Погашение ипотечного кредита досрочно в рф: правовые особенности

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Обычный методМетод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенностиПогашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенностиПогашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенностиПогашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

  • Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.
  • Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.
  • Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.
  • Приятных вам минимальных платежей.

Частичное досрочное погашение ипотеки: Особенности расчета

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

Многие заемщики стремятся делать частичное досрочное погашение ипотеки.

Кредиты на покупку жилья помогли многим людям въехать в собственную квартиру или дом.  Однако крупный долгосрочный заем, в том числе ипотека с государственной поддержкой и ипотека без первоначального взноса — довольно тяжелое бремя.

Поэтому стоит погасить вначале как можно большую часть тела кредита.

  • Содержание этой статьи:
  • Как изменится платеж или срок кредита после внесения средств раньше срока?
  • На что пойдут деньги — на погашение процентов или основного долга?

Когда выгоднее вносить деньги? Это далеко не полный перечень вопросов, волнующих заемщиков при досрочном гашении.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Возможность досрочного взноса на частичное погашение ипотеки предусмотрена ст. 810 ГК РФ.

  1. Данной нормой разрешен полный или частичный возврат потребительского кредита (к примеру, ипотека в Сбербанке) раньше срока при предупреждении кредитора за 30 дней до предполагаемого погашения.
  2. Договором может быть предусмотрен более короткий период уведомления.
  3. Сложившаяся практика показывает, что банки редко используют данную предупредительную меру полностью.
  4. Большинство кредитных учреждений значительно укорачивает время, предусмотренное на сообщение заемщика.
  5. Пункт 4 статьи 809 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность начисления процентов по кредиту до дня возврата займа или его части.
  6. На основании изложенных норм, сформулируем основные правила досрочного погашения жилищных кредитов:
  • банк не может отказать заемщику в досрочном гашении ипотеки;
  • максимальный срок предупреждения кредитора — 30 дней до предполагаемого взноса;
  • проценты по займу должны быть пересчитаны, исходя из реальных сроков возврата.

Любое положение кредитного договора, противоречащее этим принципам, ничтожно.

back to menu ↑

Законодательные нормы позволяют кредитным учреждениям ставить разные условия досрочных взносов.

Для того, чтобы правильно внести платеж, клиенту следует внимательно прочитать ипотечный договор в части досрочного гашения.

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

В этой статье рассмотрены самые распространенные варианты. Однако условия конкретного банка могут отличаться от предложенных.

back to menu ↑

Банки могут требовать от плательщика предупреждения о досрочном гашении за определенный период. Он не может быть больше 30 дней.

Однако внутри этого периода возможны разные варианты:

  • за день;
  • за три дня;
  • за неделю;
  • за 15 дней и т. д.
  • Большинство ведущих банков розничного кредитования на фоне высокой конкуренции за клиентов предлагают довольно лояльные условия досрочного гашения.
  • Например, через Сбербанк-онлайн уведомление можно подать за день до взноса средств.
  • При подаче заявки в офисе СБ РФ расчет можно осуществить день в день.
  • В ВТБ 24 о внеплановом взносе нужно предупредить за 1 день.
  • Учитывая возможность гашения кредита в любой рабочий день, клиент может получить более значимую экономию средств, чем при предупреждении за месяц и гашении в дату платежа.

Форма уведомления банка может отличаться. Самый архаичный, но безопасный способ — письменный документ.

Например, обязательную подачу бумажного заявления требует ВТБ24, хотя у этой организации также есть система «Банк-клиент онлайн«.

Для клиента этот способ имеет массу неудобств. Ипотека берется на длительный период.

  1. За время ее выплаты клиент может переехать в другое место жительства и даже другую страну.
  2. Зачастую офисы не принимают заявления на внеплановый взнос по ипотеке, выданной в другом отделении.
  3. В результате, приходится искать доверенное лицо, согласное завозить документы, выписывать на него доверенность, каждый раз договариваться на посещение банка.

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

  • Полную форму заявления-обязательства о ЧДП ипотеки в ВТБ24 можно скачать здесь.
  • Подача заявки на частичное досрочное погашение ипотеки в онлайн-кабинете значительно экономит время и более востребовано заемщиками.
  • Ограничениями данного варианта являются: отсутствие соответствующего функционала в интернет-банкинге многих финансовых организаций и отказ клиентов от дистанционного обслуживания в силу разных причин.
  • Лидером в онлайн-обслуживании является Тинькофф банк, который все взаимодействие фининститута с клиентом осуществляет дистанционно.
  • Некоторым финансовым организациям достаточно телефонного предупреждения о досрочке.
  • Недостатком таких взаимоотношений является отсутствие у банка доказательств выраженного желания клиента на случай конфликтов.
  • Поэтому данный вариант сейчас встречается очень редко.
  • Самым удобным для заемщика является внесение денег без предупреждения.
  • Условием возможности такого погашения является выделенный счет для взносов по ипотеке.

