Что такое закладная на квартиру при ипотеке в рф: правовые особенности

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенности

Помимо детальной проверки своих клиентов, которые в обязательном порядке должны иметь работу и постоянный доход, банк страхует свои активы документальными гарантиями. Жилищный заем выдается на основании заключенного между сторонами ипотечного договора и зарегистрированной закладной.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке? Это официальный документ, который до полного выкупа заемщиком своей квартиры, находится в распоряжении у банка.

В случае невозможности дальнейшего погашения ипотеки, банк на основании этого документа может перевести недвижимость в личное и полное владение.

В чем суть и назначение закладной?

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенностиЗакладная – это официальный документ, который передается от одной стороны сделке второй стороне – от заемщика кредитному учреждению.

Выступает закладная в качестве обеспечения ипотечного займа. Все-таки банк выдает в долг большую сумму на довольно длительный срок, в течение которого с заемщиком может произойти, что угодно.

Чаще всего изменения в его жизни связаны с потерей работы или снижением дохода. В результате этого заемщик перестает справляться со своим долговым обязательством.

После этого на руках у коммерческого банка остается закладная, с помощью которой он вправе будет распоряжаться данным имуществом по личному усмотрению. Как правило, объект недвижимости просто реализуется с целью возврата выданных заемщику денежных средств.

Закладная может быть оформлена на следующие виды ипотечной недвижимости:

  • Квартиры на вторичном или первичном рынке;
  • Частные дома, коттеджи или таунхаусы;
  • Земельные участки;
  • Объекты коммерческой недвижимости;
  • Дачные участки и др.

Важно: Согласно ФЗ «Об ипотеке» оформление закладной не является обязательным условием получения ипотеки.

Это лишь добровольное право кредитного учреждения, которым оно довольно часто пользуется ради собственной финансовой безопасности.

Очевидно, что в большей степени этот документ необходим банку, чем самому заемщику. Банк может при наличии закладной взыскивать деньги или имущество с недобросовестного заемщика.

Кроме того, закладными банк формирует надежный финансовый портфель и привлекает сторонние инвестиции. Выгода от закладной для заемщика ограничивается только более выгодными условиями кредитования.

Как выглядит ипотечная закладная?

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенностиВнешний вид документа не имеет по действующему законодательству одинаковых требований. ФЗ «Об ипотеке» выдвигает лишь содержательные требования, касающиеся тех сведений, которые должны в обязательном порядке содержаться в закладной. При этом каждый банк вправе самостоятельно создавать бланки для документа.

Итак, в закладной должна присутствовать информация следующего характера:

  • Название и идентификационный номер. Где указывается номер закладной по ипотеке, четко не прописано в законе. Как правило, кредитные учреждения располагают его в шапке документа.
  • Сведения о заемщике и о банке. В отношении первого указывается ФИО, дата рождения, паспортные данные, в отношении второго – полные реквизиты.
  • Информация об ипотечном договоре и самих условиях предоставления займа (процент, срок, размер платежа, дата заключения сделки, номер договора).
  • Сведения о залоге (оценка квартиры для закладной, адрес объекта недвижимости и номер его кадастрового паспорта, свидетельство о регистрации собственности на квартиру).
  • Дата и подписи сторон сделки.

Важно: Предпочтение, в случае противоречия данных закладной данным договора, отдается закладной.

Именно поэтому важно тщательно проверять соответствие тех сведений, которые указываются в закладной, тому, что уже ранее было отражено в ипотечном договоре.

Какие действия банк может произвести с закладной?

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенности

Существует несколько способов ее использования, в частности:

  • Передача прав по закладной – переуступка или цессия;
  • Частичная продажа;
  • Обмен закладных;
  • Выпуск эмиссионных ценных бумаг.

Далее рассмотрим подробно эти варианты. Но следует отметить, что любые сделки с закладной, а также ее последующие изменения, должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре.

При этом новые владельцы закладных не могут вносить какие-либо изменения в ипотечный договор без разрешения плательщика ипотеки.

Переуступка прав

С помощью данного способа банк полностью реализует права на пользование ипотечным объектом недвижимости. Такая смена для самого плательщика не имеет никакой разницы. Он лишь начинает перечислять деньги на другие реквизиты.

Важно: Заемщик может быть уведомлен о перемене владельца закладной письмом по почте или через менеджера банка.

Банки, которые получили право пользования закладной, часто злоупотребляют своим положением и незнанием нового клиента. Они могут отказывать в проведении ряда операций плательщику, ссылаясь на то, что не заключали с ним договор на этих условиях.

Частичная продажа

Частично реализуя часть закладной по ипотеке, банк получает единоразово необходимую для него в данный момент сумму денежных средств. После этого поступление платежей от заемщика, как правило, происходит в обычном режиме.

