Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

• Адрес (месторасположение);
• Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
• Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
• Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
• Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Срок

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

Требования к арендуемой земле

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Арендная плата

• В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.
• Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.
• Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.
• Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Земли специального назначения;
• Земли особо охраняемых природных территорий;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Условия использования и сохранения качества земельного участка

1. Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

2. Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

3. Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.
4. Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

• Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
• Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
• Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Ограничения по использованию земли

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст.

209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

• В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
• По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.
• Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.

Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

• Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
• Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
• Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
• Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
• Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
• Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Дополнительные условия

• Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
• Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
• Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
• Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Прежде всего, существенные условия договора аренды земельного участка — это указание месторасположение надела, общая площадь, различные опознавательные знаки, сумма ежемесячной оплаты, целевое предназначение. Также в них входит условия по пользованию земельным участком, сроки возвращения ЗУ владельцу, ограничения в применении, обязанность сторон за неисполнение или нарушение договорных соглашений.

Местонахождение и площадь

Это даёт возможность точно установить ЗУ, подлежащего передаче арендатору. Отсутствие подобных сведений в договоре, делает его незаконным. Поэтому в нём отображены следующие нижеизложенные данные:

• Точный адрес нахождения надела;
• Категория: сельхозначения, под строительство, промышленные наделы;
• Вид использования: вспомогательные, условно разрешённые, основные;
• Кадастровый номер;
• Различные опознавательные знаки;
• Общая площадь земли.

К договорному соглашению обязательно приложить план ЗУ.

Срок

Он определяется преимущественно самими сторонами сделки. На законодательном уровне предусмотрены максимальные сроки действия аренды. Это относится участков сельхозначения, продолжительность пользования может составить — 49 лет.

Если срок действия договорного соглашения, не определён, тогда он оформляется на неопределённое время.

После истечения указанного срока, арендатор может его пролонгировать, но в случае своевременного внесения платежей и соблюдения условий использования ЗУ.

О своём намерении, необходимо сообщить собственнику участка. При желании, в действующий документ могут вноситься дополнительные условия. Если даже арендатор не совершит ранее описанных действий, он всё равно может продолжить использовать территорию, при отсутствии претензий со стороны владельца. Договор будет автоматически продлён с теми же, прописанными требованиями.

Требования к арендуемому земельному участку

К арендатору, согласно договорному акту, переходят определённые обязанности по исполнению некоторых условий. Эти требования имеют относительный характер по освоению земельного надела под строительство. Запрещено вносить коррективы в условия аренды ЗУ с целью ограничения прав арендатора без получения предварительного с ним согласования.

Расторгнуть договорные соглашения можно раньше положенного срока, но при наличии выявления значительных нарушений. Поскольку это всё будет решаться в судебном порядке, все обнаруженные нарушения подкрепить фактами и предоставить судье, тогда эти действия будут расцениваться как правомочные.

Оплата за аренду земли

Взяв за основу ст.65 ЗК РФ, из неё следует: пользование любым земельным участком предоставляется исключительно на платной основе.

Размер оплаты за арендуемый надел, который принадлежит государству или муниципалитету, будет определяться в зависимости от основных принципов формирования конечной суммы.

Если договорное соглашение заключается после проведения открытых торгов, объём ежегодной оплаты или первоначального взноса, определяется по итогам проведённого аукциона.

Плата за аренду может иметь твёрдую денежную форму, но также можно выплачивать и определённый процент от  полученных плодов, доходов или продукции от используемого арендного участка, в зависимости от того, в каких целях он используется.

В этом случае собственник и арендатор обговаривают вместе удобную форму оплаты, после этого, подписывают договорной документ и приступают к активному сотрудничеству.

При обоюдном согласовании, в договор можно включить комбинированную форму уплаты, если это удобно для заинтересованных лиц.

Целевое предназначение

Земельный кодекс оставляет право за арендатором при аренде надела у государства или у местной администрации на возведение жилых, производственных и иных объектов, исходя целевого предназначения территории.

То есть не запрещается использовать территории под строительство.

Сейчас это достаточно выгодная услуга для тех, кто активно занимается индивидуальным предпринимательством в сфере сельскохозяйственного назначения и в иных подобных областях.

Что же непосредственно касается аренды земли у физического лица, целевое предназначение устанавливается непосредственно самим хозяином.

В случае если земля используется не по назначению, либо нарушены договорные соглашения, тогда владелец данного надела имеет полное право расторгнуть договор. Также может потребовать и возместить причинённые убытки.

Прийти к общему консенсусу можно посредством устной договорённости или решить все эти нюансы в суде.

Целевое предназначение ЗУ предопределяется её категорией: сельхозначения, населённых пунктов, спец. назначения. Земли, находящиеся в запасе городских или районных административных организациях.

Условия использования ЗУ

Требования по использованию земли и обязанности арендатора по сохранению качества наделы, прописаны в основном документе. Так, в его прямые обязательства входит применение ЗУ строго по целевому предназначению, допустимым методом использования и поставленной целью.

Использование земли не должно наносить вреда окружающей природе, в том числе и этому участку. Арендатор обязуется не загрязнять, не допускать деградирования и снижения первоначального качества ЗУ.

В случае неисполнения этого требования, будет приглашена комиссия для оценки почвы, затем применены штрафные санкции к арендатору.

Плюс ко всему, собственник территориального надела может потребовать возмещение убытков.

Условия возвращения участка арендодателю

Расторгнуть арендное соглашение можно согласно общим требования, изложенным в нормативных актах действующего законодательства.

Основаниями, являются:

• Истёк срок действия арендного договора, последующего его продления не было;
• Отказ любой стороной от договора, если он был заключён на бессрочное действие;
• По требованию арендодателю или арендатора для досрочного аннулирования договорённостей через арбитраж.

Во время возврата территории хозяину, обязательно будет учитываться амортизация и естественный износ ЗУ.

В противном случае, если не вернёт участок в срок, собственник земельного надела имеет полное право для востребования суммы за весь просроченный период.

Когда плата за аренду не в силах покрыть принесённых убытков, владелец может рассчитывать на компенсацию.

Но, как правило, такие вопросы не всегда разрешаются мирным путём, поэтому придётся обратиться за помощью к юристам, а затем и с иском в высшую инстанцию.

Ограничения по использованию земельного надела

На него могут быть наложены ограничения (обременения) в правовом использовании. Это запреты, которые не дают возможность правообладателю совершать конкретные действия, относительно ЗУ.

Сервитут — ограниченное право пользования чужим недвижимым объектом. Например, в целях прохода, прокладки, использования коммуникационных систем или иных нужд.

Сервитут может не иметь прямого отношения к территории, ограничение может накладываться на здания, сооружение и прочие объекты.

Собственник имеет полное законное право осуществлять любые с ним действия, если это не противоречит нормативным актам, не ущемляются права других заинтересованных субъектов.

Какая предусмотрена ответственность за повреждение, уничтожение ЗУ или его части

При составлении основного договорного документа, необходимо определить сторону, которая будет нести ответственность. По общему принципу, в соответствии с действующим законодательством ГК РФ, за непредвиденные последствия несёт ответственность то лицо (компания), которое на данный момент пользуется землёй.

Когда стороны вовсе не исполняют возложенные на них обязательства, они вдвоём несут ответственность перед законом. Ответственность заключается в денежной компенсации.

То есть, из-за невыполнения возложенных обязательств, кому-то придётся, возместить ущерб, конечная сумма будет напрямую зависеть от сложившихся обстоятельств.

Но поскольку этот вопрос очень редко решается мирно, лучше воспользоваться профессиональной помощью юристов, особенно если, пришлось сотрудничать с нерадивым арендатором.

Разновидности неисполнения среди арендаторов:

• не получил ЗУ по передаточному акту или правоустанавливающие документы;
• получил ЗУ с недостатками, полностью или частично препятствующими использованию надела;
• не оповестили о наличии прав у третьих лиц;
• нарушил сроки перечисления ежемесячной суммы;
• используется надел не по прямому предназначению и с нарушением договорных условий;
• не вернул арендуемый участок согласно установленному времени, либо вернул, но несвоевременно.

Арендный договор на складские помещения может оформляться с физическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Дополнительные условия

В этом документе, собственник территории должен предусмотреть все уязвимые места арендатора. В случае юридической не подкованности, лучше проконсультироваться с юристами, а также посмотреть примерный образец, как правильно составлять подобные документы, и какую деталь нельзя упускать из виду.

К доп. условиям относятся следующие нижеизложенные аспекты:

• Оформление договорного соглашения на определённый срок и его вступление в законную силу после госрегистрации. Также сюда входит обязательный пункт: все предстоящие расходы согласуются. В случае оформления арендного соглашения на временной период меньше 12 месяцев или на неопределённый период, регистрация необязательна;
• Внесение поправок и дополнений должны осуществляться в письменном виде. Подписи должны стоять всех сторон, между которыми заключается договорное соглашение, с обязательной последующей регистрацией;
• Договор составлять в трёх экземплярах: для регистрирующего органа, арендодателя, арендатора;
• Все остальные условия, которые не учтены при подписании документа, оговариваются сторонами в пределах нормативно-правовой базы.

В одном из пунктов должны перечислять условия, при которых, допускается расторжение (аннулирование) договорного соглашения раньше прописанного срока.

Земельный участок — объект договора аренды

Необходимо принять во внимание тот факт, что в качестве объекта могут передаваться отдельные наделы и все имеющиеся сооружения на территории: коттедж, баня, гараж и остальные постройки.

При их наличии, арендовать посредством заключения аналогичного документа в соответствующей компетентной организации. В нём перечисляются все постройки в предусмотренной графе бланка.

За каждый недвижимый объект придётся уплатить государственную пошлину.

На основании, имеющего земельного кодекса, допускается передача земель юридическим и физическим лицам для различных целей:

• индивидуальное строительство;
• для сельхозначения;
• пчеловодства, садоводства;
• организация мест массового отдыха и пр.

Оформить аренду можно на любой срок: минимальный и максимальный период. К арендатору будут предъявлены некоторые требования, в основном, это своевременное внесение платежей в натуральной форме.

Минимальный срок = до 12 месяцев. На этот период могут быть выделены наделы для разработки недр и использования полезных ископаемых, а также в целях муниципальных органов.

Максимальный срок: 3-5 лет. Сюда относятся территории с не завершёнными объектами. Чтобы закончить строительство, предоставляется 3 года. Действие договорного сроком на пять лет (60 месяцев) распространяется на участки дачного хозяйства.

Как правило, договор заключается на тот временной период, который установлен заинтересованными лицами. Если срок не определён, тогда такой документ оформляется на неопределённый период действия.

Права и обязанности заинтересованных сторон

Владелец земли имеет полное право потребовать не использовать различные химикаты и прочие действия, которые могут негативным образом сказаться на состоянии почвы. Внесённые права и обязанности считаются действительными, если не противоречат нормативным актам действующего законодательства.

Аренда земельного участка — имущественная сделка между двумя и несколькими сторонами, но без прав передачи собственности. То есть арендатор может владеть имуществом на законных правах. Но не распоряжаться им: дарить, продавать, совершать обмен и иные противозаконные манипуляции.

Требования к договору аренды земельного участка

В юридических соглашениях содержатся пункты, регулирующие взаимоотношения между сторонами договора. Эти условия делятся на существенные, добавочные и случайные. Первые из них являются основополагающими.

Что такое существенные условия договора

В положениях статьи 432 ГК РФ указано, что существенными условиями договора являются пункты, по которым между сторонами договора достигается взаимное соглашение.

ВНИМАНИЕ! В законодательных актах термин «существенные условия» не употребляется, но подразумевается.

При отсутствии таких требований контракт признается несогласованным между сторонами и не может быть подписан.

Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения о недвижимости. К ним относятся:

• информация об арендуемом объекте;
• положения, касающиеся размера арендной платы, способов ее внесения;
• сроки действия контракта;
• права сторон. 

При составлении соглашения необходимо пользоваться официальной информацией из документов, подготовленных в государственных учреждениях. Требуется также в качестве приложения к договору предоставить копию плана земельного участка (без указания границ надела), который выполняется инженером БТИ.

Предмет договора

Предметом соглашения об аренде земли является участок. В содержании контракта необходимо его описать, указав следующую информацию:

• регистрационный кадастровый номер;
• месторасположение;
• точный адрес;
• площадь;
• категория надела;
• вид разрешенного использования;
• дата возникновения права собственности и регистрации в ЕГРН.

ВАЖНО! Участок в аренду может предоставляться по частям. В этом случае перед заключением соглашения проводится межевание.

Права сторон договора

В документе необходимо описать права участников сделки. Субъект соглашения (гражданин, организация), берущий надел во временное пользование, вправе эксплуатировать землю, но в установленных законодательством рамках:

• оформлять субаренду (сдача территории в аренду третьим лицам);
• использовать земельный участок в коммерческих целях;
• передавать в залог право пользования в течение действия соглашения;
• возводить постройки на участке и т. д.

Арендодатель может ограничить варианты использования участка. Для этого нужно согласовать соответствующие положения с арендатором и отразить их в контракте.

Размер и способы оплаты

Сумма обговаривается индивидуально для каждого соглашения. Арендная плата может устанавливаться в отношении:

• целого участка;
• его части;
• единицы площади (например, части территории, занимаемой конкретным зданием).

• Сумма ежемесячного платежа может меняться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год, если иные сроки не предусмотрены условиями договора.
• Согласно закону арендатор может потребовать снижения платы, если качество земли ухудшилось по независящим от него обстоятельствам.
• Оплату можно производить следующими способами:

• деньгами (наличный или безналичный расчет, осуществляется периодически или единовременно);
• продукцией, полученной при использовании надела;
• оказанием услуг со стороны арендатора;
• обратной арендой (предоставление собственнику имущества во временное пользование);
• путем улучшения территории (облагораживание земли, строительство, реконструкция объектов и т. д.).

СОВЕТ! Если имущество сдается в безвозмездное использование, в положение об оплате необходимо внести соответствующий пункт.

Участники сделки могут комбинировать доступные способы оплаты. Единственное условие – перед внесением положений в содержание документа их нужно согласовать.

Срок договора

Период, на который участок сдается в аренду, оговаривается сторонами, однако законом определены ограничения. Их перечень указан в п.8 статьи №39 Земельного кодекса РФ. Сроки устанавливаются исходя из типа земли:

ВАЖНО! При оформлении соглашения субаренды ее срок не может превышать период действия договора.

По окончании действия соглашения оно может быть автоматически продлено. Текущий арендатор обладает преимущественным правом пролонгации. Для этого он должен уведомить собственника о своем намерении.

Соглашение аренды, заключаемое на период, превышающий один год, требует государственной регистрации.

Образец договора

Соглашение составляется в письменной форме в двух экземплярах. Земельным кодексом не установлен унифицированный бланк договора аренды, но определены требования к его содержанию. В документе необходимо указать:

• личную информацию об участниках сделки (Ф. И. О., реквизиты паспорта и контакты, наименование организаций с указанием формы, дата регистрации юридического лица или ИП, адрес расположения головного офиса);
• положения о передаче недвижимости во временное пользование;
• информацию об объекте;
• сведения об имеющихся обременениях (если существуют);
• назначение земли;
• срок действия документа;
• положения об оплате;
• права и обязанности сторон, а также меры ответственности за их нарушение;
• дату составления и подписи.

В список можно вносить изменения и дополнения, если они не противоречат действующему законодательству.

Образец договора доступен по ссылке.

Если участок предоставляется на неопределенный срок

При передаче территории на ограниченное время договор аренды оформляется на максимально возможный для этой категории земли срок с указанием периода действия контракта. При оформлении бессрочной аренды соответствующий пункт необходимо внести в документ.

Участники сделки вправе отказаться от обязательств по исполнению договора. Для этого требуется уведомить другую сторону. Для бессрочных соглашений нужно сообщить минимум за три месяца до предполагаемой даты, для срочных – за 30 дней.

Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?

Ответ: Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обоснование: Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Предмет договора

Для согласования предмета договора необходимо установить земельный участок, передаваемый в качестве объекта аренды, а также указать права и обязанности сторон по передаче земельного участка за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка следует указать: его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования.

В законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка.

На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду (абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

Размер арендной платы

Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п. п. 1, 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

     Условия в зависимости от вида земельного участка или договора для некоторых договоров аренды

Применительно к отдельным договорам аренды земельных участков законодательством может предусматриваться необходимость согласования дополнительных существенных условий, в частности:

— к договорам аренды земельных участков, занятых объектами культурного наследия, находящимися в неудовлетворительном состоянии, относящимися к федеральной собственности (п. 4 ст. 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»);

Всё о предмете, объекте, сроках, сторонах и существенных условиях договора аренды земельного участка

• Аренда – один из способов использования земли.
• А для некоторых участков (государственных и муниципальных) только при таком условии можно вести на нём определённую деятельность.
• Но у этого договора есть свои особенности, которые важно знать при заключении.
• В статье мы рассмотрим, существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе?

Это условия которые:

• относятся к объекту договора;
• по поводу которых необходимо соглашение между сторонами;
• которые указаны в законе необходимыми для сделок с данным типом имущества.

Для недвижимости ими являются:

1. сведения, позволяющие точно определить, какое именно имущество сдаётся;
2. должно быть указано, каков размер арендной платы, как часто и каким образом её необходимо вносить.

Если период действия длится дольше года, документ должен быть составлен письменно и зарегистрирован в Росреестре (как обременение участка).

Если в договоре нет сведений, описанных в первом пункте, он считается недействительным.

Пример такого договора

Сведения могут указываться, например, следующим образом:

Арендодатель передаёт во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером _номер участка_, находящийся по адресу ___, площадью ___. Назначение участка: ___, вид разрешённого использования: ___.

1. Срок аренды составляет ___ лет.
2. Арендная плата составляет ___ рублей ежемесячно, вносится до __ числа следующего месяца.
3. Скачать бланк договора аренды земельного участка

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

Требования к земле следующие. Арендуемый участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с определением расположения границ.

• В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.
• Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.
• Они включают:

• описание наибольшей возможной нагрузки;
• возможные сроки подключения;
• срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

1. о расположенных на нём зданиях и строениях;
2. о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
3. о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
4. об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

• особенности почвы;
• износ инженерных систем;
• присутствие строительного мусора;
• и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Важно: Если какие-либо недостатки и особенности мешают использованию участка, и если о них нет информации, арендатор может потребовать компенсации убытков.

Также он сможет добиться компенсации расходов, понесённых на устранение таких недостатков.

Форма такого соглашения

Договор аренды составляется письменно (если его срок более года или одна из сторон – организация). Он скрепляется подписями сторон.

За юридическое лицо расписывается его представитель. Это может быть генеральный директор, действующий на основании Устава, или любой из сотрудников. В последнем случае оформляется доверенность.

В этом документе обязательно должна содержаться такая информация:

1. Сведения о сторонах: ФИО и другие паспортные данные, полное название и реквизиты для организаций.
2. Суть договора, то есть передача земли в аренду.
3. Описание участка.
4. Сведения об ограничениях и обременениях, если они есть: залоге, сервитуте и т. д.
5. Назначение, то есть для чего участок сдаётся.
6. Срок действия.
7. Порядок оплаты: периодичность, сумма, пени и штрафы за неуплату и т. п.
8. Условия досрочного расторжения.
9. Ответственность обеих сторон, их права и обязанности.
10. Дата подписания.
11. При желании сторон возможно включение и других условий, не противоречащих законодательству. Например, сроки освоения земли.

От чего зависят сроки давности сделки?

Для государственных и муниципальных земель определены предельные возможные сроки. Период аренды зависит от назначения земли и целей использования и записаны в статье 39.8 ЗК:

• для огородничества, выпаса и сенокошения, а также для завершения строительства – не более, чем на 3 года.
• Если сельскохозяйственная земля арендуется для остальных целей – от 3 до 49 лет.
• Для освоения территории или ведения дачного хозяйства, если арендует организация – на 3-5 лет.
• Для строительства и реконструкции зданий – на 3-10 лет.
• Для ИЖС или ЛПХ – на 20 лет.
• Собственнику зданий, которые расположены на участке – до 49 лет.

Из специальной публикации наших экспертов вы узнаете более подробно о максимальном и минимальном сроке аренды земельного участка.

Также мы расскажем о том, возможно ли арендовать земли на неопределенный период и что делать, если срок договора закончился.

Кроме того, если вместе с арендным подписывается другой договор, срок аренды не может его превышать.

Он может заключаться, например:

1. об освоении территории;
2. её развитии;
3. о партнёрстве.

1. Если земля передаётся для пользования её недрами, арендный период может быть на 2 года больше периода действия лицензии.
2. Остальная земля, принадлежащая государству или муниципалитету, сдаётся на период до 49 лет.
3. Для участков, принадлежащим частным и юридическим лицам, таких ограничений нет.
4. Но если арендуемые участок или его часть передаётся в субаренду, её срок не может быть больше основного.

Что будет по истечении срока?

Если случилось истечение срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение следующего подобного договора. Он может уведомить об этом арендодателя до окончания периода действия.

Срок уведомления записывается в документе, если точного указания нет, необходимо сообщить в разумное время до его окончания.

Если время, на которое заключена аренда, закончилось, а арендатор продолжает пользоваться землёй с ведома второй стороны, считается, что договор стал бессрочным. Это правило действует только для случаев, когда нет предельного срока аренды. Если он есть, договор расторгается, как только это время прошло.

Что известно о предмете и объекте соглашения?

Предметом и объектом аренды является сам участок. Именно поэтому он должен быть подробно описан. Это позволит предупредить возможные споры или поможет в их решении.

Необходимо внести следующие данные:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категория;
• вид использования.

В аренду может сдаваться часть участка. Перед этим необходимо провести межевание. В этом случае в тексте указывается также, какая именно часть сдаётся.

Сдаваемый участок должен состоять на кадастровом учёте. Участки, изъятые из оборота, не предоставляются в аренду.

Арендодателем, то есть передающим участок в аренду, может быть:

1. его собственник;
2. владелец, если земля относится к сельскохозяйственным;
3. тот, кому передал такое право одно из этих лиц.

Собственником земли может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципальное образование;
• государство.

Арендатором может быть:

1. частное лицо;
2. коммерческая фирма;
3. некоммерческая организация.

Внимание! Причём в первом случае арендатором может быть иностранец или лицо без гражданства. Исключением являются земли особых экономических зон (например, приграничные).

Если срок аренды неопределенный, то он считается:

• заключённым на максимально возможный срок, если существуют ограничения на него;
• бессрочным, если такого ограничения нет.

По общему правилу любая сторона может отказаться от бессрочной аренды, уведомив другую за 3 месяца. Для срочной этот период составляет 1 месяц. Но в договоре стороны по взаимному соглашению могут выбрать и другой.

Виды и способы оплаты

Могут применяться следующие формы оплаты (отдельно или в сочетании):

1. деньгами (единовременно или с определённой периодичностью);
2. определённой частью продукции, получаемой при использовании земли, плодов или доходов;
3. услугами со стороны арендатора;
4. предоставлением арендодателю какого-либо имущества в аренду или собственность;
5. работами по улучшению участка.

Аренда может быть и безвозмездной. Как правило, она бывает непродолжительной.

Также могут обговариваться компенсации инфляции или на случай дефолтов и т. п. Это особенно актуально при длительной аренде.

Договор аренды заключается письменно, если длится более года. В нём обязательно должны быть указаны существенные условия. Они касаются сведений об участке и условий аренды. После завершения срока действия арендатор имеет преимущество при заключении нового.