back to menu ↑

Возможные варианты:

  • в любой рабочий день;
  • в день гашения ссуды по графику платежей.
  1. Очевидные преимущества оплаты в любой рабочий день — экономия на процентах от даты реального платежа до дня по графику.
  2. Выгода появляется, если сумма досрочного платежа превышает сумму начисленных процентов на день оплаты.
  3. При меньшем размере взноса, гасятся только проценты, сумма основного долга не меняется, месячная стоимость кредита не пересчитывается.
  4. Клиенту следует учитывать, что на день внесения средств проценты считаются только за прошедший период.
  5. Если взнос оформлен до даты, установленной по графику платежей, за оставшийся период будут начислены проценты, которые нужно внести в назначенный день.
  6. Оплатить кредит нужно даже в том случае, если досрочный платеж больше утвержденного ежемесячного платежа.
  7. Этой проблемы не существует, если внеплановые взносы гасятся в строго установленный графиком день.
  8. Клиенту порой не просто разобраться, как заполнить заявление на ЧДП, если форма документа требует разбивки взноса на сумму процентов и основного долга.

Помочь при расчетах могут онлайн-калькуляторы кредитов. Например, такой.

  • При вносе досрочки в установленный графиком день, вся сумма сверх плана идет на уменьшение основного долга.
  • Период предупреждения банка и момент зачисления средств следует учитывать при продаже залоговой квартиры.
  • Длительный срок для уведомления и гашение в строго определенный день могут значительно затянуть сделку и отпугнуть покупателей.
Читайте также:  Перечень болезней для получения инвалидности: есть ли он и какой имеет вид

back to menu ↑

  1. Частичное досрочное погашение ипотеки может быть направлено на снижение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.
  2. Варианты распределения средств могут быть ограничены кредитным договором.
  3. Например, Сбербанк после добровольного взноса уменьшает ежемесячную необходимую сумму для выплаты.

Снижение срока договором не предусмотрено. Абсолют Банк напротив, по умолчанию уменьшает период кредитования.

Выбор уменьшения платежа доступен при сумме погасительного взноса от 30 000 руб.

back to menu ↑

  • Согласно графику платежей, заемщик выплачивает ипотеку каждый месяц 20 числа по 30 000 рублей из расчета 12% годовых.
  • Оформлен кредит 20 апреля 2016 года на 10 лет в размере 2 000 000 рублей.
  • Согласно онлайн-калькулятору, ежемесячный платеж составил 28 694,19 р.

Рассчитаем выгоду при досрочном гашении ипотеки в размере 100 000 р. 06 мая 2016 года.

Количество дней в периодах:

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

По статистике, клиенты Сбербанка берут ипотеку в среднем на 15 лет, а выплачивают в два раза быстрее — то есть досрочно. Сделать досрочное погашение можно из своих накоплений, за счет материнского капитала, или, например, после получения налогового вычета. Разберемся подробнее, как и зачем это делать.

Как можно сделать досрочное погашение?

Чтобы внести сумму больше, недостаточно просто положить больше денег на ипотечный счет. С него все равно спишется сумма по графику. Поэтому необходимо также написать заявление. Сделать это можно в Сбербанк Онлайн или в офисе банка.

Совершить досрочное погашение через веб-версию Сбербанк Онлайн можно как с уменьшением размера платежей, так и с сокращением срока. Доступные для досрочного погашения даты подскажет система.При досрочном погашении в приложении Сбербанк Онлайн можно только уменьшить размер платежей, сократить срок нельзя. Новый график платежей будет доступен здесь же.

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

Если вы подаете заявление на досрочное погашение в офисе банка, укажите, что вы выбираете: сокращать срок или уменьшать платеж и внесите необходимую сумму. Новый график платежей напечатает и отдаст сотрудник банка.

Какие есть условия и как это происходит?

Вы можете погасить кредит досрочно полностью или частично в любой момент. Никаких комиссий и штрафов за это нет. Ставка по кредиту при этом не меняется.

При частичном досрочном погашении, в первую очередь, оплачиваются начисленные с момента последнего платежа проценты, а остаток суммы идет на погашение основного долга.

Пример. Ежемесячный платеж был 1 октября. Вы вносите досрочный платеж в размере 100 000 рублей 7 октября. За эту неделю уже начислились проценты, допустим, 2 000 рублей.

Из 100 000 рублей эти 2 000 спишутся в счет процентов, а остальные 98 000 — в счет погашения основного долга.

При этом в следующий платеж вам останется погасить только проценты, которые начислятся на основной долг уже с учетом досрочного погашения.

Этот пример описывает частично-досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах. Но в остальном досрочное погашение при разных способах платежей отличается.

