Но перед началом строительства стоит изучить правомерность сооружения различных объектов, существующие требования и нормативы.

При их соблюдении у граждан не возникнет проблем при оформлении построек, а также разногласий с соседями.

Правовые нормы строительства

Основным актом, регулирующим застройку садоводческих наделов, создания некоммерческих объединений собственников, их управления и защиты прав членов является федеральный закон № 66-ФЗ.

Данный акт имеет силу только до 31.12.2018. Со следующего дня вступает в силу новый закон № 217-ФЗ, в котором дачные участки будут приравнены к садоводческим, изменятся некоторые положения о некоммерческих партнерствах, будет введено понятие имущества общего пользования.

Участок с разрешенным использованием для ведения садоводства может находиться на земле сельскохозяйственного назначения либо в черте населенного пункта:

• Для наделов, расположенных в черте населенного пункта, нужно изучить проект планировки конкретной территории в соответствии со ст. 42 ГрК РФ (если он утвержден). В документе разграничиваются зоны существующих объектов, их характеристики, и области, где можно возводить новые строения. Он утверждается органом местной власти после публичных слушаний либо региональным органом исполнительной власти без слушаний.
• Для строительства на сельскохозяйственных землях не нужно ориентироваться на красные линии и правила, определенные планировкой территорий.

Обязательно нужно учитывать вид территориальной зоны, где находится данный надел.

Для разных зон устанавливаются разные градостроительные регламенты, в которых определены:

• Основные, условно разрешенные и вспомогательные ВРИ наделов.
• Характеристики: предельные величины площади участков, удаленность объектов от границ, этажность, минимальную долю озеленения надела и другие.

Ознакомиться с градостроительным регламентом, проектами планировки и застройки можно, обратившись в уполномоченный орган местной администрации.

Объекты на земельном участке

Право собственника на застройку своего надела закреплено Земельным кодексом РФ (ст. 40) и Гражданским кодексом РФ (ст. 263). Все постройки, которые разрешено строить и возводить на землях для садоводства, можно разделить на несколько групп.

Садовые дома

Основное отличие таких строений от жилых – сезонность использования. В них можно жить только в теплое время года, отдыхать от садовых работ. Небольшие домики могут использоваться как склад для инвентаря, урожая. Строения не отапливаются, не снабжаются коммуникациями.

• Жить в таких постройках можно, но прописаться нельзя.
• Исключения составляют садовые дома, построенные на садовых землях, расположенных на территории населенных пунктов, которые снабжены всеми условиями для круглогодичного проживания.
• Такие объекты в судебном порядке могут быть признаны жилыми, собственнику будет разрешено зарегистрироваться в нем.
• Для этого необходимо, чтобы объекты удовлетворяли требованиям:

• Находиться в полноправной собственности гражданина, не являться предметом залога.
• Соблюдение всех строительных норм, правил безопасности, санитарных требований (уровень санации).
• Полное оснащение всеми коммуникациями: отопление, освещение, водоснабжение и водоотведение, канализация.

Садовые дома должны использоваться только семьей собственника, разделение их на отдельные квартиры не допускается.

Индивидуальные жилые

Дома, признаваемые жилыми, должны иметь все необходимые условия для комфортной жизни. Строение предназначается для индивидуального пользования, не делящиеся на квартиры либо блоки.

Признание дома, построенного на садоводческом наделе, жилым осуществляется в судебном порядке либо через местные органы власти.

Подробнее о строительстве жилых и садовых домов на землях для ведения садоводства читайте в этой статье. Также полезным будет материал об особенностях участков для ведения садоводства, расположенных на сельхозземлях.

Сельскохозяйственные постройки

• выращивания,
• складирования,
• хранения

1. выращенного урожая.
2. Также, к этому виду можно отнести сооружения, возведение и предназначение которых — вспомогательная функция, для хранения необходимого инструмента или инвентаря.
3. При этом, материал стен и перекрытий, из которых оно состоит — не важен.

• Теплицы – сооружения с крышей и стенами, которые используются для выращивания рассады, последующего содержания растений. Сооружения могут быть снабжены системой отопления.
• Сараи – крытые подсобные помещения, в которых хранится различное имущество, содержится скот. В некоторых сараях обустраивают подвалы.
• Ангары, представляющие собой быстровозводимые сооружения каркасного либо бескаркасного типа. Они могут применяться для хранения, ремонта сельскохозяйственной техники, как складские помещения.
• Дровник – сарай, используемый для хранения дров, древесных пеллет для отопления жилых строений.

