие на отчуждение недвижимости, выданное органами опеки и попечительства.

В-четвертых,

на момент продажи из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные там лица. Если кто-то не может приехать для подачи заявления, но вот-вот выпишется – ждите снятия с регистрационного учета всех лиц до регистрации сделки, в противном случае вам и только вам потом придется добиваться снятия их с учета через суд.

В-пятых,

внимательно проверьте совпадение планировки квартиры с технической документацией. Если бывшие владельцы произвели незаконную или несогласованную перепланировку, потребуется масса времени для ее легализации и не факт, что такая легализация будет возможна (особенно если изменялись несущие стены).

Перечень обязательных документов для регистрации сделки вам сообщат в регистрирующем органе или МФЦ при обращении, однако все эти документы и не только важно обозреть еще до внесения задатка и начала оформления сделки. Повышенная бдительность гарантирует юридическую чистоту недвижимости.

1. Свидетельство о праве собственности или выписку из реестра прав на имущество. Если фамилии различаются – доверенность на право распоряжения данной квартирой.

2. Технический паспорт с планом помещения. Сравните текущую планировку и планировку в техпаспорте.

3. Справку из отдела миграции или домовую книгу в подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц или же их списка.

4. Паспорт, из которого вам нужно установить факт состояния в браке.

5. Документ-основание для регистрации квартиры (например, договор дарения). Он необходим для определения статуса квартиры – является ли она совместно нажитым имуществом супругов или нет

6. Квитанции об оплате последних выставленных счетов за коммунальные услуги. Это позволит убедиться в отсутствии многотысячных долгов, погашать которые придется новому владельцу жилья.

Особое внимание стоит уделить даже малейшим слухам о наличии претензий третьих лиц. К примеру, из этой квартиры ранее через суд некоторые лица могли быть признаны утратившими право проживания.

Решение даже могло вступить в законную силу, но находиться на рассмотрении в суде надзорной инстанции. Небольшой, но все же шанс на отмену решения и передачу дела на новое рассмотрение сохраняется.

• Поэтому при малейших признаках еще не завершенного конфликта – лучше воздержаться от покупки проблемного жилья, каким бы привлекательным по цене оно не было.
• На сайте Росреестра имеется возможность проверить квартиру по кадастровому номеру, если она ранее была поставлена на кадастровый учет.
• При формировании запроса по адресу жилого помещения или кадастровому номеру вы получите следующую информацию:

• вид прав, зарегистрированных на данное имущество и дата регистрации объекта;
• дата последних изменений в базе данных;
• площадь объекта недвижимости;
• возможные ограничения на распоряжение имуществом (арест, залог, ипотека и т.д.);

Полученные сведения должны совпадать со всеми представленными вам продавцом документами. В противном случае юридическая чистота квартиры может быть под вопросом и досконально проверить ее сможет лишь опытный юрист.

Сделка купли-продажи недвижимости достаточно непроста и требует профессионального подхода. Юристы нашей коллегии помогут вам детально разобраться во всех тонкостях покупки квартиры, а также проверят чистоту сделки и сопроводят вас при оформлении договора купли-продажи квартиры.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке выполняется нашими юристами в кратчайшие сроки. По ее результатам вы можете быть уверены в юридической чистоте приобретаемой квартиры.

1. Право- и дееспособность продавца;
2. Правоустанавливающие документы на квартиру;
3. Возможные обременения и претензии от третьих лиц;
4. Наличие возможных конфликтов с родственниками, наследниками, иными лицами, которые претендовали или могут претендовать на жилье.
5. Обращаясь к нашим юристам за помощью вы можете быть уверены – приобретаемый объект не вызвал никаких подозрений у профессиональных юристов, а значит юридическая чистота недвижимости проверена на все 100!

УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ о помощи юриста по квартирам.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

В современной России наиболее прагматичный вариант – это приобретение новой квартиры. С этим утверждением не станет спорить ни один российский юрист, так как приобретение жилья на вторичном рынке заведомо таит в себе риск приобретения квартиры с пороками и обременениями, о которых покупателю на момент совершения сделки не будет известно.