Разобраться с тем, какой у вас тип платежа, поможет наша статья про аннуитетный и дифференцированный платежи.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах

У вас есть два варианта досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа. Напоминаем: досрочное погашение выгодно в любом случае. Однако сумма итоговой переплаты будет отличаться. Так что же выбрать?

Выберите сокращение срока, если вы легко справляетесь с ежемесячным платежом и уверены, что вам будет удобно и дальше вносить платежи в прежнем размере.

Если вам важно снизить финансовую нагрузку здесь и сейчас, выбирайте уменьшение суммы. В случае чего вам будет проще внести необходимый платеж и не допустить просрочки. Плюс этого варианта ещё и в том, что вы погасите ипотеку раньше срока, продолжая вносить платежи в прежнем размере.

Рассчитать выгоду и наилучший сценарий досрочного погашения можно на калькуляторе ДомКлик. Заполните параметры кредита, нажмите «Посмотреть график платежей» и далее — «Как погасить досрочно».

Досрочное погашение при дифференцированных платежах

Здесь схема другая. Досрочные платежи идут на погашение основного долга в счет будущих периодов.

Пример. Ваш ежемесячный платеж составляет 12 000 рублей, из которых основной долг — 10 000, а 2 000 — проценты. Вы вносите 102 000 рублей. Из них 12 000 идут на ежемесячный платеж.

Остальные 90 000 списываются в счет основного долга следующих девяти месяцев (10 000 – на каждый месяц). Девять месяцев вы можете платить только проценты, начисляемые на остаток долга.

С десятого месяца снова надо платить основной долг в размере 10 000 рублей + уменьшившуюся сумму процентов. Актуальную сумму платежа вы сможете найти в Сбербанк Онлайн.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение?

Да, созаемщик также может сделать досрочный платеж. Для этого ему нужно прийти в офис банка с нотариальной доверенностью, в которой написано, что он может подать заявление на досрочное погашение, при этом разрешается списание средств со счета титульного созаемщика.

А можно ли досрочно погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Да, Пенсионный фонд перечислит деньги в банк, и они спишутся в счет погашения кредита. Вам надо получить в банке или заказать в личном кабинете ДомКлик справку об остатке задолженности и подать ее в Пенсионный фонд вместе с другими документами, которые требуются для оформления маткапитала.

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

Важнопри досрочном погашении материнским капиталом можно только уменьшить сумму платежа, но не срок. Неустойки и штрафы материнским капиталом оплатить нельзя. 

Выгодно ли вообще досрочно гасить ипотеку?

Да! Сумма досрочного платежа идет на уменьшение основного долга. Чем долг меньше, тем меньше будет на него начисляться процентов.

Поэтому досрочное погашение особенно выгодно делать в первые годы после оформления кредита, когда проценты составляют большую часть ежемесячного платежа.

В конце срока кредита основной долг меньше, процентов тоже начисляется меньше, а значит и экономия будет не столь существенной.

Важно: не стесняйтесь вносить досрочно даже небольшие платежи. Не стоит ждать, пока удастся накопить приличную сумму. Досрочное погашение лучше делать сразу, как только появилась такая возможность. Поверьте, даже небольшой досрочный платеж позволит вам в конечном счете сэкономить.

Сейчас читают

Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это такое и в чем разница

Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция

Ипотека: главные мифы и заблуждения

Была ли эта статья полезна?

Досрочное погашение ипотеки: особенности и условия

Досрочное погашение — это мечта многих заемщиков, оформивших ипотеку на долгий срок. И это неудивительно, ведь абсолютно любой кредит предполагает переплату.

Даже небольшая процентная ставка в течение долгих лет способна превратиться в огромную сумму. Именно поэтому, как только появляются свободные средства, многие заемщики стараются досрочно погасить ипотеку.

Что же собой представляет процедура, и в чем ее особенности и выгоды? Расскажем в нашей статье.

Досрочное погашение — это мечта многих заемщиков, оформивших ипотеку на долгий срок. И это неудивительно, ведь абсолютно любой кредит… Финансы

Погашение ипотечного кредита досрочно в РФ: правовые особенности

Полное и частичное погашение ипотечного кредита

Сегодня выделяют два варианта погашения ипотечного кредита: полное и частичное. Дополнительно можно выделить систему рефинансирования, которая предполагает перевод ипотеки в другой банк для снижения процентной ставки. Чтобы выбрать наиболее оптимальное решение, необходимо учесть особенности ипотечного договора и оценить все плюсы и минусы каждого варианта.

Полное погашение ипотеки

При полном погашении ипотечного кредита заемщик вносит одним платежом оставшуюся сумму задолженности.

При этом важно помнить, что к дате, когда клиент решит полностью закрыть ипотечный договор, кредитор должен подготовиться, а именно пересчитать проценты.

Необходимо это для того, чтобы заемщик не переплатил лишнего, ну и, естественно, не недоплатил. Внести необходимую сумму можно как наличным, так и безналичным способом.