Чаще всего заемщик так и продолжает вносить средства на счет своего банка, который после этого частично расплачивается с новым владельцем закладной. Иногда клиент сам несколько раз платит на реквизиты нового владельца, после чего возвращается к обычному графику платежей.

Обмен закладными

  • Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенностиЭто обычная реализация полной суммы закладной на другую закладную другого кредитного учреждения.
  • Банк могут обменять между собой объекты одинаковой стоимости, могут – разной.
  • Если суммы закладных не соответствуют друг другу, со стороны одного банка происходит денежная доплата.
  • Как правило, таким способом пользуются банки, желающие получить реальные денежные средства в качестве доплаты, и при этом сохранить залоговое имущество, но уже более дешевое.

Выпуск ценных бумаг

Банк имеет право выпускать эмиссионные ценные бумаги, которые будут обеспечены закладной. Бумаги могут дробить сумму закладной не множество частей, которые впоследствии банком реализуются на рынке.

Причем стать покупателем такой бумаги может как другое кредитное учреждение, так и обычное частное лицо.

Как оформить закладную по ипотеке?

Следует отметить, что до июля 2018 года закладная оформлялась по стандартному алгоритму регистрации. Она и сейчас может быть оформлена таким образом.

Но, кроме того, с июля этого года появилась возможность регистрации электронной закладной. Для ее постановки на учет в Росреестре требуется заполнение специальной формы на сайте и заверение документа электронными подписями сторон сделки и государственного регистратора.

Стандартная же процедура того, как получить закладную по ипотеке, выглядит следующим образом:

    Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенности

  • Обращение в кредитующий банк. Закладная оформляется, как правило, вместе с заключением кредитного договора. Заполняет ее сотрудник банка, после чего просит подписать документ заемщиком. Документы для закладной по ипотеке могут требоваться разные в зависимости от практики кредитного учреждения. Но обычно необходимо предоставить паспорт заемщика, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, отчет об оценке жилья и договор обязательного страхования имущества.
  • Оплата пошлины. За саму регистрацию закладной оплата пошлины не требуется, уплате подлежит лишь возможность регистрации права собственности. Чтобы не посещать Росреестр несколько раз, лучше заранее оплатить госпошлину за право собственности. Равна она 2000 рублей для граждан и 220 тысячам рублей для компаний.
  • Подача документов. Собрав все необходимые документы, касающиеся самого заемщика, объекта недвижимости и кредитного договора, можно подавать их в Росреестр. Не забудьте приложить оригинал квитанции об оплате пошлины. Подать документы сегодня можно в любое отделение Росреестра, а не только в то, которое относится к месту регистрации объекта недвижимости.
  • Получение свидетельство. В назначенную дату Росреестр выдаст банку оригинал закладной, а заемщику – выписку из реестра с указанием обременения.

Важно: Обязательно следует получить от банка дубликат закладной. Он выдается совершенно бесплатно.

Это своеобразная гарантия сохранности документа, который, к слову, многие банки часто теряют.

Регистрация в МФЦ

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенности

  1. Если клиенту банка удобно, он может подать все необходимые документы через отделение МФЦ.
  2. МФЦ в этом случае будет выступать лишь посредником между Вашим общением с Росреестром.
  3. Росреестр выдает закладные обычно через 1-5 рабочих дней.
  4. В случае с привлечением многофункциональной службы этот срок может быть увеличен до 7-10 дней.

Многих интересует, где хранится закладная все то время, пока кредит выплачивается заемщиком. Она хранится в банке, а плательщик получает на руки только ее дубликат. Однако, при возникновении некоторых обстоятельств, банк может передать закладную на хранение третьему лицу.

После того, как в полной мере долг заемщиком погашается, закладная автоматически аннулируется. То есть, даже если Вы еще не успели снять обременение с жилья, банк уже не сможет каким-либо образом воспользоваться закладной и распорядиться Вашим имуществом.

Важно: Законодательством установлен срок в течение одного месяца, когда банк обязан вернуть заемщику закладную.

Часто этот срок прописывается в кредитном договоре и составляет всего несколько дней.

Но процедуру снятия обременения все равно нужно будет пройти, даже не смотря на автоматическое аннулирование закладной. Происходит она в несколько этапов:

  • Получение в банке справки о полном погашении по действующему ипотечному долгу.
  • Получение в банке закладной на имущество.
  • Подача заявления о снятии обременения с жилья через МФЦ или непосредственно через Росреестр.
  • Получение выписки из реестра о праве собственности без обременения.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенностиДля снятия обременения в Росреестр нужно будет представить закладную и справку из банка. После получения выписки, Росреестр вернет Вам и закладную. Несмотря на то, что она уже не будет иметь никакой юридической силы, лучше ее все же сохранить.