Тем не менее, если вы все-таки решили приобрести квартиру на вторичном рынке, то вам просто необходимо выполнить ряд проверочных мероприятий, которые позволят избежать массы неприятностей в будущем. О них мы и поговорим в предлагаемой статье.

Юридическая чистота квартиры

В настоящее время не существует какого-либо четкого и единого механизма проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Поэтому каждый специалист может проводить эту процедуру по-своему.

Профессиональные юристы могут пользоваться как законными методами, так и относительно законными.

В последнем случае часто задействуются «связи» в правоохранительных и других компетентных органах, что позволяет не только убыстрить проверку, но и провести ее как можно более тщательно.

Однако откроем секрет, что даже самая тщательная проверка не гарантирует покупателя от неприятностей. А стопроцентная гарантия некоторых адвокатов – это обычный рекламный трюк для привлечения клиентов. Однако гонорары за подобную проверку адвокаты требуют не малый.

В случае же действий обычного человека набор возможностей существенно ограничивается. Однако, несмотря на это, качество действий обычного человека может не уступать работе маститого адвоката.

Перед началом проверки будущему покупателю необходимо знать, что вся работа ведется по двум направлениям:

• Выяснение фактического положения с жильцами и иными обременениями квартиры;
• Уяснение юридической судьбы квартиры, то есть проверка истории сделок с ней.

Проверка по двум этим направлениям может и должна проводиться параллельно. О тонкостях методах проведения такой проверки расскажем подробнее.

Проверка наличия обременений квартиры

На сегодняшний день широко распространена практика получения кредитов с их последующим не возвратом. Соответственно, квартира может являться предметом залога, судебного разбирательства, либо на нее может быть наложен арест.

Подобные обстоятельства довольно сложно утаить, да и в большинстве случаев подобную сделку попросту не зарегистрируют, так как, например, при залоге квартиры ее отчуждение невозможно без согласия банка в силу требований части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Покупателю необходимо знать, что все обременения подобного рода подлежат обязательной фиксации Росреестром, а, следовательно, узнать о них можно путем получения соответствующей справки в отделе Росреестра по месту нахождения квартиры или в многофункциональном центре. Сведения относительно обременения жилья общедоступны и могут быть получены любым заинтересованным лицом.

Второй момент, который стоит проверить – это жильцы квартиры. Стоит отметить, что согласно действующему законодательству РФ справка о составе семьи для регистрации сделки не требуется. А потому всю работу придется выполнять покупателю самостоятельно.

Перед началом работы на данном направлении необходимо внимательно изучить требования статьи 292 Гражданского кодекса РФ. В принципе после ее прочтения уже понятно, что необходимо делать.

Тем не менее, отметим, что проверять квартиру следует на наличие несовершеннолетних детей, которые там постоянно зарегистрированы, а также граждан, которые участвовали в приватизации, но не приобрели свою долю в недвижимости.

Выявление перечисленных граждан необходимо потому, что их право на проживание не может быть прекращено с переходом право собственности на квартиру к новому собственнику. Всех остальных граждан новый собственник может выписать и выселить без каких-либо особых проблем.

Для фактической проверки перечисленных обстоятельств необходимо иметь действующую справку о составе семьи, а также архивную выписку о составе семьи на момент приватизации квартиры.

Получить такие справки сегодня можно через все тот же многофункциональный центр.

Сравнение этих двух документов и даст все необходимые ответы относительно проживания несовершеннолетних и граждан, участвовавших в приватизации.

Еще одна деталь, которую стоит упомянуть – это состояние продавца квартиры в браке. Хотя данный момент и проверяется сотрудниками Росреестра, покупателю необходимо помнить, что в большинстве случаев требуется согласие второго супруга на продажу квартиру.

Опытные юристы не гнушаются требовать у продавца квартиры справку о наличии у него психических заболеваний.

Не секрет, что сделка, совершенная лицом, которое не понимало значения своих действий, может быть признана недействительной.

И хотя подобные прецеденты не часто встречаются на практике, да и требование подобного документа может показаться оскорбительным, забывать о такой возможности не стоит.

На практике распространены ситуации, когда от имени продавца действует другое лицо на основании доверенности.

Такая ситуация сама по себе является вполне нормальной, однако покупателю стоит удостовериться, что реальный продавец жив и здоров.