Полное погашение ипотеки осуществляется довольно редко, поскольку предполагает внесение достаточно крупной денежной суммы. Если вы ей не располагаете, то оптимальным вариантом станет частичное досрочное погашение.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Данный вариант предполагает внесение небольшой части, которая не покрывает всей суммы задолженности. Вносить деньги можно неограниченное количество раз до полной выплаты ипотечного кредита.

Особенность частичного досрочного погашения заключается и в том, что о намерении внесения средств банк, как правило, не требуется уведомлять заранее.

Однако все же рекомендуется изучить условия ипотечного договора.

Частичное досрочное погашение — это довольно частое явление. Как только у заемщика появляются свободные средства, он старается тут же внести их в счет задолженности в банке.

При частичном досрочном погашении специалисты банка делают перерасчет процентов и составляют новый график, по которому заемщик будет выплачивать задолженность впоследствии.

Необходимо заранее определиться, что Вы хотите снизить: срок кредитования или размер ежемесячных платежей.

Рефинансирование

Рефинансирование не является погашением ипотеки как таковым, поскольку заемщик остается должен такую же сумму, как и до перекредитования. Однако данный инструмент позволяет снизить процентную ставку и, соответственно, общую переплату. С помощью рефинансирования условия кредитования можно сделать максимально выгодными и комфортными.

Реструктуризировать ипотеку можно в банке, где открыт кредит, или выбрать банковскую организацию с наиболее подходящими условиями. При этом от заемщика потребуется заново собрать пакет документов, поскольку рефинансирование по своей сути представляет новое оформление ипотеки.

Как досрочно погасить ипотечный кредит

Погасить досрочно ипотеку, частично или полностью, может абсолютно каждый заемщик. Для этого необходимо собрать необходимую сумму и прийти с ней в офис банка, в котором был открыт ипотечный кредит. К слову, многие банковские организации предлагают своим клиентам услуги дистанционных платежей. Это значит, что у заемщиков есть возможности досрочно погасить ипотеку в режиме онлайн.

Вся процедура выполняется в несколько этапов:

  • Определитесь полностью или частично вы собираетесь погашать ипотечный кредит.
  • Подготовьте денежные средства.
  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить задолженность.
  • Внесите сумму на счет или в кассу банка.
  • Если вы полностью погасили ипотеку, попросите у кредитора справку об отсутствии задолженности.

В чем преимущества досрочного погашения ипотеки

Несомненно, одним из главных преимуществ полного или частичного досрочного погашения является снижение переплаты по процентам. Чем раньше заемщик погасит свою задолженность, тем меньшую сумму ему придется заплатить. Кроме того, закрытие договора ипотеки открывает возможность оформления нового кредита с положительной кредитной историей.

При досрочном погашении существует немало подводных камней, просчитать каждый из которых довольно сложно. Поэтому, чтобы не оказаться в финансовой яме, рекомендуется заранее позаботиться о финансовой подушке.

Ипотечный калькулятор: особенности досрочного погашения ипотеки

Ипотечный заемщик с 2011 года имеет законное право на полное или частичное досрочное погашение кредита без применения к нему каких-либо штрафных санкций со стороны банка. Ранее банки зачастую предусматривали штрафы за досрочное погашение, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс в 2011 году, штрафы за досрочную выплату ипотеки в банках отсутствуют.

Читайте также:  Список 2 вредных условий труда: перечень профессий, гарантии и льготы, особенноси

Заемщик осуществляет досрочное погашение ипотечного кредита, если полностью или частично выплачивает часть долга сверх графика, утвержденного договором с банком.

Согласно изменениям в статьи номер 809 и 810 части второй ГК РФ ипотечный заемщик должен в письменной форме уведомить банк о намерении досрочно погасить долг или часть долга за 30 дней до дня такого возврата.

Однако договором займа может быть установлен и более короткий срок уведомления банка о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно, а вот устанавливать больший срок для подачи заявления банк не имеет права. Сумма досрочного погашения может быть любой, но необходимо обеспечить к дате досрочного погашения наличие на счете данной суммы.

Зачем нужно гасить часть кредита досрочно? Дело в том, что в России практически повсеместно распространена система аннуитетных платежей, когда долг и проценты по долгу рассчитываются заранее, а заемщик каждый месяц платит банку одинаковую сумму. Однако в начале срока кредитования объем оставшегося долга выше и соответственно процентов начисляется больше, а ближе к концу срока кредита размер долга уменьшается и соответственно экономия на процентах.

Чем раньше, тем лучше

Другими словами в начале срока кредита львиная доля ежемесячного платежа заемщика идет на проценты по кредиту, практически не сокращая тело долга, а в конце – ситуация складывается полностью противоположная. Досрочное погашение части долга в начале кредита напрямую сокращает тело долга, а заемщик существенно экономит на процентах.

В конце кредита проценты будут существенно меньше, а вместе с этим серьезно уменьшится и эффект от досрочного погашения.Например, при кредите на 3 миллиона рублей, взятом под 9,4% годовых сроком на 15 лет, сумма процентов, которые заемщик должен будет выплатить банку за все время, составит 2,606 миллиона рублей.

Если же заемщик полностью погасит долг, например, через 2 года, что потребует от него единовременной выплаты примерно в 2,8 миллиона рублей, то ему «спишется» 2,08 миллиона рублей процентов.

Однако досрочное погашение долга через 10 лет после начала срока кредитования, которое потребует от заемщика единовременной выплаты примерно в 1,5 миллиона рублей, сэкономит заемщику лишь около 400 тысяч рублей процентов.

Как раз это учитывают люди, которые специально берут ипотеку на самый большой срок с минимальными ежемесячными выплатами, зная, что в ближайшее время получат средства, достаточные для полной выплаты кредита. Такие схемы в частности нередко используют, когда есть хорошее предложение по покупке квартиры, но пока нет покупателя на имеющуюся жилплощадь.

Быстрее и комфортнее

При досрочном погашении не всего кредита, а его части процедура погашения такая же, как и при полном досрочном погашении кредита, с той лишь разницей, что в заявлении заемщик указывает, какую сумму он желает направить в счет частичного досрочного погашения.

После досрочного погашения части кредита банк предлагает заемщику на выбор – сократить срок кредитования или уменьшить размер ежемесячной выплаты.Однозначно сказать, что выгоднее для заемщика — снижение срока или уменьшение ежемесячного платежа — невозможно, так как все зависит от личных потребностей заемщика.

Один заемщик сочтет, что ему выгоднее снизить размер платежа, чтобы у него появилась возможность, например, получить другой кредит, а другой заемщик предпочтет сокращение срока кредита, чтобы быстрее его погасить.Однако следует подчеркнуть, что при частичном погашении кредита заемщик экономит на общей сумме процентов по кредиту за весь срок кредитования.

Поэтому, если он стремится к тому, чтобы экономия на процентах была больше, то ему следует сокращать срок кредита.Например, за кредит на 6 миллионов рублей под 12% на 20 лет, заемщик, выплачивающий долг строго по графику, заплатит банку примерно 9,8 миллиона рублей процентов, а общая сумма выплат составит 15,8 миллиона рублей.

Если же он через год после начала срока кредитования досрочно выплатит банку 1 миллион рублей и решит после этого сократить срок кредита, то переплата по процентам составит уже 4,8 миллиона рублей, а срок кредита сократится до 12,5 лет.

Когда заемщик выбирает уменьшение размера ежемесячных выплат, он тоже экономит на процентах, но не так существенно, как при сокращении срока кредита. В той же ситуации (кредит на 6 миллионов рублей под 12% на 20 лет, через год взнос 1 миллиона рублей досрочно) при уменьшении размера ежемесячных платежей, объем выплаченных процентов сократится до 8,3 миллиона рублей.

Другие варианты

При этом стоит учитывать, что досрочное погашение кредита далеко не всегда выгодно и удобно для заемщика – во-первых, это увеличение финансовой нагрузки на семью, ведь заемщику приходится ограничивать себя для выплаты этих средств.

https://www.youtube.com/watch?v=sDKZJK7K068

Также при принятии решения о досрочной выплате ипотеки не стоит забывать про инфляцию, особенно при кредитах на длительные сроки. Нужно серьезно подумать, стоит ли сейчас «вынимать» из бюджета семьи, к примеру, 50 тысяч рублей, чтобы дополнительно внести их за кредит и снизить его срок, например, на месяц.

Возможно, что будет лучше продолжать стабильно платить по кредиту и в конце срока кредитования заплатить те же 50 тысяч рублей, которые из-за инфляции на тот момент уже будут «стоить» для семьи намного меньше.Кроме того, иногда лишние деньги лучше вложить во что-то другое.

Так, бизнесмены, даже располагая средствами, достаточными для покупки квартиры, все равно берут ипотеку, чтобы свои собственные деньги направить на развитие бизнеса.

Ведь купив квартиру и оставшись без средств для своего дела, бизнесмену придется взять в банке кредит для развития бизнеса, который выдается под более высокую ставку, чем ипотека.Наконец, в некоторых случаях лишние деньги выгоднее разместить во вклад, если проценты по вкладу будут ощутимо выше процентов по кредиту.

Вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки выгодно заемщику и не выгодно банку-кредитору. Ведь при аннуитетных платежах в начале выплат, заёмщик платит большую часть по процентам, а сам долг при этом погашается очень медленно и до 90% выплаченных средств уходят на обслуживание долга. Поэтому многие добросовестные заёмщики при возможности стараются погасить основной долг раньше срока.

Банку такое досрочное погашение ипотечного кредита не выгодно. Ему выгоднее, когда заёмщик платит точно в сроки: и не опережает график, и не отстаёт от него, что приносит ему стабильную и прогнозируемую прибыль.

Если же деньги возвращаются раньше срока, то появляется необходимость их вовлечения в оборот, что усложняет планирование оборота денежных средств.

Особенно критично для банка досрочное погашение ипотечного кредита в первое время его обслуживания, поскольку банк проделал определенную работу по его организации и рассчитывает на определенную доходность по нему.

В силу этого банки как можно сильнее затрудняют возможность досрочного погашения ипотеки, особенно на начальном периоде кредитования.

Однако 1 ноября 2011 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 19.10.2011 № 284-ФЗ, который запрещает банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита физическому лицу.

Федеральный закон внес поправки в ст. 809 Гражданского кодекса РФ, которая на тот момент позволяла досрочно погашать кредит только с согласия кредитора.

Пользуясь этой возможностью, банки вносили в договора ипотечного кредитования условия, по которым досрочное погашение ипотеки в течение определенного срока с момента получения кредита (чаще всего 3 — 6 месяцев) было или запрещено полностью, или сопровождалось требованием дополнительной платы — комиссии или штрафа.

Теперь же для досрочного погашения ипотечного кредита согласия кредитора не требуется, однако законодательно закреплено требование к заемщику — уведомлять кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней до дня возврата. «Не менее» означает, что этот срок может быть уменьшен отдельным пунктом в договоре ипотечного кредитования.

Таким образом, в случае досрочного возврата кредита банк имеет право на получение с заемщика лишь процентов, начисленных включительно до того дня, когда этот кредит возвращен.

Закон № 284-ФЗ устанавливает, что действие обновленных положений п. 4 ст. 809 и п. 2 ст. 810 части второй Гражданского кодекса РФ распространяется на кредитные договоры и договоры займа, заключенные до дня вступления его в силу.

То есть, поправки имеют обратное действие и если действующий ипотечный договор содержит какие-либо ограничения по досрочному погашению кредита, с 1 ноября 2011 года в этой части договор прекращает свое действие.

На особенности досрочного погашения ипотеки, прописанные в договоре ипотечного кредитования, надо уделять особое внимание, поскольку для заемщика важно то, как банк пересматривает условия дальнейшего кредитования при частичном досрочном погашении. Чаще всего проценты остаются те же, что и были, а срок кредита уменьшается. Но есть банки, которые позволят выбор: уменьшение размера ежемесячного платежа или уменьшение срока кредита.

Надо также иметь ввиду, что от величины основного долга также зависит величина ежегодного страхового взноса. Поэтому частичное досрочное погашение ипотечного кредита влечет за собой и уменьшение нагрузки в части страхования заложенного имущества, поскольку залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество на сумму не ниже суммы ипотечного обязательства.

Таким образом, после частичного досрочного погашения ипотеки необходимо предоставить в Страховую компанию сведения об остатке основного долга для перерасчета графика страховых премий и страховых сумм и заключения нового Дополнительного соглашения к договорам страхования.

Хорошим источником для частичного досрочного погашения ипотечного кредита служит имущественный налоговый вычет при ипотеке в размере до 260 тыс. руб. на объект недвижимости и 13% с суммы выплаченных процентов.

Досрочное погашение ипотеки: 3 плюса и 3 минуса, порядок действий

Главная » Статьи » Ипотека » Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году

Август 17, 2020 Нет комментариев

Ипотечный кредит берется на приобретение жилья на продолжительный срок. Как раз тот факт, что выплата задолженности продлевается на года и даже десятилетия смущает многих возможных заемщиков.

Однако у заемщиков всегда сохраняется возможность досрочного погашения ипотеки. Разберемся в вопросах досрочного погашения ипотеки, особенности и нюансы, преимущества и недостатки этой процедуры.

  • Большинство людей не очень любит имеющейся задолженности, обязанность по оплате которой растягивается на долгие годы.
  • В сегодняшней непростой экономической ситуации сложно наперед предвидеть, что ожидает сферу кредитования через несколько лет.
  • Вследствие этого владельцы ипотечных жилплощадей, стремятся погасить имеющиеся займы, когда у них появляется такая возможность.
  • Федеральным Законом №284, принятым 19 ноября 2011 года, а также статьей 809 Гражданского Кодекса РФ устанавливают право заемщика на досрочное погашение договоров кредитования.
  • Одним условием является только то, что заемщику необходимо известить о своем решении досрочно погасить задолженность банк за тридцать дней до выполнения этого действия.
  • Не во всех банках понадобится строго следовать данному требованию.
Читайте также:  Как провести раздел земельного участка? тонкости процедуры

Как правило, банки разрешают совершить взнос денежных средств размером большим, чем месячная плата в срок превышающий одни сутки до очередной даты оплаты.

В установленный день произойдет автоматическое списание и закрытие ипотеки (или перерасчет задолженности), после чего заемщик сможет получить новый график платежей на приеме у специалиста банка или в личном кабинете на официальном сайте банка.

Еще раз обращаем внимание на то, что согласия банка-кредитора на досрочное погашение ипотечного займа не требуется!

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

Преимущества

  • Уменьшение срока ипотеки. Банком не пересчитывается сумма ежемесячного платежа, а просто сокращается срок ипотеки. Выбрав этот вариант, заемщик освобождается от кредитного бремени на несколько лет раньше.
  • Снижение суммы ежемесячного платежа. После того, как заемщик переводит на счет банка сумму досрочного погашения, дальнейшие ежемесячные выплаты могут быть уменьшены. В этом случае срок кредита не меняется. Деньги, которые вносятся досрочно, равномерно распределяются между всеми ежемесячными выплатами, уменьшая их размер. Это позволяет снизить нагрузку на семейный бюджет и облегчить кредитное бремя заемщика.
  • Уменьшение психологического давления. Пожалуй, самым главным преимуществом частичного досрочного погашения ипотеки является то, что несмотря на переплату, заемщик начинает ощущать себя значительно увереннее и расслабленнее после снижения кредитного бремени. Этот фактор очень зависит от психоэмоциональной стабильности клиента и его общего морального фона.

Договор ипотеки: права и обязанности банка, досрочное погашение

ПРОДОЛЖЕНИЕ…
НАЧАЛО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ В ПЕРВОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 1

Досрочное погашение ипотеки

Вопрос досрочного погашения обязательств рассматривается в общем порядке — в соответствии со статье 810 действующего ГК РФ.

На ипотечные договора распространяется возможность досрочной выплаты полной стоимости кредита, если не нарушается требование о заведомом предупреждении залогодержателя о таком намерении. Номинальный срок — 30 дней до фактического погашения.

По взаимному согласованию сторон (на практике — по решению залогодержателя) данный срок может быть уменьшен. Его увеличение не допускается.

С 2011 банкам запрещено препятствовать реализации права заёмщика на досрочное погашение задолженности (полное или частичное).

В этом отношении следует упомянуть и невозможности применения в отношении заёмщика штрафов и взимания комиссий, если оплата опережает график, либо если задолженность гасится полностью (п.2 ст. 810 действующего ГК РФ).

Но в обоих случаях заёмщику нужно соблюсти правило о заведомом предупреждении кредитора о своём намерении. По умолчанию срок составляет 30 дней.

  • Если ипотека гасится частично — то есть, когда сумма очередного платежа превышает сумму, прописанную в графике, то расчет общего долга может производиться по двум схемам:
  • — сокращение срока кредита — в этом случае, общий срок действия соглашения сокращается, но сумма периодического платежа остаётся неизменной;
  • — уменьшение суммы периодического платежа — сроки остаются теми же, но ежемесячная долговая нагрузка заёмщика сокращается.

При использовании первого варианта одновременно со сроками соглашения сокращаются и проценты по переплате. Если залогодатель не планирует в дальнейшем опережать график, то этот вариант является более целесообразным.

Если средства пойдут на уменьшение периодического платежа, то проценты по договору останутся практически в неизменном виде. Следовательно и переплата будет большей чем в первом случае, и разница порой может быть существенной (х2 / х3). Единственным плюсом здесь является уменьшение долговой нагрузки. Залогодатель сможет использовать разницу в иных целях.

Если платежи в опережение графика планируется производить не разово, а периодически, то разницы между используемыми схемами не будет. Банки предоставляют залогодателю право выбора: на что он планирует пустить очередной платёж — на уменьшение срока (и общей переплаты) или на снижение суммы платежа, без перерасчёта процентов.

Ситуация с полным досрочным погашением осложняется заблуждением большинства заёмщиков в том, что они могут рассчитывать общую сумму долга самостоятельно. Плюс, некоторые решают просто перечислить деньги на клиентский счёт, полагая, что банк самостоятельно проведёт все необходимые транзакции. Оба суждения являются ошибочными.

Решив погасить всю задолженность полностью, залогодатель не должен использовать многочисленные кредитные калькуляторы и прочие сомнительные сервисы для расчёта.

Точную сумму общего долга нужно уточнять у залогодержателя — банка.

Для этого нужно связаться со службой поддержки (крупные банки предоставляют персонального менеджера) и уточнить общую сумму долга на точную дату планируемого погашения.

Здесь нужно соблюсти сроки, прописанные в статье 810 действующего ГК РФ — 30 дней до предполагаемой даты фактического погашения. Точный срок прописывается в соглашении. К примеру, договор был заключён 01.05. 2017 года на 10 лет. Но уже через несколько дней залогодатель принимает решение о полном досрочном погашении всего долга перед кредитором.

Как досрочно погасить ипотеку

Любой гражданин может досрочно погасить кредит, взятый в том числе в связи с ипотекой. Это право гражданина закреплено в статье 810 Гражданского кодекса РФ. Любые действия со стороны банка, препятствующие досрочному погашению ипотеки, являются незаконными.

Об особенностях досрочного возвращения ипотечного кредита вы узнаете из статьи.

Особенности уведомления банка

При оформлении кредита, в том числе ипотечного, заемщик и банк заключают кредитный договор, содержащий условия, на которых банк предоставляет кредит, а гражданин (заемщик) возвращает полученную денежную сумму и уплачивает проценты за пользование ею.

Особенностью ипотечного договора является то, что банк после заключения договора становится залогодержателем приобретаемого заемщиком объекта недвижимости (квартиры, дома и т.п.).

Как правило, договор ипотечного кредита содержит условия возврата заемщиком полученной суммы кредита, устанавливающие срок и порядок такого возврата.

Но эти условия ни в коей мере не могут препятствовать заемщику полностью или частично досрочно погасить свою задолженность по ипотечному кредиту.

Такая возможность для заемщика (и не только для заемщика, а также и для поручителя) установлена Гражданским кодексом РФ.

Итак, вы решили погасить кредит досрочно. Какие шаги надо для этого предпринять?

На первом шаге вам надо уведомить банк о своем намерении.

Дело в том, что вы можете полностью или частично возвратить ипотечный кредит досрочно при условии, что вы уведомите об этом банк не менее чем за 30 дней до дня возврата.

Отметим, что банк не может устанавливать более длинный, чем 30 дней, срок уведомления. Однако, кредитным договором может быть предусмотрен более короткий срок уведомления о намерении досрочного возврата кредитных средств.

Чаще всего банки предлагают вернуть денежные средства (при досрочном погашении) в дату осуществления очередного платежа в соответствии с графиком платежей по договору.

Поэтому обратитесь в банк с заявлением о досрочном погашении кредита либо в срок, установленный законом (если, например, в договоре этот срок не указан), либо в срок, предусмотренный кредитным договором.

Как правило, для написания заявления можно воспользоваться формой, предложенной банком. Более того, некоторые банки принимают заявления о досрочном погашении ипотеки через собственные интернет-сервисы.

Имейте в виду следующую особенность: проценты по кредиту начисляются до дня его погашения, включительно. То есть вы должны заплатить проценты по кредиту и за тот день, в который вы его погашаете. Поэтому узнайте в банке точную сумму, которую вам необходимо будет внести.

Выше мы говорили о досрочном погашении всей суммы кредита. Если вы досрочно гасите кредит частично, то банк может либо уменьшить сумму ежемесячного платежа, либо сократить срок кредитования. В любом случае банк должен предоставить вам новый, уточненный график платежей, а также уведомление о новом значении полной стоимости кредита.

Имейте в виду, что вы сможете сделать досрочное погашение только при отсутствии просроченной задолженности банку.

Внесение суммы, досрочно погашающей кредит

Для досрочного погашения кредита используется специально открытый для этой цели счет в банке. Поэтому, на втором шаге внесите на этот счет сумму, необходимую для досрочного погашения. Причем, внесите деньги заблаговременно, не позднее чем накануне даты досрочного погашения. Если вы внесете на счет меньшую сумму, то досрочного погашения не произойдет. Помните об этом.

После внесения денежных средств, достаточных для полного досрочного погашения ипотеки, обратитесь в банк за получением необходимых документов. Банк должен выдать вам:

  • справку о полном исполнении вами обязательств по кредитному договору;
  • документы, необходимые для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестре.

В частности, если права банка удостоверялись документарной закладной, банк должен вернуть вам закладную с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Такая отметка на закладной должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью уполномоченного на это банковского работника и печатью банка.

Имейте на всякий случай в виду, что если вы уже подали заявление о досрочном погашении, то погасить кредит надо обязательно.

Это значит, что надо открыть специальный счет и перечислить на него деньги.

Если вы перечислите или внесете деньги на счет, используемый для погашения кредита, то банк этот шаг, как досрочное погашение, не зачтет. Ваши деньги будут списываться согласно графику платежей.

Погашение регистрационной записи об ипотеке

После погашения кредита и получения в банке необходимых документов вам надо погасить регистрационную запись об ипотеке в Росреестре. Все действия, связанные с погашением регистрационной записи, регулируются законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Для погашения записи на третьем шаге в Росреестр вам надо представить:
а) в случае, если выдавалась закладная:

  • заявление законного владельца закладной (либо совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной) с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она обездвижена или выдавалась электронная закладная;
  • или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, в полном объеме;
    б) в случае, если закладная не выдавалась:
  • совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
  • или заявление залогодержателя.

Если закладная выдавалась, то при погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлину уплачивать не надо.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *