Юридическая система состоит из множества различных элементов (видов, типов, разновидностей), каждый из которых, имея общие признаки гражданского договора, характеризуется некоторой спецификой, которая обусловливает необходимость особенного правового регулирования.

Системный подход при изучении договорного права позволяет определить принципы его построения от общего к частному, а это, в свою очередь, имеет важное кодификационное и правотворческое значение. Довольно актуальна и практическая сторона изучения классификации документов. Например, многих интересует вопрос — какой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Правильное применение и толкование любой нормы права означает ее системное использование.

Для того чтобы правильно определить, какие нормы подлежат применению для регулировки подобного отношения, следует точно установить его разновидность. Иными словами, дать его юридическую квалификацию.

С учетом того, что каждая норма права обусловливается конкретным системным признаком, она должна применяться только к правоотношению, обладающему таким признаком.

Какие договора подлежат обязательной государственной регистрации?

Когда люди заключают сделку, то всегда встает вопрос о юридическом регулировании подобного соглашения между сторонами.

Нужно знать, в какой форме законодательство допускает оформление сделки, а также требования, которые выдвигаются для признания договора вступившим в свою силу.

Следует отметить, что с 1 января 2017 года вступил в силу федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим важно разобраться в том, какие договора подлежат государственной регистрации с 2017 года.

Формы и требования

Так, договоренности между физическими либо юридическими лицами могут выражаться устно. Однако в некоторых случаях они имеют обязательное письменное оформление, предполагающее создание документа. В свою очередь, договор, может требовать:

• регистрации в государственных инстанциях, которые ведут собственные реестры;
• обязательного заверения в нотариальном порядке;
• непосредственно самого факта договоренности участников сделки по основным вопросам.

Следует отметить, что вариант с нотариальным удостоверением в большинстве случаев является обязательным требованием. Однако в определенных случаях закон называет подобный способ оформления желательным либо оставляет выбор за сторонами.

Таким образом, гражданам не запрещается обращаться в нотариальную контору в тех ситуациях, когда подобное удостоверение не является для них обязательным, а выступает исключительно желанием оформить свои правоотношения именно так.

В этом заключается основное отличие от обязанности регистрировать договоры. Ведь органы юстиции принимают заявления только тогда, когда относительно конкретной сделки в законе прямо указано то, что ее необходимо оформить соответствующим образом. О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации с 2017 года в соответствии с ФЗ, сказано ниже.

Виды бумаг

Чтобы иметь представление, какие договоры подлежат государственной регистрации, среди них условно следует выделить несколько групп:

1. Все договоры, суть которых в отчуждении недвижимых объектов. Иными словами, происходит переход права собственности от одного лица к другому. Они заключается при сделках купли-продажи, дарения, мены, аренды с дальнейшим выкупом, ренты, купли-продажи имущественного комплекса.
2. Правовые отношения, при которых не происходит перехода прав. Их суть заключается в передаче недвижимого имущества во временное использование. Такими сделками является залог, аренда (если срок договора более 1 года), безвозмездное пользование.
3. Договоры, которые заключаются при сделках, являющихся дополнительными к уже прошедшим регистрацию и состоявшимся, например, перевод долга, уступка требования, изменение условий и т. д.
4. Бумаги смешанного характера, то есть такие, в тексте которых содержатся элементы одновременно нескольких документов, но один из них по закону требует обязательной регистрации.

Договоры, обязательные к регистрированию

Какие договоры подлежат государственной регистрации – такой вопрос встает перед гражданами, которые заключают сделки с крупными денежными суммами или подписывают соглашения, нуждающиеся в заверении нотариусом. Среди подобных сделок находится целая категория бумаг. Это такие официальные документы, которые непосредственно относятся к недвижимости и различным операциям с ней.

Где осуществляется удостоверение?

Договоры, подлежащие государственной регистрации, проходят удостоверение в Росреестре.

Подобная процедура обеспечивает правильность составления подобного документа, верность проведенной сделки, отсутствие обмана и преступных махинаций с любой из сторон, закрепление законных прав на распоряжение и владение недвижимостью за новым владельцем или несколькими, легитимность вносимых изменений, если одновременно подписывались некоторые дополнительные акты, а также признание операции недействительной.

В случаях, если подобной регистрации не осуществляется, совершенную сделку считают ничтожной, не имеющей юридической силы. Таким образом, не оплаченный пошлиной и в должном порядке не зарегистрированный контракт либо дополнение к нему недействительны.