Потенциальному покупателю стоит помнить, что согласно нормам Гражданского кодекса РФ доверенность прекращает свое действие в случае смерти доверителя. Соответственно и сделка, заключенная в такой ситуации, будет недействительной.

Если же покупатель сталкивается с передоверием, когда поверенный сам выдает доверенность еще одному лицу, то от такой сделки лучше всего отказаться сразу во избежание потенциальных неприятностей.

Проверка юридической судьбы квартиры

Юридической судьбой вещи (квартира не исключение) принято считать все историю переходов прав собственности на нее с момента создания и до заключения конкретной сделки.

Подобная проверка начинается с выяснения обстоятельств приобретения жилья нынешним собственником. Необходимо знать, что основания приобретения могут быть различными. Так квартира может быть приватизирована, унаследована, куплена, получена в дар или приобретена иным способом.

Наиболее распространенный случай приобретения жилья в нашей стране – это приватизация. О ней мы уже упоминали в первой части статьи.

Однако помимо наличия жильцов также стоит обратить внимание на законность проведения самой приватизации и наличие граждан, которые на момент приватизации проживали в квартире, но по каким-то причинам в приватизации не участвовали.

Для этого необходимо поднимать архивные выписки о составе семьи на момент приватизации, а также запрашивать сведения в муниципалитете о гражданах, которые действительно участвовали в процедуре приватизации.

Вообще подобная проверка – это обязанность приватизационной (муниципальной) комиссии. Поэтому возможные ошибки и злоупотребления здесь маловероятны. Тем не менее, для абсолютной уверенности проведение такой проверки вовсе нелишне.

В том случае, если жилье приобретено по другим основаниям, то проведение проверки чистоты квартиры будет сложнее. Поэтому здесь действует несколько простых правил, которыми пользуются опытные юристы:

• Чем больше с квартирой совершалось сделок, тем запутаннее ее юридическая судьба и тем больше вероятность совершения нечистоплотных сделок;
• Чем дольше квартирой владеет последний собственник, тем лучше. При этом наиболее безопасен такой вариант, когда срок такого владения превышает 3 года.

Логичность перечисленных правил вполне естественна, так как все ранее совершенные сделки были зарегистрированы, поэтому найти явные ошибки или злоупотребления, имея обычный набор документов, будет непросто даже специалисту.

Однако стоит помнить, что первый сигнал о возможных неприятностях с квартирой – это наличие значительного числа сделок с ней в довольно короткий промежуток времени.

Часто именно таким приемом пользуются мошенники, чтобы замести свои следы, ведь большинство из них прекрасно знает, что в случае чего крайним останется последний владелец недвижимости, а они с высокой долей вероятности выйдут сухими из воды.

Правильность второй рекомендации напрямую подтверждается нормами закона. Ведь именно 3 годами исчисляется срок исковой давности, то есть именно тот срок, в течение которого предыдущему владельцу могли быть предъявлены претензии.

Однако данный срок не в полной мере распространяется на случаи с приватизацией. Поэтому даже если квартиру приватизировали 10 лет назад, у граждан, чьи права были нарушены при ее проведении, даже в течение этого периода остается право на защиту. А значит, приватизационные процедуры следует проверять независимо от их давности.

И наконец, последний момент, на который необходимо обратить внимание – это его величество случай. Так как даже самая тщательная проверка не даст гарантии, что, к примеру, 10 лет назад интересующая квартира не была объектом пристального внимания «черных риэлторов», а пожилой или пьющий собственник преждевременно не закончил свое бренное существование в этом мире.

Подобные ситуации вскрываются крайне редко да еще и по прошествии значительного времени, то даже Господь Бог не даст гарантии, что тот самый риэлтор не захочет облегчить душу следователю по данному эпизоду.

И следователь будет обязан возбудить уголовное дело, пострадает от которого, прежде всего, нынешний владелец квартиры, которую у последнего попросту заберут.

Ибо интересы добросовестных приобретателей недвижимости в нашей стране практически не защищены.

Стоит почитать

Юридическая чистота квартиры, комментарии юристов

Юридическая чистота квартиры.Что необходимо проверить перед покупкой квартиры? Какие документы мне необходимо попросить у продавца?

Покупкаквартиры, дело ответственное. На сегодняшний день существует множество риэлторских фирм, предоставляющих услуги по проверки квартиры перед покупкой на предмет ее юридической чистоты. Что же такое юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять.

Под юридической чистотой понимаются риски, которые могут возникнуть у покупателя не только при оформлении сделки, но и в последующем. В данной статье, мы постараемся рассмотреть некоторые моменты, о которых потенциальному покупателю квартиры необходимо знать.

Первое, что необходимо сделать перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры это выяснить есть ли у продавца право на продажу данной квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости является свидетельство о праве собственности, выданное подразделениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Необходимо попросить у продавца свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости, а по возможности получить его копию.

В настоящее время порядок регистрации права собственности в России осуществляется таким образом, что после регистрации новой сделки по объекту недвижимости старые свидетельства о праве собственности у прежних продавцов не изымаются.

По этому, определить является ли свидетельство о праве собственности действительным по его виду невозможно.

Для установления действительных данных по объекту сделки целесообразно в подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии запросить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

• Для определения юридической чистоты сделки, выписка на жилое помещение имеет огромное значение.
• В данной выписке фиксируется следующие данные:
• а) описание объекта недвижимости;
• б) сведения о зарегистрированных правах на него;
• в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;
• г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.
• При помощи сведений из ЕГРП можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:
• — установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
• — наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
• — информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
• — поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения.
• Работа по определению юридической чистоты сделки также подразумевает, что при изучении документов по квартире покупателю следует учитывать следующее:
• а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
• б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, свидетельство выдается каждому из сособственников и в каждом свидетельстве указывается на количество долей, принадлежащих данному лицу.

Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Однако сведения о совладельцах на обратной стороне свидетельства о праве собственности могут быть указаны не всегда.

Рассмотрим следующий пример, при исследовании юридической чистоты выясняется, что право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.

1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон № 122-ФЗ»), а именно до 31 января 1998 года, и данное право собственности не зарегистрировано в ЕГРП.

В данном случае свидетельство о праве, оформленное в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют.

Тем не менее, продавец должен располагать документами, подтверждающими право на данный объект недвижимости, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор купли-продажи, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье и являются действительными и в настоящее время.

Следующий пример, при изучении юридической чистоты квартиры выясняется, что продавец состоит в браке, и жилье приобретено во время брака, то есть являться совместно нажитым имуществом, а следовательно перед продажей квартиры необходимо разрешение супруга на отчуждение совместно нажитого имущества, которое оформляется нотариально.

Если согласие супруга не будет получено, то в последствии такую сделку можно расторгнуть. Причем важен не только момент нахождения в браке на момент продажи, но также и на момент покупки данной собственности.

При изучении ситуации может быть выяснено, что недвижимость была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, то продать данную недвижимость возможно только с письменного согласия бывшего собственника этой недвижимости.

Перед заключением сделки также необходимо выяснить все ли жильцы выписались (если отчуждается дом, квартира, комната). Информация о всех зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади есть в лицевом счете и домовой книге, копии этих документов можно взять в РЭУ, ЖСК, ДЭЗе и т.д.

Будущему собственнику недвижимости также крайне важно узнать, не сдана ли она по договору найма жилого помещения. В соответствии со статьей 675 Гражданского Кодекса РФ смена собственника недвижимости не влечет расторжения договора найма. Купив такую недвижимость, гражданин автоматически становится наймодателем, а в его квартире, доме, комнате, будут жить чужие люди.

При изучении чистоты квартиры, также необходимо обратить внимание на все предыдущие сделки с данной квартирой. Если при переходе права собственности по предыдущим сделкам были ущемлены чьи-то права, то в последствии, все последующие сделки могут быть признаны недействительными, а последний собственник может лишиться только что приобретенной квартиры.

Для того, чтобы избежать этого необходимо по домовой книге отследить всех ранее проживавших в данной квартире на предмет соблюдения их прав при совершении следок с данной квартирой. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних, чьи права при приватизации в начале 90-х годов прошлого века зачастую не учитывались.