Прочие

К прочим постройкам можно отнести:

• баню,
• гараж,
• уличный туалет.

Строения не используются в садоводческих целях, необходимы для комфорта собственника надела.

Что делать, если возводить нельзя

Если строительство жилого дома на Вашем садовом земельном участке по какой-то причине невозможно, стоит выяснить, есть ли возможность смены ВРИ на следующие:

• ИЖС. Преимущества в создании инфраструктуры и инженерных сетей за счет бюджета. Но для строительства потребуется проект, разрешение и последующие согласования в разных инстанциях. А земельный участок должен иметь категорию «Земли населенных пунктов».
• Для ведения дачного хозяйства. Надел будет иметь меньшую кадастровую стоимость, ниже уровень налогообложения. Оформить строение можно по «дачной амнистии».
• ЛПХ, находящийся в черте населенного пункта. Может иметь значительную площадь, упрощенная процедура регистрации строения.
• КФХ подойдет собственникам, ведущим фермерское хозяйство. Площадь надела может быть большой.

Садоводческие наделы отличаются высокой плодородностью почвы, поэтому для изменения ВРИ, возможно, потребуется доказать ее ухудшение, либо иметь другое веское основание для перевода.

Запрещенные сооружения

• Изменение ВРИ происходит в соответствии с видом территориальной зоны, на которой находится надел.
• Те объекты, которые не соответствуют категории земли, нельзя ни возводить, ни использовать после постройки.
• Поэтому на садоводческом участке, относящимся к сельскохозяйственной или жилой зоне, нельзя строить:

• промышленные объекты,
• деловые, коммерческие, бытовые и коммунальные строения,
• объекты здравоохранения, социальной, культурной сферы,
• торговые комплексы и магазины,
• инфраструктурные сооружения.

Согласования и разрешения

Градостроительным кодексом РФ (ст. 51) предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется для следующих объектов:

• гаражей на садоводческих наделах,
• вспомогательных сооружений, не относящихся к капитальным строениям (сараи, навесы, ангары).

Получение разрешения для возведения садового либо жилого дома также не требуется. Однако, при размещении надела на территории садоводческого некоммерческого объединения собственник обязан следовать ст. 34 ФЗ № 66-ФЗ и СП 53.13330.2011, т. е. учитывать территориальный проект планировки либо межевания.

Сводом правил застройки садоводческих объединений, утверждаемом на собрании, определяются многие параметры, в том числе:

• планировочные решения индивидуальных наделов,
• вид и качество ограждения,
• удаленность объектов от ограждения и между собой,
• обустройство компостной ямы,
• удаленность жилого строения от дорог.

Также, за счет общей кассы организуется охрана территории и участков товарищества, пропускной пункт или шлагбаум.

При необходимости, на собрании могут решать где и когда установить баки для отходов и каким образом осуществлять их вывоз.

Если собственник не придерживается этих правил, то его строения могут быть признаны самовольными, в судебном порядке его обяжут их снести (ст. 222 ГК РФ).

Особенности нового закона о садовых и огороднических товариществах — 2019 год

Содержание

Причины выпуска нового закона, изменившего статус загородных некоммерческих объединений граждан

Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — новый закон), принятый в конце июля 2017 года (№ 217-ФЗ), даже своим названием свидетельствует об изменениях, вызванных его появлением. Изменениям и дополнениям были подвергнуты разом 39 ранее принятых законодательных актов. Видимо, по этой причине срок вступления нового закона в силу был отложен до 1 января 2019 года с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления в силу для завершения отдельных реорганизационных процедур.

Основная цель нового закона, который сменил ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в связи с этим утративший силу№66-ФЗ), может рассматриваться как попытка урегулирования ситуаций, сложившихся в «дачном хозяйстве» страны, в котором, где-то успешно, где-то и не очень эффективно трудятся на своё благо 60 миллионов садоводов, дачников и огородников, а это, ни много ни мало, практически половина российского населения.

Самыми болезненными проблемами, вызывающими большие нарекания, как выяснили законодатели при подготовке закона, начавшейся в 2014 году, стали следующие:

• множественность организационных форм дачных и садоводческих объединений (ДНП, СНТ, различные садоводческие и дачные кооперативы и иные варианты, все совместно представлявшие 9 самостоятельными юридическими формами некоммерческих объединений граждан, создававшихся для ведения загородного хозяйства)
• нередкие для многих садоводческих и дачных товариществ злостные поборы в виде членских и иных видов взносов
• былые административные гонения за строительство жилых домов на садовых и дачных участках, а соответственно, и невозможность регистрации (прописки) в возведённых на участках капитальных строениях, абсолютно пригодных для проживания
• дороговизна бурения и строительства скважин на воду в садоводствах или на отдельных участках, стоимость которых выливается во внушительные размеры (от 1 млн. руб. до 2.5 млн.руб.) и без которых, в отсутствие централизованного водопровода, пребывание на дачах становится просто немыслимым
• отсутствие реальной поддержки со стороны муниципалитетов уже действующим и образующимся новым дачным и садовым товариществам по обеспечению их инженерными коммуникациями

Как решает проблемы уже не дачная, а «садово-огородная конституция»?

Чтобы понять, какие изменения привнёс новый закон и как он отразился на жизни дачников, сделаем обзор его главных положений, комментируя некоторые особенности.

Новые организационные формы некоммерческих объединений граждан для ведения загородного хозяйства

Из нового закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество», в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Гражданский кодексы, Жилищный РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в целый ряд других законов уже внесены и будут вноситься далее соответствующие изменения.

Полностью использование понятия о дачных партнёрствах должно исчезнуть через 1.5 года, но вряд ли из бытового лексикона за это время исчезнут привычные слуху слова «дача» и «дачники». Уж, очень они родные.

Исторически внедрившиеся в жизнь ещё со времён Петра I, даровавшего своим приближённым за их великие заслуги перед Отчеством землю под усадьбы в великолепных окрестностях Петербурга, они вошли в обиход через слово «дача», означавшее действие царя (как производное от глагола «давать»).

Новый закон ликвидировал искусственно сформированное и до сих пор существующее различие между дачными и садоводческими товариществами, созданными в соответствии с упомянутым уже ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и установил только 2 вида юридического статуса загородных объединений граждан:

1. садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
2. огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

О правах индивидуалов, не желающих вступать в товарищество, изложено ниже. А пока рассмотрим, что нового появилось в СНТ и ОНТ.

Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.

Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населённых пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.

Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных участках, расположенных в границах территории товарищества, может проводиться правообладателями участков в следующих организационно-правовых формах:

1. с участием в товариществах
2. без участия в товариществах

В соответствии с новым законом, установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным число членов в 7 человек (часть 2 статьи 16 нового закона). Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то такое некоммерческое объединение может быть ликвидировано по решению суда:

1. по иску органа госвласти субъекта РФ
2. по иску органа местного самоуправления по месту нахождения территории садоводства или огородничества
3. по иску собственника или правообладателя садового или огородного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества

При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества (за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов), передаётся собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ:

• пропорционально их площади
• вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества (пункт 1 статьи 28 нового закона)

Законом также определены положения, касающиеся:

1. оснований и порядка принятия в члены товарищества
2. прав и обязанностей членов товарищества
3. оснований для прекращения членства
4. прав и обязанностей органа управления товарищества

которым посвящены несколько глав и статей закона, в том числе и статья 8, раскрывающая основные положения Устава товарищества.

Особенности и тенденции развития законодательства о предоставлении земельных участков для целей строительства

Гряда, Э. А. Особенности и тенденции развития законодательства о предоставлении земельных участков для целей строительства / Э. А. Гряда, А. В. Гордиенко. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2016. — № 21 (125). — С. 584-587. — URL: https://moluch.ru/archive/125/34458/ (дата обращения: 05.05.2020).



В статье анализируются особенности правового регулирования отношений, возникающих в процессе предоставления земельных участков для целей строительства и определяются некоторые тенденции развития земельного законодательства.

Ключевые слова: земельный участок для целей строительства, предоставление земельных участков, торги по продаже права на земельный участок

Земельный участок одновременно представляет собой и объект природы, правовой режим которого установлен нормами экологического законодательства, и объект гражданских прав, зачастую выступающий как пространственный базис для размещения многих объектов недвижимости различного целевого назначения.

В последнем случае отношения, связанные с использованием рассматриваемого объекта регулируются нормами как земельного, так и гражданского, а также градостроительного законодательства.

Более того, земельный участок и сам может выступать объектом строительства, если создается на основании норм Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1] и представляет собой сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий [2, с.558].

• В целом в юридической литературе выделяются четыре отдельные процедуры, согласно которым земельные участки могут быть предоставлены органами государственной власти или местного самоуправления заинтересованным субъектам:
• 1) на аукционе (без предварительного согласования);
• 2) с предварительным согласованием (без аукциона);
• 3) без предварительного аукциона и без предварительного согласования;

4) с предварительным согласованием (на аукционе) [3, с.12].

Очевидно, что два из возможных способа предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, непосредственно относятся конкурентной (аукционной) форме.

В целом, анализ законодательства о порядке предоставления земельных участков для целей строительства позволяет выделить несколько существенных особенностей в правовом регулировании таких отношений.

Во-первых, приобрести право на земельный участок на аукционе возможно либо без предварительного согласования предоставления, либо с таковым. Проводить данную процедуру, либо нет, зависит конечно же не от воли заявителя либо публичного органа власти, а исключительно от факта — образован земельный участок или нет.

Если земельный участок не образован и заявитель заинтересован в его образовании и последующем предоставлении, то такой субъект должен самостоятельно осуществить подготовку схемы расположения земельного участка, обратиться в уполномоченный орган с заявлением о ее утверждении, а также обеспечить выполнение кадастровых работ и постановку объекта на государственный кадастровый учет (пункт 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации [4]).

1. При этом необходимо учитывать сложившуюся в судебной практике позицию о том, что образование земельных участков для целей проведения аукционов по инициативе гражданина или юридического лица возможно исключительно при наличии утвержденного проекта межевания территории, поскольку именно в документации по планировке территории в значительной степени учтены все особенности существующей территории, в том числе с точки зрения образования новых земельных участков [5].
2. Во-вторых, в настоящее время предпринят новый правовой подход к определению вида права, на котором предоставляется земельный участок для целей строительства — законодательно исключена возможность приобретения земельных участков для целей строительства в собственность на торгах, и указано на возможность приобретения лишь права аренды.
3. В-третьих, законодательно упразднено разделение порядка предоставления земельных участков для целей связанных со строительством и для целей, не связанных со строительством.
4. В-четвертых, нормы о порядке организации и проведения торгов по продаже земельных участков унифицированы путем их переноса из подзаконных нормативных правовых актов (например, Постановления Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» [6], в текст ЗК РФ.

В-пятых, претерпели изменения нормы о форме проведения торгов. Если ранее это был как конкурс, так и аукцион в различных формах, то в настоящее время законодатель отказался от проведения торгов в форме конкурса, а также от закрытой формы аукциона.

Проанализировав отмеченные особенности порядка организации и проведения торгов, необходимо обратить внимание на наличие проблемы разграничения оснований приобретения права аренды земельного участка для целей строительства на торгах либо без проведения таковых.

Например, отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, автоматически свидетельствует о возможности приобретения земельного участка только на торгах. Однако положения этого пункта зачастую носят бланкетный характер и отсылают к подзаконным нормативным актам или нормативным актам субъектов Российской Федерации.

• Так, существует возможность приобретения участка в аренду для целей строительства без проведения торгов по распоряжению Правительства Российской Федерации или должностного лица субъектов Российской Федерации в случае реализации масштабных инвестиционных проектов, критерии которых определяются в отдельном постановлении Правительства Российской Федерации или законе субъекта Российской Федерации.
• В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации критериями масштабного инвестиционного проекта является предполагаемое строительство:
• ‒ объектов, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;
• ‒ объектов, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн. рублей;
• ‒ индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций [7].

Практика установления таких критериев в субъектах Российской Федерации различна и показывает, что масштабными инвестиционными проектами могут быть признаны проекты, предусматривающие строительство объектов самого разного назначения. Например, комплекса производства пластиковых окон, гостиницы с объектом общественного питания, автоматической АЗС, спортивно-оздоровительного комплекса [8, с.75].

Представляется, что критерии рассматриваемых инвестиционных проектов должны быть определены не подзаконным нормативным актом, а содержаться в тексте ЗК РФ.

Кроме того, минимальные и максимальные критерии проектов, земельные участки для реализации которых предполагается предоставлять на основании решения должностного лица органа государственной власти субъекта Российской Федерации, должны быть также определены в ЗК РФ.

Это позволит, с одной стороны, обеспечить учет региональных особенностей при принятии таких решений, а с другой — сделает невозможным произвольное решение о признании проекта масштабным инвестиционным в целях обхода правила о предоставлении земельных участков путем проведения торгов.

В качестве тенденции развития законодательства о предоставлении прав на земельные участки для целей строительства следует отметить повышение роли гражданско-правовых начал в регулировании отношений по приобретению прав на земельные участки. Этот факт влечет за собой введение новых видов юридических фактов, являющихся основаниями возникновения права собственности или аренды.

Такими основаниями в настоящее время являются договоры о комплексном освоении территории и договор о развитии застроенной территории. Данные договоры представляют собой юридические факты, являющиеся основаниями для принятия решения органом власти о предоставлении земельного участка застройщику по его выбору на праве собственности или аренды бесплатно и без проведения торгов.

Министерством экономического развития Российской Федерации подготовлен новый проект Федерального закона «О развитии территорий» [9], в котором предполагается объединить нормы земельного и градостроительного законодательства о комплексном освоении территории, о развитии территории, об освоении территории и комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Заключение всех перечисленных договоров в новом Проекте объединены единым названием — договор о развитии территории, а все его виды названы способами такого развития. Вступление в силу (в виде уже Федерального закона) указанного Проекта предполагается установить с 1 января 2017 года. Принятие такого закона будет являться очевидным положительным моментом в регулировании отношений по развитию территорий населенных пунктов и решению социально значимых проблем. Однако вызывает сомнение положения статьи 37 Проекта, на основании которой к договорам о развитии застроенной территории и комплексному освоению территории, заключенным до вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются правила, установленные на день заключения таких договоров, но не более чем до 2030 года. Представляется, что такой срок должен определяться сроками реализации проектов, указанных в ранее заключенных договорах о развитии территории либо их комплексном освоении.

Литература:

1. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ с изм. и доп. от 28 ноября 2015 года // СЗ РФ. 2011. № 30 (часть 1). Ст. 4594; СЗ РФ. 2015. № 48. Ст.6723.
2. Недашкова Е. Н., Баканева Н. Г. Искусственные земельные участки: новые подходы законодателя // Научное обеспечение агропромышленного комплекса. 2012.
3. Железнов Д. С. Правоотношения по предоставлению земельных участков для строительства: понятие, структура, элементы // Аграрное и земельное право. 2015. № 5.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 01 мая 2016 года // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2016. № 18. Ст. 2495.
5. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 мая 2016 года № Ф03–1810/2016 по делу № А51–14893/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587 (утратило силу).
7. Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов: Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2014 года № 1603 // СЗ РФ. 2015. № 2. Ст. 505.
8. Кислов С. С. [Комментарий к Письму Минэкономразвития России от 26 июня 2015 года № Д23И-2965 // Строительство: акты и комментарии для бухгалтера. 2015. № 9.
9. О развитии территорий: проект Федерального закона (подготовлен Минэкономразвития России) // СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, Российская Федерация, проведение торгов, участок, комплексное освоение территории, предварительное согласование, строительство, РФ, развитие территории, возможность приобретения.

Об актуальных проблемах практики применения земельного законодательства

Со времен проведения земельной реформы 1991 года и передачи части земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам прошло уже более двух десятков лет.

В то время как земельное законодательство заметно стройнеет и совершенствуется в теории, судебных споров по вопросам его применения с каждым годом становится все больше на практике.

Такие споры условно можно разделить на две группы: с участием публично-правового элемента (например, в качестве собственника земельного участка, на котором находится здание) и без участия такового (чаще всего споры между физическими и юридическими лицами о порядке пользования и о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

Предлагаем рассмотреть некоторые актуальные проблемы практики применения земельного законодательства и возможные варианты их решения.

Проблема № 1

Не согласован порядок пользования земельным участком

Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.

К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.

Земельные новости

В 2014 году в Российской Федерации реализована самая масштабная земельная реформа за последнее десятилетие.

В настоящее время нормативно-правовое регулирование порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, противоречиво и имеет множество пробелов, что создает условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления .

В связи с этим, нынешним летом принят Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации » (далее по тесту – ФЗ №171). Некоторые положения вступили в силу со дня официального опубликования . В остальной части данный документ вступает в законную силу с 1 марта 2015 года.

Цель данных земельных поправок — оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности .

Для реализации указанных выше целей законодатель поставил перед собой следующие задачи:

• повысить оборот земельных участков;
• максимально упростить процедуру их предоставления, сделать ее прозрачной;
• сократить сроки для предоставления земельных участков.

Рассмотрим конкретнее отдельные нововведения, предлагаемые в проекте ФЗ №171.

Во-первых, предоставлена возможность получения некоторыми категориями граждан земли без проведения аукционов. Касается это, прежде всего, льготников, нуждающихся в земельных наделах для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства.

Льготниками являются, например, специалисты в малонаселенных местностях. Продавать земельные участки на таких территориях бесполезно по причине того, что желающих идти на торги просто не найдется. Но даже в малонаселенных местностях необходимы учителя для детей, врачи, фермеры и другие специалисты. Кроме того, землю без аукционов смогут получить многодетные семьи с тремя и более детьми.

Ранее на предоставление земельного участка без торгов уходило примерно 3 года, теперь этот срок сократится до трех месяцев.

Категории граждан, являющиеся льготниками, смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет — в собственность, причём, начальная цена участков будет устанавливаться на основании кадастровой стоимости.

Для обеспечения льготников жильем и ведения ими личного подсобного хозяйства органы местного самоуправления получили право бесплатно предоставлять земельные участки. Перечень таких территорий и категорий граждан, относящихся к определенным видам профессий, будет устанавливаться отдельно региональным законодательством.

Получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты: дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки, или такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия .

Во-вторых, в оборот пустят большое количество пустующих земель, находящихся в федеральной, региональной и муниципальной собственности.

Механизм предоставления таких земель под массовую застройку гражданам как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома, станет намного проще.

К такому решению авторы законодательной инициативы пришли по результатам анализа функционирования «дачной амнистии».

Введённые поправки в Земельный кодекс Российской Федерации позволяют теперь оформить в собственность садовые земельные участки независимо от того, когда физическое лицо стало членом садового товарищества или кооператива, и в независимости от того, какие документы имелись на руках в 2000-х годах.

В-третьих, ФЗ №171 предоставил возможность за плату приобрести так называемые прирезки к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами без особых сложностей в процедуре оформления.

Важно понимать, что присоединяемые территории не должны быть землями общего пользования или, тем более, частью соседнего земельного участка. Кроме того, цена на такие «прирезки» будет значительно ниже рыночной стоимости.

Объяснить это можно тем, что использовать её никаким другим образом уже нельзя, ведь это чаще всего давно используемые и огороженные земли.

В-четвертых, обязанность платить налоги и использовать земельный участок по назначению – важное требование нового закона. Если земельный участок не будет использоваться в течение трех лет, то его могут изъять.

Такая норма была принята ранее, но в поправках уточнена процедура изъятия, что делает ее осуществимой.

Орган местного самоуправления может лишить прав на неиспользуемый земельный участок через суд, а в некоторых случаях и без него .

Кроме того, данным законом определена процедура добровольного отказа от земли, если нет желания или возможности ее обрабатывать или продать. Если участок находится в пользовании, в случае отказа от него необходимо написать заявление в орган местного самоуправления, если же участок в собственности, то в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Пятым важным изменением является возможность купить земельный участок необходимого разрешенного вида использования не только у других собственников или застройщиков, но и непосредственно у органов местного самоуправления.

Администрации сельских и городских поселений будут обязаны предоставлять на своих официальных сайтах и на Публичной кадастровой карте информацию, с которой каждый желающий сможет ознакомиться в сети Интернет, сведения о продаваемых земельных участках.

Выбрав понравившийся земельный участок, останется лишь подать заявку, после которой местные власти опубликуют новость о продаже данного земельного участка. Если других желающих на этот участок не будет, то он предоставляется физическому лицу, которое подало заявление изначально. А при появлении других претендентов, будут проведены торги.

Отказать в продаже земельного участка, если он свободен, администрация не имеет права.

Шестой, и один из самых важных вопросов – это стоимость земельных участков, покупаемых у органов местного самоуправления.

В соответствии с положениями ФЗ №171, единственному желающему приобрести конкретный земельный участок, цена на него должна быть установлена не выше кадастровой стоимости.

При продаже земельного участка с торгов цена земельного участка будет значительно превышать кадастровую стоимость.

В седьмом пункте речь пойдет об участках, которые не сформированы.

В таких случаях, заявитель за свой счёт обращается к кадастровым инженерам для разработки схемы расположения данного земельного участка, которую власти должны согласовать в течение 30 дней.

А далее, как уже было сказано выше, органы местного самоуправления обязаны объявить о готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость земельного участка.

Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участки .

Восьмым пунктом рассмотрим изменения в порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. В этом вопросе предусмотрены весьма существенные перемены. На данный момент система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, ее нельзя назвать прозрачной.

В ФЗ №171 детально прописана процедура предоставления земельных участков, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения, не превышающими трех месяцев.

Большая часть положений вступает в силу 1 марта 2015 года. До этого времени будут разработаны ряд подзаконных нормативных актов Правительства РФ, синхронизированы принятые федеральные акты с рядом ведомственных, а также с региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами.

• Поправки в земельное законодательство могут также привести и к ряду негативных последствий, которые необходимо будет устранять путем доработки положений, вступивших в законную силу.
• Грядущие нововведения несут в себе в большей степени положительные изменения, но, однако, для достижения поставленных задач, необходимо прописать четкий механизм реализации данных норм, понятный и исключающий злоупотребление со стороны органов государственной власти и муниципальных образований.
• Рассмотрим ряд проблем, которые могут возникнуть при реализации норм ФЗ №171.

Привязка выкупной цены к кадастровой стоимости может привести не к понижению цен на землю, а к ее повышению, так как зачастую кадастровая стоимость превышает рыночную. Это приведет к возникновению повсеместных судебных споров, связанных со снижением кадастровой стоимости.

Размер арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности государства или муниципальных образований на порядок ниже размера налога на земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц.

Таким образом, для стимулирования перевода земельных участков, занимаемых физическими лицами в собственность, необходимо помимо размытых перспектив возможности гарантий защиты прав собственности, а также возможности свободного распоряжения данными участками, предоставить налоговые льготы, в противном случае рядовые граждане просто не будут пользоваться своими правами на перевод земельных участков в собственность .

Объем ФЗ №171 превышает 300 страниц. Новая земельная реформа обобщит почти 25-летний опыт выстраивания рыночных правоотношений в землепользовании. На подготовку данных изменений в земельное законодательство ушло, по меньшей мере, 5 лет.

Сейчас еще рано делать выводы о том, принесут ли данные изменения пользу и упрощение процедур, связанных с землепользованием, или, наоборот, повлекут к возникновению негативных последствий в процессе реализации новых норм на практике. Но стоит заменить, что земельные отношения в Российской Федерации выходят на новый уровень, который, безусловно, направлен на улучшение ныне действующего земельного законодательства.

Список использованных источников:

Правовые проблемы применения законодательства о возникновении прав на земельные участки

(Гряда Э. А.) («Правовые вопросы недвижимости», 2012, N 1)

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ВОЗНИКНОВЕНИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Э. А. ГРЯДА

Гряда Э. А., доцент кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала Российской академии правосудия, кандидат юридических наук.

Многообразие общественных отношений, возникающих при определении оснований и порядка приобретения прав на земельные участки, предполагает необходимость совершенствования их правового регулирования, целью которого должно являться обеспечение согласованного применения нормативных правовых актов, являющихся источниками различных отраслей права. Различия в правовом режиме земельных участков как объектов гражданских прав предопределяют законодательное установление особенностей возникновения прав на них. Такие особенности установлены большим количеством нормативных правовых актов: Земельным кодексом Российской Федерации , Федеральными законами «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» , «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и т. д. Необходимо отметить, что особенности предоставления земельных участков могут быть определены и законами субъектов Российской Федерации. ——————————— Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2011. N 30. Ст. 4594 (далее — ЗК РФ). Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 24. Ст. 4210. Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.

В то же время содержание нормативных актов, регулирующих данные отношения, должно основываться на общих правилах о возникновении прав на земельные участки, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации .

Анализ данных источников и правоприменительной практики позволяет сделать вывод о наличии ряда правовых проблем, связанных с обеспечением их реализации. ——————————— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с изм. и доп. от 6 апреля 2011 г.

) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2011. N 15. Ст. 2038.

Во-первых, на практике возникает проблема обеспечения единства терминологии, содержащейся в нормативных правовых актах, определяющих основания возникновения прав на земельных участки, и определения ее содержания. Так, например, законодательно закреплено понятие «переоформление прав на земельные участки».

При этом в результате переоформления ранее возникших прав возникают новые. Федеральным законом от 24 июля 2007 г.

N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» были внесены изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и установлена административная ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность . Совершение данного правонарушения влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. ——————————— Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 41. Ст. 4009.

Вызывает сомнение сама формулировка наименования ст. 7.

34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в части указания на нарушение «порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков и порядка приобретения земельных участков в собственность».

Интересной с данной точки зрения является позиция, представленная в комментарии к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях. Так, по мнению А. Н. Гуева, объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного в ст. 7.

34, состоит в том, что виновный нарушает установленные в нормах Земельного кодекса и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок и сроки переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения их в собственность. Оно совершается как в форме действий, так и путем бездействия (например, при пропуске срока переоформления прав). Оконченным оно считается с момента пропуска установленного срока или несоблюдения установленного порядка . ——————————— Гуев А. Н. Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях // СПС «Гарант».

В то же время согласно примечанию к ст.

3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» переоформление права на земельный участок юридическим лицом включает в себя: ——————————— Федеральный закон от 25 октября 2001 г.

N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 22 июля 2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148; 2010. N 30. Ст. 3999.

— подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с данной статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка; — принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; — государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если нарушение сроков выражается в бездействии, остается неясным: какие действия юридического лица могут свидетельствовать о нарушении порядка переоформления? Может ли рассматриваться в качестве нарушения порядка переоформления права подача заявления в орган, не обладающий правом распоряжения конкретным земельным участком, или представление документов, по своему содержанию не позволяющих принять решение о предоставлении земельного участка? Представляется, что такая «неточность» может повлечь за собой определенные проблемы в правоприменительной практике, и указание в наименовании статьи и ее диспозиции только на «нарушение сроков» или, скажем, «нарушение требования о переоформлении прав на земельные участки» являлось бы не только более корректным, но и способствовало бы однозначному толкованию положений закона. Во-вторых, интересным представляется вопрос об определении момента возникновения прав на земельные участки, обусловленный тем фактом, что далеко не всегда права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Общеизвестно, что вопрос о моменте возникновения прав на земельные участки не является однозначным. В п. 2 ст. 8 ГК РФ указано, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При этом из содержания статьи невозможно сделать однозначный вывод о том, может ли иной момент быть установлен только федеральным законом, или же в том числе законом субъекта Российской Федерации. Иной момент возникновения права установлен федеральным законом, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства, а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица . ——————————— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС «КонсультантПлюс».

К иным моментам возникновения права на земельный участок также можно отнести момент формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , если земельный участок под многоквартирным домом уже был сформирован. ——————————— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изм. и доп. от 18 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4590.

При этом согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 г. N 04/3201-ЕЗ) если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст.

223 ГК РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с Федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, п. 5 ст.

16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер . ——————————— Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.

от 4 июня 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15; 2011. N 23. Ст. 3263. СПС «КонсультантПлюс».

Разъяснения по порядку взимания земельного налога в указанном случае были даны в письме Министерства финансов Российской Федерации от 17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65.

В том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии — документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 Налогового кодекса . ——————————— Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

В настоящее время законодательно определен еще один, т. н. иной момент возникновения права собственности.

Статьей 13 Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено, что с даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он находится в собственности физического лица, в т. ч. индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения . Таким образом, установлен иной момент возникновения права собственности на искусственные земельные участки — дата их ввода в эксплуатацию. ——————————— Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о возможности определения момента, с которого возникают права на земельные участки, законом субъекта Российской Федерации.

Так, новеллой действующего законодательства является и определение категорий граждан, которым земельные участки для целей строительства могут быть предоставлены бесплатно и без проведения торгов. Так, в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в т. ч.

для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Во многих субъектах Российской Федерации уже приняты законы и подзаконные нормативные акты в целях развития положений ЗК РФ.

В Краснодарском крае порядок и условия предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, имеющим трех и более детей, определены в ст. 14.1 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

——————————— Постановление главы городского округа Серпухов Московской области от 17 августа 2011 г. N 1226 «Об утверждении Порядка постановки на учет многодетных семей в целях бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения садоводства на территории муниципального образования «Город Серпухов Московской области» // Серпуховские вести. 2011. 27 августа.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов на предоставление однократно одному из родителей в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

С момента возникновения права собственности на построенный жилой дом у заявителя возникает право собственности на данный земельный участок безвозмездно . ——————————— Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (с изм. и доп. от 19 июля 2011 г.

) // Кубанские новости. 2002. 14 ноября; 2011. 2 августа.

Представляется, что установление «иного» момента возникновения права, не связанного с моментом его государственной регистрации, может породить возникновение определенных проблем на практике.

Учитывая, что гражданское законодательство — предмет исключительного ведения Российской Федерации, вряд ли можно сделать вывод о правомерности такой нормы, которая должна быть установлена федеральным законодательством.

——————————————————————