Закладная – это официальный документ, козырь в рукаве банка, который позволяет ему в случае наступления кризисных отношений с заемщиком, получить свои деньги обратно и даже их преумножить.

Все время действия ипотечного договора закладная хранится в банке возвращается только в аннулированном виде после полного погашения ипотечного займа. Чем быстрее Вы расплатитесь по ипотечному долгу, тем быстрее сможете снять обременение с квартиры.

Закладная на квартиру по ипотеке что это и зачем она нужна в 2020 г

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое закладная при ипотеке и сможете спокойно подойти к подписанию этого важного документа. На самом деле, с этим документом все обстоит просто, стоит только разобраться.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенности

Итак, закладная на квартиру по ипотеке – это ценный документ, подтверждающий право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Иными словами, закладная подтверждает залоговые права банка при оформлении ипотеки. Эта ценная бумага является гарантией интересов финансового учреждения, и оформляется она в банке, обычно во время подписания ипотечного договора.

Требования к этой ценной бумаге описаны в законе об ипотеке и регламентируются этим документом.

Российское законодательство дает банкам право получать проценты от каждой выданной ипотеки. Но в случае угрозы банкротства, разорения или большой финансовой нужды закладные, которыми обладает банк, могут его спасти.

Это не значит, что банк продаст все свое залоговое имущество и присвоит себе деньги, нет. Закладные всего лишь страхуют финансовую организацию, так как несут в себе потенциал для извлечения прибыли. Но об этом чуть позже.

Ипотека на вторичное жилье обязательно оформляется с подписанием закладной и её регистрацией.

Стандартно банку можно заложить:

  • Квартиру;
  • Участок земли;
  • Частный дом вместе с землей;
  • Любые промышленные здания и постройки.

Храниться закладная на квартиру по ипотеке должна у владельца – то есть, у банка, выдавшего вам кредит. Заемщик получает право забрать обратно этот документ только тогда, когда полностью погасит долг по ипотеке.

Варианты использования банком

Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

Варианты использования банком:

  • Частичная продажа залога;
  • Переуступка прав;
  • Обмен закладными;
  • Выпуск эмиссионных бумаг.

Частичная продажа залога

Эта межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.

Читайте также:  Признание отцовства через суд в россии – подробный разбор процедуры

Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период.

Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

Переуступка прав

Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной.

Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется.

Его просто уведомляют о смене расчетного счета, куда заемщик должен вносить средства по кредиту. Это могут сделать по почте или прямо в отделении банка.

В некоторых случаях это может привести к той проблеме, что новый держатель документа откажет вам в проведении ряда операций, сославшись на то, что именно он вам ипотеку не выдавал. Вопиющий пример ВТБ 24 и программа помощи ипотечным заемщикам. Читайте в х к этому посту, как банк лишает возможности людей получить 1,5 млн. от государства на гашение ипотеки.

Обмен

Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом.

Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую.

Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.

Выпуск эмиссионных бумаг

Чтобы получить дополнительный доход, банк может выпустить ценные эмиссионные бумаги, привязанные к ней. Такие бумаги делят закладную на несколько частей, которые могут быть проданы другим финансовым организациям или даже частным лицам. По такой схеме удобно работать и с группой таких ценных бумаг.

Что должно содержаться

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенности

В закладной на квартиру по ипотеке должно содержаться:

  • Название документа;
  • Данные по заемщику;
  • Информация о залогодателе;
  • Информация о залогодержателе;
  • Сведения о кредитном договоре;
  • Данные по кредиту: выданная сумма, размер процентов и т.д.;
  • Требования к погашению;
  • Объект залога;
  • Стоимость залога согласно экспертной оценке;
  • Информация о праве залогодателя на собственность;
  • Подписи всех участников договора;
  • Дата регистрации ипотечного договора и закладной.

Как зарегистрировать закладную

Этапы регистрации в России:

  1. Заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости.
  2. Оформить в банке закладную.
  3. Провести процедуру регистрации.

Пакет необходимых документов для регистрации закладной:

  • Паспорт РФ (с обязательной пропиской);
  • Отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
  • Копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
  • Акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
  • Копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
  • Свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
  • Документы по ипотеке;
  • Госпошлина.

Более подробно про эту процедуру читайте в посте «Регистрация ипотеки».

Гашение

До тех пор, пока заемщик не погасит свой долг по ипотеке, закладная хранится у владельца – то есть, у банка, выдавшего кредит, или у другой организации, которой банк эту закладную успел продать.

Право обладания закладной аннулируется, как только заемщик расплачивается по кредиту. После этого банк обязан вернуть владельцу квартиры закладную, предварительно отметив на ней полное погашение обязательств по ипотеке.