В подобных случаях при возникновении споров и обращении в суд этот договор во внимание браться не будет. Помимо того, при составлении соглашений о сделках с недвижимостью в обязательном порядке проверяется точность и правильность всех указанных сведений.

Поэтому договоры с неправильным оформлением также не считаются действительными.

Какие операции с недвижимостью подлежат регистрации?

Какие договоры подлежат государственной регистрации, если речь идет о сделках с недвижимостью:

1. Сделки, которые ведут к отчуждению собственности от одного гражданина и к получению прав на нее иным лицом.
2. Дополнения, которые изменяют один или несколько пунктов сделок, заключенных ранее.
3. Договоренности в области недвижимости, результатом которых не является смена владельца.
4. Смешанные договоры, где речь о недвижимости идет частично.

Разновидности

Сделки, подразумевающие отчуждение собственности, подразделяются на такие разновидности:

1. Соглашения об обмене недвижимости и ее составляющих.
2. Договор купли-продажи единицы недвижимости либо определенной ее части.
3. Бумаги, посредством которых недвижимость передается в дар.
4. Соглашения, предполагающие передачу прав владения недвижимостью второму лицу в форме пожертвования.
5. Договор ренты, например, пожизненного содержания иждивенца.
6. Соглашение относительно аренды недвижимого объекта с последующим его выкупом.

Что еще необходимо знать?

Для того чтобы все процессы и действия, сопровождающие сделку, подлежащую обязательной государственной регистрации договора, выполнялись с соблюдением закона и были легитимны, необходимо обратить внимание на следующие важные моменты:

1. При передаче, переходе или покупке построек (их частей) этот факт удостоверяется посредством специального сертификата (свидетельства), который выдается определенным государственным органом.
2. При передаче права собственности выполняется одновременно два процесса: непосредственная регистрация факта подобной договоренности и регистрация вновь возникших прав на объект.

Существуют такие соглашения, которыми не предполагается передача прав, а только их частичное, временное прекращение, например, договор аренды. Государственная регистрация в этом случае также необходима.

Порядок проведения

Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры.

Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов.

В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.

В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.

Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.

Необходимые документы могут отличаться в зависимости от вида договора. Кроме этого, будут различаться и организации, в которых будет происходить регистрация. Например, сделки с недвижимостью законную силу получают после оформления в Росреестре. То же самое касается договоров дарения, аренды, долевого участия в строительстве, купли-продажи и т. д.

Заявление на госрегистрацию можно подать лично либо через интернет. Только во втором случае для высылки документов требуется располагать электронной цифровой подписью. Кроме того, документацию можно выслать почтой. В данной ситуации все бумаги заверяются нотариусом.

Отказ в регистрации

Решение на регистрацию может быть и положительным, и отрицательным. Это значит, что заявителю в регистрации договора могут отказать. Причина оформляется письменно и должна содержать в себе мотивированное пояснение.

Таким образом, отказ в регистрации договора может быть получен по причине недостаточности пакета бумаг либо при обнаружении в составленном документе ошибок. Заявителю предоставляется определенное время на исправление имеющихся недочетов, после чего он может подать документы на регистрацию повторно.

Если сотрудники госоргана снова обнаружат недоработки, бумаги будут возвращены.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

• сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• сделок по отчуждению земельных долей;
• сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
• договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомсоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Как заверить договор

В некоторых случаях простого письменного договора недостаточно — закон требует обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора сами решают не ограничиваться своими подписями и идут в нотариальную контору — даже если по закону это не обязательно.

Анастасия Корнилова

юрист

У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить.

Расскажем, зачем идти к нотариусу и когда заверять договор обязательно по закону.

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

1. Проверяет законность документов.
2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
3. Проверяет дееспособность сторон.
4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.

Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
3. Дипломатический паспорт.
4. Служебный паспорт.
5. Документ иностранного гражданина.
6. Удостоверение моряка.
7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
8. Удостоверение или проездной билет беженца.
9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р.

Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д. В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки

Главная »
Новости »
Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки

Ипотека – залог недвижимого имущества.

Существо договора – одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

• Ипотека возникает из договора (договор об ипотеке), а также в силу закона – при наступлении указанных в законе обстоятельств.
• Ипотека в силу закона возникает, в частности,  при оплате объекта недвижимости в рассрочку либо в кредит, при заключении договора ренты, договора участия в долевом строительстве.
• В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
• Содержание договора
• Стороны договора об ипотеке – залогодержатель и залогодатель.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены ГК и другими федеральными законами, – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Особенности предмета договора и предмета ипотеки

Предметипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

1. Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в законе;  предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;  машино-места.
2. Предметом ипотеки может быть также право аренды недвижимого имущества, права требования, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.
3. Не могут быть предметом ипотеки:часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь); земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если только такие земельные участки не предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;земельные участки исключенные из оборота или ограниченные в обороте;имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
4. Особенности оценки предмета договора
5. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Проведение оценки объектов оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является обязательным в случае: вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц при возникновении споров о величине стоимости предмета ипотеки; удостоверения прав залогодержателя закладной.

Обязательство.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Форма договора

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор об ипотеке, подписанный до 01.07.2014 г. подлежит государственной регистрации.

• Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в порядке, установленном Законом об ипотеке и Законом о регистрации.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению если: содержит условие об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса; предметом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; предусматривает распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных).
• Регистрация договора
• Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании заявления: залогодателя и залогодержателя; залогодателя и управляющего залогом;  нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
• Основанием является договор об ипотеке.
• При наличии управляющего залогом вместе с заявлением также представляется договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено Законом о регистрации. Основанием является договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона. Ипотека в силу закона регистрируется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Соответственно, непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона является основанием для приостановления государственной регистрации соответствующего права.

Заявление представляется по форме, установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. При этом должны быть заполнены заявления (отдельно) залогодателем и залогодержателем.

1. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган регистрации прав заявителем представляются также: закладная, содержание которой должно удовлетворять требования статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
2. Сроки регистрации
3. Государственная регистрация осуществляется: ипотеки жилого помещения в срок:  пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов; семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления и прилагаемых к нему документов;
4. ипотеки иных объектов недвижимости, имущественных прав в срок: семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов; девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления и прилагаемых к нему документов.
5. Государственная регистрация ипотеки земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки на основании закона, осуществляется в следующие сроки: три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления и прилагаемых к нему документов.
6. Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, сооружения.
7. Закладная выдается в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.
8. Регистрационная запись о законном владельце закладной вносится в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав.
9. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав соответствующих документов.

За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в ЕГРН и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, а именно в соответствии со статьей 333.33 НК.

Размеры государственной пошлины за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг (вход может осуществляться через Единую систему идентификации и аутентификации (http://esia.gosuslugi.ru); через портал Росреестра (https://rosreestr.ru).

• При государственной регистрации ипотеки, в реестр прав на недвижимость вносится запись об ограничении (обременении) – государственной регистрации ипотеки.
• На все подлинные экземпляры договора об ипотеке, вносятся специальные регистрационные надписи.
• После исполнения обязательств, необходимо подать заявление о погашении записи об ипотеки в орган регистрации прав.

15. Государственная регистрация гражданско-правовых договоров

Гражданском кодексе содержится требование
о государственной регистрации права
собственности и других вещных прав на
все виды недвижимого имущества и сделок
с ним, а также установлены последствия
несоблюдения требования о государственной
регистрации сделки

Государственная регистрация является
одной из форм государственного контроля
над законностью заключаемых сделок и
в то же время «…единственным
доказательством существования
зарегистрированного права»

Государственная регистрация прав
проводится специальными учреждениями
юстиции на всей территории Российской
Федерации. Разработана система записей
о правах на каждый объект недвижимого
имущества в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.

• Проведенная государственная регистрация
  договоров и иных сделок удостоверяется
  посредством совершения специальной
  регистрационной надписи на документе,
  выражающем содержание сделки.
• Договоры и иные сделки являются одним
  из оснований возникновения, перехода,
  ограничения (обременения) и прекращения
  прав на недвижимое имущество
• Несоблюдение формы договора и
  государственной регистрации договора
  может вызывать различные последствия.

В соответствии с п.1 ст.162 ГК несоблюдение
простой письменной формы сделки лишает
стороны права в случае спора ссылаться
в подтверждение сделки на свидетельские
показания, но не лишает их права приводить
письменные и другие доказательства.

В случаях же, прямо установленных законом
или соглашением сторон, несоблюдение
простой письменной формы сделки влечет
ее недействительность . Так, например,
подобные последствия установлены при
несоблюдении письменной формы кредитного
договора , договора коммерческой
концессии .

Сделки, оформленные с нарушением
требований о соблюдении нотариальной
формы и государственной регистрации,
считаются ничтожными.

Договоры, заключаемые между юридическими
лицами, а также между ними, с одной
стороны, и гражданами — с другой, должны
совершаться в простой письменной форме,
а в случаях, предусмотренных законом
или соглашением сторон, договоры должны
быть нотариально удостоверены.

Форма договора может быть определена
по соглашению сторон. В этом случае
стороны не связаны тем обстоятельством,
что законом не требуется соответствующая
форма для заключения договора.

Если
сторонами достигнуто соглашение об
определенной форме договора, этот
договор будет считаться заключенным
лишь после совершения на тексте договора
надписи нотариусом или другим должностным
лицом, имеющим право совершать такое
нотариальное действие .

Для договора в письменной форме кроме
составления одного документа,
подписываемого сторонами, для его
заключения может быть использован обмен
документами с помощью почтовой,
телеграфной, телетайпной, телефонной,
электронной или иной связи, главное,
чтобы при этом можно было достоверно
установить, что документ исходит от
стороны по договору.

16. Общий порядок заключения договора (понятие и стадии заключения гражданско-правового договора)

Порядок и процедура заключения договоров
определяются правилами главы 28 ГК, а
также нормами Арбитражного процессуального
кодекса РФ.

Заключение договора связывается с
достижением соглашения по всем его
существенным условиям. Договор не
считается заключенным при отсутствии
согласования хотя бы по одному из таких
условий.

Гражданский Кодекс устанавливает, что
договор заключается посредством
направления оферты (предложения заключить
договор одной из сторон) и ее акцепта —
принятия предложения другой стороной
(ст.432 ГК).

Сторона, делающая предложение, именуется
оферентом, а сторона, принимающая
предложение, — акцептантом. Договор
считается заключенным, когда оферент
получит акцепт от акцептанта.

1. Признаки оферты:
2. предложение должно быть достаточно
   определенным и выражать явное намерение
   лица заключить договор;
3. предложение должно содержать все
   существенные условия договора;
4. предложение должно быть обращено к
   одному или нескольким конкретным лицам.
5. При несоблюдении в сделанном предложении
   хотя бы одного из перечисленных требований
   оно не считается офертой, а признается
   лишь вызовом на оферту, который ни к
   чему не обязывает того, кто его сделал.
6. Например: в качестве вызова на оферту
   выступает реклама и иные предложения,
   адресованные неопределенному кругу
   лиц.

Т.О. Офертой (ст.435 ГК) признается
адресованное одному или нескольким
конкретным лицам предложение, которое:

• достаточно определенно;
• содержит указание на все существенные
  условия;
• выражает намерение лица, сделавшего
  предложение, считать себя заключившим
  договор с адресатом, которым будет
  принято предложение.

Договор заключается в момент получения
лицом, направившим оферту, ее акцепта
(ст.433 ГК).

Акцептом является полное и безоговорочное
согласие лица, которому адресована
оферта, принять это предложение (ст.438
ГК). Если согласие на предложение
заключить договор сопровождается
дополнениями или изменениями условий,
содержащихся в оферте, то оно не имеет
силы акцепта.

1. Для признания действий акцептом
   достаточно, чтобы лицо, получившее
   оферту, приступило к исполнению на
   условиях, указанных в оферте, и в
   установленный для ее акцепта срок.
2. Признаки акцепта:
3. 1. оферта принята безоговорочно в том
   виде, в каком сформулирована, без внесения
   каких-либо встречных предложений;
4. 2. из закона, обычаев делового оборота
   или из особенностей прежних деловых
   отношений сторон следует, что умолчание
   является проявлением воли стороны
   заключить договор (молчаливый акцепт);

3. действия по выполнению указанных
в оферте условий, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или не
указано в оферте, должны совершаться
лицом, получившим оферту, в срок, который
установлен для ее акцепта.

• Оферта и акцепт порождают определенные
  обязательства для лиц, их совершающих:
• оферта связывает оферента возможностью
  ее принятия в установленные сроки;
• акцепт обусловливает признание договора
  состоявшимся.

Оферта связывает направившее лицо с
момента ее получения адресатом. Полученная
оферта не может быть отозвана в течение
срока, установленного для ее акцепта.

1. Если в оферте установлен срок для
   акцепта, договор считается заключенным,
   если акцепт получен оферентом в пределах
   указанного срока.
2. Если срок для акцепта не установлен в
   оферте, то ее юридическое действие
   зависит от того, в какой форме она
   сделана.
3. При устной форме оферты договор считается
   заключенным при немедленном заявлении
   об акцепте другой стороной.
4. При письменной форме оферты договор
   считается заключенным, если акцепт
   получен оферентом до окончания срока,
   установленного законом или иными
   правовыми актами, а если такой срок не
   установлен — в течение необходимого для
   этого времени.

Важным при заключении договоров является
время и место заключения договора.
Временем заключения договора считается
момент времени, когда оферент получил
согласие акцептанта. Договоры, подлежащие
в обязательном порядке государственной
регистрации, считаются заключенными с
момента регистрации, если иное не
установлено законом (ст.433 ГК).

Если в договоре не указано место его
заключения, договор признается заключенным
в месте жительства гражданина или в
месте нахождения юридического лица,
направившего оферту (ст.444 ГК).

Нужно ли регистрировать лицензионный договор?

Лицензионный договор оформляется только в письменном виде и обязательно регистрируется в Роспатенте. Составляются такие договоры по схемам контрактных соглашений, главной особенностью является нематериальный характер предмета сделки.

Объекты лицензионных договоров

Объектами лицензионных договоров являются интеллектуальные разработки, на которые правообладателю предоставлено исключительное право в соответствии с законодательством.

К таким объектам относятся:

• объекты промышленной собственности – изобретения, полезные модели и промышленные образцы
• средства индивидуализации товаров и услуг – товарные знаки, знаки обслуживания
• фирменные наименования, коммерческие обозначения, ноу-хау
• объекты авторского права – литературные и музыкальные произведения, научные труды, звукозаписи и т.д.
• программы ЭВМ и базы данных

Структура и форма лицензионного договора

Лицензионный договор состоит из последовательно расположенных разделов, в которых представлены основные сведения по достигнутому соглашению.

Преамбула. Указываются официальные названия договаривающихся сторон и их реквизиты. Обосновывается правомочность лицензиара по заключению сделки, и дается подтверждение лицензиатом намерения по приобретению лицензии при выполнении определенных условий.

Определение понятий. Называется вид сделки, перечисляются условия, при которых используется лицензия, при необходимости, оговариваются возможности продажи сублицензии. В разделе формулируется точное определение объекта интеллектуальной собственности.

Предмет договора. Указывается  конкретный объект интеллектуальной собственности, право на который передается,  и его регистрационные данные — номера  патентов, свидетельств на товарные знаки и т.д.

Усовершенствования. Перечисляется объем и уровень улучшений, которые разрешается вносить приобретателю в объект сделки.

Гарантии и ответственность сторон. Лицензиар подтверждает юридические, экономические и технические составляющие гарантий по передаче, а лицензиат – обязательства выплаты стоимости лицензии.

Техническая помощь. Перечисляется объем помощи, необходимой лицензиату для изучения объекта договора.

Налоги и платежи. По взаимному соглашению стороны могут устанавливать порядок уплаты налоговых и других платежей, возникающих при использовании интеллектуального продукта.

Обеспечение конфиденциальности. Особенно важен в договорах по передаче прав на ноу-хау, так как преждевременное разглашение полностью обесценивает продукт.

Защита передаваемых прав. Защиту по передаче прав полностью обеспечивает лицензиар, а лицензиат обязуется оказывать максимальное содействие.

Разрешение возникающих споров. Определяются условия, на которых будут разрешаться все спорные вопросы.

Период действия и условия расторжения соглашения. Указывается срок действия договора и условия, при которых возможно расторжение сделки в одностороннем порядке или по соглашению сторон.

Юридические адреса и подписи сторон. Договор подписывается сторонами, если достигнута полная договоренность по всем разделам.

Условия заключения договора

Признание лицензионного договора действительным выполнятся при наличии следующих условий:

• наличие предмета договора
• официальная регистрация у объектов интеллектуальной собственности (в случаях, когда объект подлежит государственной регистрации)
• указание вида представляемой лицензии и объема передаваемых прав
• гарантии качества – продукт выпускаемый лицензиатом не будет уступать аналогичному товару, изготавливаемому лицензиаром
• период и территория деятельности приобретателя лицензии
• сумма вознаграждения, передаваемая лицензиатом по договору и порядок передачи

Стороны, заключающие договор

Лицензионные соглашения могут заключаться между владельцами (правообладателями) интеллектуальной собственности и лицами, имеющими право использовать такой вид собственности по закону. Например, права на товарные знаки регистрируются только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а патенты выдаются в дополнение к указанным производителям еще и физическим лицам.

Но поскольку целью лицензирования является изготовление и выпуск продукции, лицензиатами выступают предприниматели, планирующие внедрение и использование результатов интеллектуальных разработок.