Сразу стоит проверить, чтобы на документе стояли печать банка и подпись доверенного лица.

Но просто забрать закладную из отделения банка недостаточно для полного избавления от обязательств по ипотеке. Затем полученную и подписанную закладную нужно отнести в исполнительный орган, где осуществляется регистрация прав на недвижимость. Там бывшему заемщику должны убрать из базы записи о наличии кредита. Только тогда можно считать право банка на закладную полностью аннулированным.

Восстановление

Что же делать, если закладная потерялась? Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.

Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.

Для чего нужна закладная при ипотеке: требования по оформлению

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в РФ: правовые особенностиИпотечное кредитования для многих граждан РФ — единственный шанс получить собственное жилье. Не удивительно, что такая услуга пользуется спросом у клиентов кредитных организаций. В основе взаимодействия сторон (банка и заемщика) лежит договор, а также закладная на покупку квартиры по ипотеке. В ней отражены базовые условия кредитного соглашения, список залогового имущества (того, что передается в банковское учреждение) и ряд другой информации. Как правильно оформляется документация? В чем ее особенности? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.

В чем сущность закладной?

Закладная по ипотеке представляет собой ценную бумагу, которая передается от кредитополучателя второй стороне сделки — банковскому учреждению. Главной задачей документа является обеспечение ипотечного займа.

Он применяется кредитной организацией для перевода недвижимости в личное владение в ситуации, когда получатель займа не справляется с обязательствами.

Роль залога выполняет различное имущество — гараж, квартира, коттедж, загородная вилла, а также коммерческие объекты.

Назначение закладной

Закладная на недвижимость по ипотеке — гарантия безопасности на случай неплатежеспособности клиента. По закону при наличии долга банк может забрать квартиру и по ипотечному договору.

Наличие рассматриваемой ценной бумаги расширяет полномочия кредитной организации.

Кроме того, она иногда применяется для частичной переуступки прав, реализации залогового имущества третьей стороне, а также для обмена объектами залога с последующей доплатой.

Заемщику от оформления нет выгоды, ведь он не получает гарантий снижения процентной ставки (единичные кредиторы идут на такой шаг). Единственный плюс в том, что закладная защищает интересы заемщика в случае потери базового соглашения с банком.

Правила оформления

Жесткие требования к составлению закладной на недвижимость по ипотеке отсутствуют. Ее цвет, внешнее оформление и очередность пунктов в содержании может различаться. Чтобы получить точную информацию, стоит обратиться в банковское учреждение, выступающее в роли кредитора.

Что касается содержания, оно не меняется. В документации содержатся:

  • Сведения о человеке, который предоставляет залог по ипотеке — информация из паспорта, номер для связи, реквизиты и другие данные.
  • Название кредитной организации и сведения о лицензии.
  • Описание квартиры, ее стоимость на рынке, данные об оценщике, а также реквизиты, подтверждающие права владения.
  • Условия ипотеки.
  • Дополнительное обременение в отношении 3-их лиц (при наличии).
  • День оформления и номер по порядку.

Кроме того, в ценной бумаге предусматривается место для записей, касающихся ее передачи, и других важных сведений.

Правила получения

Закладная на квартиру по ипотечному займу делается тем лицом, которое больше нуждается в этом аспекте. Как правило, в роли инициатора выступает банковское учреждение, а от заемщика требуется передать необходимый пакет и заплатить комиссию, размер которой не больше 1000 рублей.

При оформлении ипотеки важно обратить внимание на совпадение пунктов соглашения и ценной бумаги. Наличие несоответствия приводит к тому, что главенствующую роль получает закладная.

Если дело дойдет до судебного органа, последний будет ориентироваться именно на нее, а не на договор по ипотеке.

Вот почему перед оформлением важно проверить документацию и убедиться в соответствии внесенной информации, а также наличии печати.

Когда оформляется?

Составление происходит в то же время, что и заполнение кредитного соглашения. Первая приобретает силу после внесения в Росреестр и указания номера, позволяющего контролировать статус ценной бумаги. Узнать цифру можно из уведомления о регулярных выплатах.

Передача права

Возможна ситуация, когда права на ценную бумагу передаются третьей стороне путем оформления соглашения. На листе делается отметка с информацией о новом держателе, а также основания передачи права. Кредитор после проведения операции информирует об этом заемщика и дает обновленные реквизиты для погашения задолженности (если требуется).

Как только передача прав осуществлена, хозяин закладной получает статус кредитодателя по ипотеке. Новый владелец не вправе менять условия кредита, кроме случаев, когда в этом заинтересован держатель залога (при условии оформления дополнительного договора). При проведении такой операции разрешение у заемщика не берется.

Частичная продажа

Возможны ситуации, когда залогодержатель (банк) продает часть прав на закладную третьему лицу. Такие действия, как правило, обусловлены необходимостью в срочном получении конкретной суммы. Иными словами, банк реализует часть залогового имущества еще одному участнику сделки и время от времени выдает часть платежей покупателю.

Здесь существует ряд вариантов — внесение 3-ей стороне нескольких выплат (банк в этот период денег не получает), а также передача покупателю части выплат заемщика в течение всего срока. При выборе второго варианта, клиент о частичной продаже не информируется.

Обмен

Еще один способ сделки между кредитными организациями подразумевает обмен ценными бумагами при условии обязательной доплаты (компенсации разницы). Если клиент продолжительное время не платит по обязательствам, хозяин закладной реализует залог и покрывает затраты, в том числе проценты на выплату задолженности. Оставшаяся часть возвращается заемщику.

Правила регистрации

В 2018 году закладная по ипотеке передается в Регистрационную палату с учетом региона проживания кредитополучателя или адреса квартиры. Как только ценная бумага получает номер и делаются необходимые отметки, в Росреестре указывается следующая информация: о месте регистрации соглашения по ипотеке — по органу, регистрирующему обременение, а также дата передачи.

Закладная по ипотеке недействительна, пока она не попала в базу Росреестра. Но об этом заемщику не стоит переживать, так как данный вопрос решается банковским учреждением (кредитором) самостоятельно. Клиент финансовой организации получает свидетельство, подтверждающее право собственности, с отметкой о наличии обременения и требовании к его снятию.

Государственная пошлина

Оформление закладной в Росреестре требует от компании или частного лица выплаты госпошлины, размер и порядок перечисления которой установлен в НК РФ. В нем отмечено, что для физлиц величина оплаты равна 2 тыс. рублей, а для компаний (юрлиц) — 22 тыс. рублей. При госрегистрации смены сторон требуется заплатить 1,6 тысяч рублей, а в случае замены залогодателя — 350 рублей.

Функция банковского учреждения

Банк выступает в роли кредитора, предоставляющего заемщику деньги, необходимые для покупки жилья под залог.

Суть такой манипуляции озвучивалась выше — обеспечение своевременной выплаты держателю залога.

При этом, банковского учреждение выступает законным хозяином ценной бумаги и держит ее у себя до полной выплаты долга. Банк продает закладную в ситуации, когда он срочно нуждается в деньгах.

Период оформления

После передачи пакета сотрудники банка изучают документы и выдают решение в течение суток, после чего оформляется договор между сторонами. В составлении ценной бумаги заинтересовано банковское учреждение, поэтому задержки в оформлении случаются редко.

Место для хранения

Закладная по ипотеке лежит в организации со статусом залогодержателя, а точнее в банковском учреждении. Документация передается третьим лицам только при наличии на то веских оснований. Чтобы избежать трудностей, важно прийти в банковское учреждение и сделать копию, которая потребуется для разрешения спорных ситуаций через суд.

Читайте также:  Лизинг автомобиля для физических лиц: что это, как его получить, плюсы и минусы

После выплаты ипотеки

Как только задолженность по кредиту полностью погашена, хозяин закладной отдает ее заемщику. Ценная бумага возвращается в любой из ситуаций — при досрочном погашении или выплате долга с учетом условий договора.

У банка в распоряжении 30 дней для передачи документации, но на практике этот процесс занимает до 3-5 дней.

Если по истечении месяца закладная не попала в руки залогодателя, требуется идти в судебный орган для защиты интересов.

Что делать в случае утери?

Трудности возможны в ситуации, если банк (держатель залога) потерял документацию. Здесь требуется оформить копию (дубликат) с последующей регистрацией в Росреестре. Иными словами, при утере процесс получения похож на процедуру оформления оригинала ценной бумаги. Разница в том, что на вновь созданной документации делается отметка, указывающая на тот факт, что закладная — дубликат.

При оформлении копии требуется предельное внимание, чтобы избежать расхождений в текстах (при сравнении с кредитным договором и оригиналом).

Возможна ситуация, когда ценная бумага потеряна, а банковское учреждение не потрудилось заняться ее восстановлением. При таких обстоятельствах стоит обратиться к администрации, написав официальное письмо на имя директора кредитного учреждения.

В нем заемщик требует ответа о причинах бездействия. Важно проследить факт регистрации обращения в бухгалтерии организации.

Особенности возврата

При полной выплате задолженности заемщик получает закладную по ипотеке в срок до 30 дней (как упоминалось выше). При невыполнении обязательства залогодатель вправе идти в арбитражный суд для защиты интересов. Если ценная бумага передана 3-ей стороне в процессе финансовых сделок, она будет храниться в этой организации или по месту жительства.

Если установить, у кого находится ценная бумага не удается, банк делает дубликат. При отказе кредитора его клиент вправе обратиться в судебный орган. Также стоит учесть, что в полученной закладной по ипотеке должна быть надпись о том, что клиент кредитного учреждения в полной мере рассчитался с долгом.

Итоги

Как видно, закладная по ипотеке — важный документ, который дает банковскому учреждению (кредитору) дополнительные гарантии выполнения заемщиком обязательств по ипотечному займу.

Вот почему оформление, хранение и прочие бюрократические мероприятия, связанные с ценной бумагой, решаются кредитором.

Заемщику важно проследить, чтобы условия нового соглашения совпадали с информацией, прописанной в кредитном договоре по ипотеке.

(1

Закладная на квартиру по ипотеке — что это и зачем она нужна | Ипотека онлайн

Закладная на квартиру по ипотеке – что это такое и для чего она оформляется? Вопрос не праздный для ипотечных заемщиков, ведь именно эта бумага удостоверяет залог купленного в кредит жилья. Если не оплачивать задолженность, банк будет вправе забрать квартиру и реализовать ее в счет погашения. Обо всех нюансах оформления и регистрации закладной по ипотеке расскажем далее.

Понятие закладной

Закладная в банке при ипотеке – это документ, удостоверяющий право залогодержателя (в нашем случае банка) на приобретенный за счет кредитных средств объект (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 13 (скачать)). Она подтверждает оформление залога квартиры или другой недвижимости.

При наступлении ситуаций, определенных законодательством, у банка есть право использовать закладную для возврата заемных средств, выданных клиенту (102-ФЗ, ст. 17 (скачать)).

Она гарантирует выплату кредита вне зависимости от финансового положения заемщика за счет реализации имущества.

Стоит отметить, что возможна ипотека без закладной. Банк имеет право не оформлять ее, но, как правило, ценная бумага все же регистрируется при выдаче жилищного кредита.

Закладная на квартиру по ипотеке в банке может быть оформлена в бумажном или электронном виде. Юридически тот и другой формат ценной бумаги равнозначны (102-ФЗ от 16.07.1998, ст. 13.2 (скачать)). Банки все чаще переходят на регистрацию именно электронной закладной, потому как это экономит время и позволяет проконтролировать факт залога кредитуемого объекта.

Оформление закладной по ипотеке полностью находится в ведении банка, заемщик в этом процессе не участвует. Ему необходимо только поставить свою подпись в ценной бумаге и передать ее на регистрацию в государственные органы. Или же дать согласие на оформление закладной посредством удаленных каналов связи.

Документ подписывается в банке, выдающем кредит, при составлении кредитного договора или после регистрации права собственности на новостройку.

Где хранится закладная по ипотеке после оформления залога? Оригинальная закладная остается у кредитора, который определяет ее в собственный депозитарий для сохранения.

Она может быть передана клиенту только после полного погашения ипотечного кредита. Без этого экземпляра закладной снять залог недвижимого имущества будет невозможно.

Закладная обязательства по ипотеке выполняет следующие функции:

  • удостоверяет право залогодержателя на объект недвижимости;
  • позволяет привлечь свежее финансирование за счет продажи закладных.

Рекомендуемая статья:  Как взять ипотеку одинокой женщине с ребенком

В последнем случае залогодержатель меняется. Право на продажу ценной бумаги, как правило, предусмотрено в банках (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 16 (скачать)). Хотя ипотечные клиенты не обращают на этот пункт никакого внимания при подписании документов, а потом удивляются, на каком основании кредитор передал закладную третьему лицу.

✅Обратите внимание, что условия закладной и кредитного договора с банком должны совпадать. Обязательно проверяйте их соответствие при подписании документации.

  • ❗Важно знать: Что такое Электронная закладная по ипотеке
  • Банк продал закладную — чем это грозит заемщику
  • Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает

Содержание документа

Закладная по ипотеке в силу закона (102-ФЗ, ст. 14 (скачать)) является ценной бумагой, а значит, на нее распространяются требования Гражданского Кодекса РФ. В частности, она может быть признана неправомерной, если в тексте документа отсутствуют важные пункты.

Образец закладной по ипотеке (скачать в word) составляется юридическим отделом банка в соответствии со всеми требованиями законодательства, учитывая при этом интересы обеих сторон.

Ими являются залогодержатель и залогодатель, то есть банк и заемщик (и другие владельцы заложенного объекта недвижимости, если они есть).

Как выглядит закладная по ипотеке? Как обычный банковский документ. Однако в ценной бумаге должны содержаться следующие реквизиты:

  • название документа;
  • информация о каждом залогодателе (его именные и паспортные данные);
  • сведения о залогодержателе (название банка, адрес его нахождения);
  • основные данные договора займа, обеспеченного залогом;
  • информация о заемщиках, если они не являются залогодателями;
  • сумма текущей задолженности по ипотеке;
  • кредитная ставка;
  • время погашения жилищного кредита;
  • данные о заложенном имуществе (тип объекта недвижимости, его адрес);
  • сколько стоит кредитуемая собственность согласно оценочному отчету;
  • на основании чего возникает право залогодателя на этот объект недвижимости, данные о регистрации;
  • указание на наличие других ограничений пользования имуществом, кроме залога в пользу банка;
  • подписи залогодателей.

Далее регистрирующим органом ставится отметка о регистрации закладной. Здесь же содержится дата выдачи ценной бумаги представителю банка и иные отметки при необходимости. Где указывается номер закладной по ипотеке? Его можно уточнить в тексте самого документа (в специальном разделе, который так и называется) или обратившись в свой ипотечный банк.

Рекомендуемая статья:  Как влияет кредитная история на военную ипотеку

Порядок регистрации

Что такое закладная на квартиру при ипотеке и порядок ее регистрации регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке». Ценная бумага составляется банком при оформлении залога. Это может происходить при подписании кредитного договора на приобретение недвижимости с имеющимся правом собственности. Или после регистрации права на построенную квартиру.

✅Закладная может оформляться и по ипотеке в силу договора, то есть когда клиент закладывает собственное жилье. Ценная бумага составляется на усмотрение залогодержателя.

Как оформить закладную на квартиру по ипотеке на вторичное жилье:

  1. Кредит выдается клиенту как обычно, в пакете кредитной документации содержится и ценная бумага, подтверждающая залог.
  2. Закладная подписывается заемщиком (и другими залогодателями при их наличии) и передается в Росреестр совместно с документами на регистрацию права собственности. Таким образом, будет оформлено не только владение кредитным имуществом, но и обременение в пользу банка.

Можно передать документы для закладной по ипотеке в регистрирующий орган в электронном виде. В этом случае клиент дает свое согласие на данный способ взаимодействия с госструктурой. Если в кредитном договоре есть указание на оформление закладной, делается дополнительное соглашение к нему (102-ФЗ об ипотеке, ст. 15 (скачать)). В документе оговаривается удаленный способ регистрации залога.

Как делается закладная по ипотеке на только что построенную квартиру, которую надлежит отдать в залог банку? Обременение регистрируется Росреестром автоматически, ведь в договоре инвестирования строительства это условие прописано.

Однако после оформления права собственности на жилье заемщику надлежит отчитаться перед банком в целевом использовании денег. А именно – предоставить пакет подтверждающих документов.

Банковским менеджером формируется закладная и регистрируется в том же порядке (лично заемщиком или удаленно).

Чаще всего происходит регистрация закладной по ипотеке в МФЦ. Сюда же сдаются документы для оформления права собственности на приобретаемую недвижимость.

Документы для оформления закладной

Нужна ли закладная при ипотеке, каждый банк решает самостоятельно. Но чаще всего, ее оформляют ради минимизации рисков кредитной организации. Для ее составления потребуются следующие документы:

  • копии паспортов залогодателей;
  • оформленный договор с продавцом;
  • оценочный отчет;
  • техническая документация (технический и кадастровый паспорта и пр.);
  • договор с банком.

Все перечисленные выше документы уже есть у заемщика в наличии, ведь на их основании происходило рассмотрение ипотечной заявки. Ему нужно только подписать все банковские бумаги и передать их на регистрацию в Росреестр.

Как получить закладную по ипотеке на новостройку? После сдачи дома в эксплуатацию вам нужно зарегистрировать право собственности на квартиру. Затем передать в банк следующий пакет документов для оформления закладной:

  • копии паспортов собственников;
  • акт о сдаче дома;
  • договор инвестирования строительства;
  • выписка ЕГРН с отметкой об обременении в пользу банка;
  • оценочный отчет;
  • договор с банком.

Рекомендуемая статья:  Что делать если нет денег платить ипотеку

Что будет, если не оформить закладную при ипотеке на первичное жилье? В кредитном договоре определен конкретный срок предоставления документов на квартиру и подписания закладной. Аналогичные требования есть и при покупке вторичного жилья.

Если клиент не оформляет закладную в определенное для этого время, банк расценивает это как невыполнение условий заключенного соглашения.

Соответственно, он получает право требовать досрочный возврат всей суммы кредита с начисленными процентами.

❗  Что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке

Как аннулировать закладную

Зачем нужна закладная по ипотеке, мы разобрались. Так банк минимизирует риски невыплаты кредитной задолженности. Но что делать заемщику после того, как он полностью погасил долг перед кредитором?

  1. Убедитесь, что ипотека действительно закрыта. Для этого после совершения финального платежа подойдите в банк, закажите справку о выполненных обязательствах и возможности снять залог.
  2. Затем следует сделать запрос в депозитарий, где хранится закладная по ипотеке, с просьбой предоставить оригинал ценной бумаги.
  3. Вместе с сотрудником банка заемщик отправляется в МФЦ или Росреестр. Они пишут заявление на снятие залога. При себе необходимо иметь паспорт, кредитный договор, оригинал закладной, справку о погашении ипотеки.

❗Подробнее о Снятии обременения по ипотеке — в инструкции читайте.

Далее регистрирующий орган аннулирует закладную. В подтверждение этого на бумажном носителе проставляется соответствующая отметка, а клиенту выдается выписка ЕГРН без указания залога. Если ценная бумага изначально была в электронном виде, банк делает все это самостоятельно.

Оцените автора (1

Закладная на квартиру по ипотеке — что это такое: сроки регистрации, госпошлина, для чего нужна, как выглядит закладная по ипотеке

???? Документы основания собственности. Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.

Читайте также:  Заявление о выдаче копии решения суда: образец заполнения, принципы оформления и нюансы данной процедуры

???? Отчет об оценке рыночной стоимости жилья. Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость — 2,5–5 тыс. рублей.

???? Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка. Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога — например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.

Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса — банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.

ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации — узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.

Шаг 2: оплатить государственную пошлину

Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.

  • Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной. Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:
  • ???? для физических лиц — то есть людей — 2 000 рублей;
  • ???? для юридических лиц — компаний — 220 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию — без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.

Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет.

Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например — вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее.

В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.

Шаг 3: зарегистрировать

Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество, может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:

???? Паспорт собственника. Если собственников несколько — например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников.

Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика — их принесет его представитель. Если на вторичном рынке — нужен будет продавец.

Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.

???? Документы, подтверждающие право собственности. К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.

???? Подтверждение оплаты. Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.

Весь пакет документов нужно передать в Росреестр, причем сделать это можно в любом его отделении согласно поправкам к №218 ФЗ. Если вас направляют в отделение по месту нахождения объекта залога, это незаконно. А вот если вы принесете помятые бумаги или документы с исправлениями и вам откажут в регистрации, это будет законно. Согласно №122 ФЗ, к рассмотрению принимаются только целые бумаги.

Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.

После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку — одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.

Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.

Шаг 4: получить свидетельство

  1. Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:
  2. ???? заемщику — выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;
  3. ???? банку, который выдал ипотеку на покупку жилья — оригинал закладной на квартиру.

Шаг 5: получить дубликат

Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога — в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом — небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.

Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.

Как выглядит закладная по ипотеке

Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:

  • ✅ название документа и его идентификационный номер — место, где указывается номер закладной по ипотеке, не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;
  • ✅ информация о заемщике — фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;
  • ✅ информация о банке — юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;
  • ✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;
  • ✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;
  • ✅ требования банка к погашению кредита;
  • ✅ объект залога и сведения о нем — номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;
  • ✅ стоимость залога по экспертной оценке;
  • ✅ информация о праве залогодателя на собственность — сведения о регистрации права на имущество;
  • ✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.

Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной — другие, приоритет будет отдан закладной.

Что делать после погашения ипотеки

После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом.

Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок — календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре.

Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.

  1. Чтобы снять обременение на недвижимость:
  2. ❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.
  3. ❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.
  4. ❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.
  5. ❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — ее лучше сохранить.

Что банк сможет сделать с закладной

Частично продать. В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.

Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней — и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.

Обменять. Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую.

В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он — МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив.

Если кредитор — не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.

Выпустить эмиссионные бумаги. Это — своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются — вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.

Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора — любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика.

А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.

Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы

❓ Что такое депозитарий закладных

Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей — например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.

❓ Где хранится закладная по ипотеке

Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат — при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.

❓ Что делать, если банк потерял закладную

Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет — банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.

❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита

Важно — чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.  

❓ Можно ли внести изменения в закладную

Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.

❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке

Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение.

Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее.

Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.

❓ Если ипотека погашена досрочно

Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.

❓ Возможна ли ипотека без закладной

Ипотека без оформления закладной возможна — мы говорили выше, что оформление ценной бумаги не является обязательным условием для получения займа. Но на практике большинство банков требуют ее регистрации.

❓ Если покупать строящееся жилье

Если вы покупаете строящееся жилье, в качестве залога выступают права требования к застройщику. То есть гарантии залогодержателя — то, что он сможет требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству жилой недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *