Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. необходимые документы

На беглый взгляд может показаться, что в процедуре продажи квартиры, прошедшей приватизацию, нет ничего необычного: выбрал подходящих покупателей, заключил ДКП, получил свои деньги.

Однако на практике человек часто натыкается на неожиданные «подводные камни»: как узнать сумму налога от совершенной сделки, как распорядиться своей долей, какие подготовить документы для продажи приватизированной квартиры и так далее.

В этом материале акцентируется внимание на вопросах, связанных с подготовкой документации, и попутно раскрыты некоторые важные законодательные тонкости.

Осуществить сделку купли-продажи вправе только лицо, личные данные которого прописаны в правоустанавливающих документах (фактический собственник) либо любой дееспособный гражданин, имеющий на руках заверенный нотариатом документ на  право представлять собственника (доверенное лицо).

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Все ли жилье одинаково

Любая жилая приватизированная площадь имеет свой статус:

  • персональный (единственный владелец);
  • долевой (несколько собственников, каждый наделен правами на определенную часть);
  • равнообщий (более одного владельца с равными долями);
  • всеобщей собственности (объект принадлежит всем членам семьи без выделения долей).

Статус приватизированного жилья определяет наличие дополнительных нюансов при подготовке документов (например, согласие второго собственника при продаже).

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры

Приступая к сбору документов, нужно помнить: некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Основной комплект

Законодательно определен список документов, без которых зарегистрировать сделку будет нельзя:

  • паспорт собственника/доверенного лица;
  • свидетельство о приватизации, ДКП, договор мены, дарственная или другой правоустанавливающий документ;
  • извлечение из домовой книги;
  • если собственник несовершеннолетний — положительное решение опеки;
  • справка от ФНС об отсутствии непогашенных налоговых обзательств;
  • заверенное согласие мужа/жены, если квартира — это имущество, нажитое в период брака;
  • техпаспорт (заказать в БТИ или предоставить имеющийся, если давность не превышает 5 лет);
  • расширенная выписка из ЕГРП;
  • 3 оригинала договора (для обеих сторон и для госоргана).

Выписки из домовой книги и ЕГРП — это два документа, на основании анализа которых можно дать оценку юридической чистоте квартиры.

Дополнительный перечень документов для продажи приватизированной квартиры

В ряде случаев требуются дополнительные справки и свидетельства:

  • справка о дееспособности фактического собственника нужна, если продавец пожилой или одинокий (получить можно в ПНД по месту жительства);
  • разрешение опекунского совета необходимо, если собственник младше 18 лет или при покупке использовались средства семейного капитала;
  • свидетельство из ЗАГСА, если супруг собственника скончался;
  • предыдущие договора купли-продажи;
  • справка от управляющей компании;
  • согласие банка, если недвижимость обременена ипотечным кредитом (ознакомьтесь, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры в ипотеку).

Приватизация на бесплатной основе допустима единожды в жизни каждого взрослого гражданина РФ. Сейчас действует закон о бессрочной приватизации, согласно которому оформление муниципального жилья в собственность возможно в любое время.

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Советы экспертов

Юристы и риэлторы агентства недвижимости «МИЭЛЬ» рекомендуют:

  1. Быстрый переход с переговоров на сделку более вероятен, когда у продавца на руках имеется весь пакет бумаг, подлинность которых не порождает сомнений.
  2. Чтобы исключить риск быть втянутым в мошенническую схему, стоит заключить предварительное соглашение, в котором детально прописаны ответственность и права сторон.
  3. Без письменного согласия супруга-совладельца на реализацию недвижимого имущества сделка впоследствии может быть признана ничтожной.
  4. Действовать в обход опекунского совета, когда один из собственников ребенок, категорически не рекомендуется. Такая сделка после обращения представителей опеки в суд будет аннулирована по причине нарушения прав несовершеннолетних.
  5. Продажа недвижимости — не рядовое событие, а хлопотное и ответственное дело, поэтому лучше избегать самодеятельности и поручить процедуру профессионалу.

Истории из жизни
Поручили собрать документы необходимые для продажи приватизированной квартиры, где мы с братом являемся равнодолевыми собственниками, юристу из агентства.

Как и предполагалось, статус объекта предполагает подготовку дополнительных бумаг.

Ни разу не пожалели, что обратились в «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах! Все проделано профессионально и оперативно, нам с покупателем осталось только поставить подписи в договоре! И, что немаловажно, вознаграждение агентства оказалось вполне посильным.

Доверив сопровождение процедуры продажи жилплощади специалистам из «Чистые Пруды», вы получите гарантии законности и юридической чистоты сделки, и сможете спать спокойно.

Мы поможем собрать и проверить необходимые для продажи приватизированной квартиры документы, окажем содействие на этапе подготовки к приватизации, поможем реализовать жилье с долгами по коммуналке и обремененное ипотечными обязательствами, и многое другое.

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(12

Продажа приватизированной квартиры

Последнее обновление: 19.01.2020

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документыЧто нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

  • Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.
  •   ♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦
  • Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

 

Риск при покупке приватизированной квартиры

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документыПри покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире.

«По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников.

 Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное)

Как продать приватизированную квартиру?

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Приватизация жилья касается тех помещений, которые были получены во владение от муниципалитета, оформив такую недвижимость в собственность, владельцы имеют полное право ее продать. Что включает в себя продажа приватизированной квартиры, сильно ли отличается от реализации недвижимости приобретенной по договору купли продажи?

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документыПриватизация

Большая часть жителей РФ проживает в квартирах, полученных от предприятий работодателей или государства.

Такое жилье выдавалось на основании договоров социального найма, аренды, которые заключались между жильцами и муниципалитетом. С начала 90-х государство разрешило приватизировать полученные таким образом квартиры.

То есть после проведения приватизации арендаторы становились полноправными владельцами недвижимости.

Статус приватизированного жилья может быть таких видов:

  • индивидуальна подразумевает оформление на одно конкретное лицо;
  • общая, которая делится на долевую с указанием равных или каких-то определенных частей или совместную в этом случае нет разделения на доли между владельцами.

Как продавать жилье, полученное в собственность, таким образом, есть ли отличия и особенности? И как быть, если жилье было семьей с несовершеннолетними детьми?

Условия продажи

Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

К таковым относятся:

  • отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
  • продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
  • при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
  • если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

Подобные условия касаются не только квартир, прошедших процесс приватизации они распространяются на всю недвижимость, подлежащую реализации.

ВАЖНО !!! Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

Порядок продажи

Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:

  • определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
  • следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
  • написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
  • проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
  • проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста. Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

Если во владении менее трех лет

Продать недвижимость после приватизации можно в любой момент на это не требуется каких-то определенных разрешении или дополнительных бумаг. Но существуют некоторые особенности, желая продать квартиру, которая находиться во владении менее 3-х лет НК РФ обязует выплатить налог с продажи имущества размер которого составляет 13% с полученной прибыли.

Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:

  • если жилое помещение было приватизировано до 2016г;
  • если имущество находиться более 3 лет в собственности.

Итак, закон обязует граждан выплачивать налоги с доходов, так как продажа подразумевает под собой получение прибыли, то соответственно НДФЛ необходимо выплатить. Размер его составляет 13% от полученной при сделке суммы, а она е маленькая.

Но есть возможность снизить размер использовав имущественный вычет (Налоговый Кодекс Российской Федерации ст.220), который снижает сумму налогообложения на 1000000.

Например, жилье было продано за 3 800 000 эта сумма и есть доход, с которого высчитывается налог, 3800000х13% / 100 = 494000 сумма, которую необходимо уплатить, но применив имущественный вычет, получится (3800000-1000000) х13%/100= 364000, что значительно выгоднее.

При наличии несовершеннолетних

Приватизированная недвижимость, в которой имеют доли дети, чей возраст менее 18 лет, то для осуществления продажи потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение подобной сделки.

Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:

  • подтвердить, что несовершеннолетнему выделена жилплощадь такого же размера, можно найти родственников и на время зарегистрировать малыша там;
  • или предоставить факт того, что подобран вариант аналогичной жилой площади и после продажи одной квартиры сразу будет оформлена новая и выделены метры на дитя. Следует найти покупателя на свою квартиру и одновременно ту которая будет куплена в последующем.
Читайте также:  Обратная реализация товара поставщику – правовые аспекты и практические рекомендации

Во втором случае следует подбирать недвижимость идентичную по размерам и качеству, так как если условия для проживания будут хуже предыдущих, то разрешение не будет дано. Тоже произойдет если жилье будет располагаться вдали от школьного или дошкольного учреждения тут возможно получить одобрение, если новая площадь будет по размерам значительно превышать предыдущую. Если родители решат миновать органы опеки и продать квартиру не получив одобрение, то проведенная сделка будет признана не действительной.

При нескольких владельцах

В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:

Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

ВАЖНО !!! Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:

  • продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
  • продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
  • доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

Прописанные жильцы

У приватизированной квартиры могут быть не только владельцы, участвовавшие в приватизации, но те что отказались, но остались прописаны на жилой площади.

У этих лиц сохраняется право на проживание в квартире причем не ограниченное время.

Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:

  • переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
  • если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
  • приписанный гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные услуги.

Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:

  • дитя чей возраст менее 18 лет;
  • граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
  • лица преклонного возраста.

Подобные категории граждан также могли проживать в жилом помещении, но не участвовать в процедуре приватизации.  При наличии регистрации в такой квартире они не могут быть выписаны оттуда.

Необходимая документация

Как и во всех сделках, особенно касающихся купли-продажи, важным моментом является сбор и предоставление документов.

Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:

  • бумаги, удостоверяющие личности всех владельцев;
  • подтверждение регистрации прав собственности на продаваемое имущество;
  • документ о проведении приватизации жилья (копию, оригинал);
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
  • справка ф.9;
  • подтверждение об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
  • если есть дети, не достигшие возраста совершеннолетия, то потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение сделки;
  • невозможно провести процедуру без согласия супруга имеющего совместное, общее право владения имуществом;
  • если владельцы в разводе, то необходимо предоставить документ о том в каких долях имущество распределено;
  • при наличии собственников, относящихся к гражданам, которые признаны недееспособными или имеющие ограничения в дееспособности потребуется предоставить согласие из органов опеки. Так как в сделке будет участвовать представитель недееспособного, потребуется документ удостоверяющий его личность и документ устанавливающий опекунство;
  • в случае если кто-либо из владельцев менял личные данные (имя, фамилия) потребуется документ, подтверждающий это.

ВНИМАНИЕ !!! Основная ответственность на сбор документов ложиться на продавца. Количество бумаг, которые потребуются, зависит от ситуации, например, количество прописанных жильцов, возраст их, также учитывается факт того что могут быть граждане, отбывающие срок, но имеющие регистрацию в квартире и т.д. Все эти моменты потребуют предоставления различного рода дополнительных справок и документов. От покупателя лишь необходимо быть финансово способным при заключении сделки.

Продажа приватизированной собственности имеет тот же порядок что и любая другая. Основным пунктом является, то что необходимо учитывать количество зарегистрированных на ней жильцов, которые отказались от приватизации.

Также следует помнить о том, что если квартира находится менее 3 х лет в собственности, то придется уплатить налог с продажи. Для снижения суммы подлежащей налогообложению также можно воспользоваться имущественным вычетом он уменьшит ее на 1 млн. руб.

или дождаться пока пройдут три года и после продавать.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации особенности, налоги, документы

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Продажа приватизированной квартиры, которая находится менее 3 лет в собственности, — довольно сложная, но распространенная на сегодняшний день процедура. Ее осуществление возможно только тремя путями:

  1. с помощью оформления документа о купле-продаже имущества;
  2. через дарение;
  3. залог.

Что такое приватизация недвижимости

Что же такое приватизированная квартира? Это государственная недвижимость, которая проходит процесс приватизации и передается в собственность физическому или юридическому лицу.

Глобальный процесс приватизации начался еще в конце 20 века, в период перестройки. Тогда уничтожались основы коммунизма, в стране устанавливался капитализм. Необходимо было осуществить процесс разгосударствления, передать недвижимость, предприятия в частную собственность.

Реализация приватизированной квартиры может осуществляться как непосредственно после изъявления желания на то ее владельца, так и по решению соответствующих государственных органов.

Для осуществления данной процедуры необходимо собрать пакет документов, состоящий из следующих бумаг:

  • Необходимая для осуществления сделки техническая документация.
  • Документ, который подтверждает право на свободное владение и распоряжение имуществом.
  • Домовая книга и т. д.

Многие задаются вопросом: когда можно продать квартиру после приватизации? Реализовать имущество можно сразу после приватизации. Это право владельца. Никто не в праве отнимать у него данное право.

Но если лицо имеет в собственности недвижимость на протяжении срока, который не превышает трех календарных лет, то на него накладываются некоторые налоговые обязательства.

За деятельность, которая приносит ему дополнительный доход, владелец обязан внести плату в бюджет. НДФЛ составляет 13% от рыночной стоимости приватизированной квартиры.

Те же самые условия сохраняются и для случаев, когда лицо полноправно владеет приватизированной квартирой менее календарного года. Это регламентируется 220 статьей Налогового кодекса.

Итак, после того, как мы ответили на вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации, стоит рассмотреть основные способы осуществления данной процедуры.

Оформления договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи является одним из способов реализации приватизированной квартиры. Но для этого необходимо собрать пакет документов. Его наполнение полностью зависит от особенностей и условий проведения процедуры. В него могут входить:

  • Документ, указывающий актуальную рыночную стоимость недвижимости.
  • Грамотно составленный договор купли-продажи.
  • Бумаги, подтверждающие проведение ремонта и перепланировки приватизированной квартиры.
  • Письменное соглашение соответствующих государственных органов на реализацию доли имущества, которое принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста.

Для осуществления сделки нужны следующие достоверные сведения:

  • Данные о местоположении, площади приватизированной квартиры.
  • Данные о правах на данное имущество иных лиц.
  • Рыночная стоимость недвижимости.

Дарение считается сделкой, которая не несет за собой никакой материальной выгоды. Она не облагается государственными пошлинами. В некоторых случаях злоумышленники пытаются выдать процедуру дарения за куплю-продажу, чтобы освободиться от налоговых обязательств. Такие действия строго отслеживаются правоохранительными органами. Нарушители могут понести административное или уголовной наказание.

Процедура дарения приватизированной квартиры осуществляется в несколько этапов:

  1. Первый из них — сбор необходимого пакета документов. Точный перечень бумаг стоит уточнить в соответствующих государственных органах. Подготовкой документов можно заняться самостоятельно. Но для того чтобы избежать ошибок, сохранить большое количество времени и сил, лучше обратиться к профессионалам. Они подготовят документы оперативно и грамотно, значительно ускорят ход процедуры. Далее необходимо согласовать условия договора дарения с государственными органами и лицами, которые имеют некоторые права на данный вид имущества. Это является неотъемлемым шагов для снижения риска возникновения судебных споров и разбирательств.
  2. Следующий шаг — заверение документа у нотариуса. Специалист должен поставить свою подпись на бумаге, осуществить процедуру ее регистрации. Это подтвердит законность и прозрачность сделки, беспристрастность ее сторон.
  3. Последний шаг — передача прав собственности другому лицу. Его право на собственность ранее приватизированной квартиры должно быть закреплено в регистрирующем органе Российской Федерации. Для этого необходимо обратиться к специалистам данной отрасли со всей документацией.

Подробнее о продаже приватизированных квартир можно узнать из видео:

Когда можно продать квартиру после приватизации

Я долгое время не могла понять, что такое приватизация, и какие права она мне может дать, пока внимательно не разобралась в вопросе. Самое главное преимущество обращения к процедуре приватизирования заключается в том, что заявитель становится полноправным собственником квартиры или дома и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Когда-то давно я получила квартиру от завода, но приватизировать не планировала, пока на семейном совете не было принято решение о переезде в другой регион страны.

После этого, занялась приватизацией и сразу, после получения свидетельства о собственности, выставила жилье на продажу.

Когда искала информацию по этому вопросу в интернет, несколько раз натыкалась на вопрос о том, через какое время после приватизации можно начать продавать квартиру. В результате, мною была написана данная статья, где читатели могут узнать все подробности по этой теме.

Через какое время можно продать недвижимость после приватизирования?

Поскольку фактически, приватизация – это перевод государственного имущества в частную собственность, то по завершению процесса, у владельца жилья возникает право полноправного распоряжения недвижимостью, включая продажу или сдачу в аренду. Вопрос о сроках весьма актуален, поскольку иногда требуется быстро приватизировать и продать жилище.

По закону и действующим правовым нормам, квартиру, прошедшую через приватизацию, можно продавать в любое удобное время. Обязательное условие – это наличие правоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Когда выписка выдана и в ней присутствуют все необходимые отметки, собственник вправе подготовить купчую и продать жилище.

Простыми словами, выжидать определенный период времени сразу после приватизации жилья, не требуется. Как только недвижимое имущество перешло в разряд собственности, то доступными становятся все возможные манипуляции. При готовности сторон заключить итоговую сделку, можно хоть на следующий день продать квартиру.

Читайте также:  Что можно строить на землях сельхозназначения

Особенности налогообложения

Поскольку процедура продажи жилья предполагает подготовку определенных документов, то к сделке стоит подключить нотариуса. Обычно, эти специалисты сообщают собственникам жилья о предстоящих к исполнению налоговых обязательствах. У продавца могут возникнуть некоторые расходы, о которых следует знать заранее:

  1. Приватизация не предполагает уплаты госпошлины или налогов, поскольку услуга бесплатная.
  2. За кадастровый паспорт госпошлину платить придется.
  3. Налог на доход физического лица придется платить при продаже квартиры, если на это имеются соответствующие обстоятельства.

Возможно, что возникнут дополнительные расходы, связанные с оформлением и подготовкой документации. В этой связи стоит заранее просчитать итоговую сумму. Налог на доходы платиться не всегда, а лишь при определенных обстоятельствах:

  • реализация жилья сразу после приватизации. Налог составит 13% от стоимости имущества;
  • продажа жилья в течение 5 лет с момента перевода в собственность. Сумма исчисляется 13% от стоимости жилья.

Оплата налога производится по правилам, описанным в НК РФ, поэтому, любое уклонение от регламента может привести к административному, а иногда и к уголовному наказанию.

Когда можно получить освобождение от уплаты налога?

Предусмотрев обстоятельства, когда можно избежать оплаты налоговой суммы, можно существенно сократить расходы, связанные с продажей объекта недвижимости.

Здесь важно действовать по закону, чтобы избежать штрафа или другого наказания. От уплаты налога можно получить освобождение, но при наличии следующих обстоятельств:

  • недвижимость стоит меньше 1 млн рублей. Обычно такой вариант встречается в сельской местности, где цены на имущество ниже, чем в городе;
  • владение собственностью в течение пяти лет. Если с даты приватизации прошло 5 лет, то налог не платится;
  • получение имущественного вычета, если ранее данное право не было использовано. В этом случае можно будет перекрыть налог суммой, которая возмещается государством в счет вычета. Важно, чтобы гражданин был официально трудоустроен и приобрел новую недвижимость в течение года после заключения первичной сделки.

Все условия прописаны в действующем законодательстве, поэтому, у налоговиков обычно не возникает вопросов. При возникновении спорных обстоятельств, лучше заранее проконсультироваться у юриста.

Какие льготы получают пенсионеры?

Единственное преимущество, которое имеют пожилые люди, заключается в получении освобождения от налога на недвижимость. Исключением является имущество, ценностью на 300 млн рублей и больше. Что касается порядка приватизации жилья и его последующая продажа, здесь используется стандартная схема.

Заключение

Завершить представленный материал стоит выводами:

  1. Нет никаких ограничений, запрещающих продавать квартиру сразу после ее приватизации, однако, могут возникнуть дополнительные траты в этом вопросе.
  2. Расходы связаны с налогом на доходы, который устанавливается по сделкам с продажей имущества. Как только гражданин продаст квартиру или дом, у него возникнет обязательство по уплате налоговой суммы.
  3. Есть обстоятельства, которые позволяют получить освобождение от налоговых платежей, но на это потребуется время и выполнение некоторых действий.

Квартира после приватизации, когда можно продавать без налогов?

Имея квартиру, каждый распоряжается ею по своему желанию. Кто-то собирается сдавать ее для получения дохода, кто-то остается в ней жить, а кто-то решает продать недвижимость.

Сделать это возможно только, если жилье оформлено в собственность. Не следует забывать и о налогах, которые полагается выплачивать с любой сделки, приносящей доход.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Приватизация (общие правила)

Под приватизацией понимается предоставление в собственность жилой недвижимости лицам, которые проживают в ней на законных основаниях. Происходит передача жилья из государственной в частную собственность (статья 217 ГК РФ).

Процесс оформления квартиры в собственность проводится по определенным правилам:

  • Участвовать в бесплатной приватизации разрешается только 1 раз в жизни (статья 11 ФЗ №1541-1). Исключение составляют несовершеннолетние граждане, получившие свою первую собственность до 18 лет.
  • Участники приватизации должны иметь в нем постоянную прописку.
  • Обязательно наличие письменного согласия всех проживающих на приватизируемой территории граждан. За детей такое согласие подписывается родителями или опекунами. Отказ от участия в приватизации требуется оформить в нотариальной конторе.
  • Квартира или комната, переходящая в частную собственность, не должна находиться в общежитии или в аварийном здании, не должна числиться в фонде служебных помещений или в закрытом военном городке.
  • Обязательно наличие на руках документов на жилье: кадастровый паспорт и технический.

Возможно Вас заинтересует статья, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, прочитать об этом можно здесь.

Законодательство

Законодательной основой приватизации является ФЗ №1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда».

Здесь обозначены основные принципы и цели процесса перехода жилья в частную собственность.

В законе прописано, что право собственности на квартиру возникает в момент регистрации документов в ЕГРП (статья 7).

Через сколько можно продать квартиру после приватизации: сроки, налоги, порядок действий

Особенности продажи квартиры сразу после приватизации. Необходимые документы

Наличие приватизации допускает проводить с недвижимостью всевозможные действия, включая сдачу в аренду и продажу. Как скоро можно осуществлять эти мероприятия, является актуальным вопросом, так как при некоторых ситуациях требуется за короткое время перевести государственное жилье в собственность и сразу его продать.

Через сколько можно продать

Согласно законодательству и общепринятым правовым нормам, официально приватизированную квартиру допускается продавать в любое время. Обязательное условие — наличиеправоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Как только выписка будет выдана, проведены соответствующие отметки, владелец вправе подготавливать договор купли-продажи.

Откладывать продажу приватизированной квартиры часто приходиться из-за организационных вопросов, в связи со сбором необходимых свидетельств, бумаг, спорных ситуаций с наследованием.

Можно ли сразу после приватизации

Выжидать регламентированный период после приватизации квартиры не нужно. Как только недвижимость переходит в собственность одному или нескольким владельцам, так доступными становятся другие манипуляции с недвижимостью.

Это не только продажа, но и аренда, дарение, передача по завещанию и другие сделки. При готовности участвующих сторон, наличии соответствующих документов приватизировать и продать жилье можно сразу в этот или наследующий день.

Процедуры, связанные с изменением вида собственности, а также с использованием недвижимости, предполагают документальное подтверждение. Договоры или соглашения оформляются при условии подписания фигурирующих сторон, преимущественно с привлечением нотариуса. Если необходимо срочно реализовать квартиру, то собственник должен знать о некоторых нюансах сделки,в частности, об оплате налога.

Налогообложение

Приватизация или переход в собственность квартиры, которая изначально принадлежала государству, числилась у граждан в социальном найме продолжительное время, не требует уплаты налога при переоформлении. Предполагается оплата госпошлины, за кадастровый паспорт, а также некоторые другие расходы. Являясь уже собственником, требуется ежегодно вносить налог на недвижимость.

Если продается квартира, то необходимость оплаты налога будет зависеть от ряда обстоятельств. Эти особенности требуется знать каждому владельцу приватизированного жилья, чтобы понимать, какие дополнительные материальные вложения предстоят.

Когда нужно платить налоги

При определенных условиях договор купли-продажи и последующая процедура переоформления приватизированной квартиры сопровождается выплатой налога. Действия основывается на том, что физическое лицо в результате сделки получает деньги, рассматриваемые, как доход. К таким ситуациям относится:

  • Продажа квартиры сразу после приватизации. Если квартира продается сразу после оформления приватизации, то требуется оплатить налог в 13% от стоимости жилья. Процесс рассматривается в виде получения прибыли, регламентируется НК РФ Статья 208.
  • Продажа квартиры в период до 5 лет. Еще до 2016 года этот срок составляет до 3 лет, но на основании вступивших изменений, согласно N 382-ФЗ, это период продлили до 5 лет. От стоимости недвижимости, обозначенной в договоре, оплачиваетсяНДФЛв размере 13%, если другое не обозначено иными условиями.

Оплата налогов регламентируется законодательством, за уклонение предусматриваются штрафы, в особых случаях уголовное наказание. Как освободиться от уплаты или снизить размер выплат в спорных ситуациях – способен проконсультировать юрист, соответствующей квалификации.

Освобождение от уплаты

Предусматриваются обстоятельства, при которых можно не платить налоги или сократить их величину. Важно делать это законно, так как уклонение о неуплаты предусматривает штраф, а также взыскание сбора, что в сумме получается дороже, если ранее было бы выплачено только НДФЛ.

Освобождение от уплаты налога при продаже приватизированной квартиры предусмотрено в следующих случаях:

  • Стоимость квартиры или доли менее 1 млн рублей. Ситуации характерны преимущественно для сельской местности, где недвижимостьдешевле, чем в городах. При специальном занижении цены квартиры для уклонения от налога, когда рыночная стоимость превышает заявленную в договоре, сделка признается недействительной. Если полная цена квартиры превышает 1 млн рублей, но жилье поделено между собственниками, доли стоят менее 1 млн рублей, то налог не оплачивается. Получается, что каждый владелец отвечает перед налоговой по отдельности, отчитывается только за продажу своей части недвижимости.
  • Владение собственностью более 5 лет. Если с даты приватизации, указанной в свидетельстве, прошло более пяти лет, то продажа уже не рассматривается законодательством, как получение прибыли и не облагается НДФЛ.
  • Получение имущественного вычета, но при условии, что ранее это право не использовалось. В этом случае получается, что предусмотренныйзаконом налог на продажу имущества перекрывается полученным вычетом, что позволяет не платить взнос при первоначальной сделке. Это при условии, что продажа квартиры и приобретение новой происходит в течение года. Официально трудоустроенные граждане способны получить своеобразный возврат НДФЛ при покупке недвижимости. Учитывается стоимость новой квартиры, от которой возвращается 13%. Важно понимать, что выплата не будет превышать 260 тыс, что исчисляется максимальной суммой в 2 млн. Это означает, что за квартиру в 2,5 млн и 5 млн имущественный вычет будет одинаковым. Чтобы за счет имущественного вычета перекрыть НДФЛ при продаже квартиры и не платить его, сделку совершают в течение года. Если так сделать не получается, то налог оплачивается сразу, а уже потом при приобретении нового жилья используется право возврата 13%.

Освобождение от уплаты организуется в рамках закона. При возникновении спорных или неоднозначных ситуаций, например, разницы между указанной и рыночной стоимостью жилья, лучше дополнительно проконсультироваться у специалистов недвижимости, нотариуса.

Налоги для пенсионеров

Сделки с приватизированным жильем при участии пенсионеров по схеме не отличаются от мероприятий, проводимых с трудоспособными гражданами.Отдельные льготы при купле-продаже не предусмотрены. Пенсионер способен воспользоваться налоговым вычетом или выдержав срок не менее пяти лет продать жилье.

Освобождаются пенсионеры только от ежегодного налога на недвижимость, если квартира или ее часть оформлена в собственность.Исключение — дорогостоящее имущество, ценностью не менее 300 млн рублей.

Какие документы нужны для продажи

Для продажи приватизированной квартиры подготавливается пакет документов. Процедуру рекомендовано организовывать под контролем нотариуса, с проверкой и заверением предоставленных бумаг.

Это поможет обезопасить сделку, так как в процессе оформления могут возникать неоднозначные вопросы. Важно удостовериться в собственности недвижимости, при долевом владении требуется согласие всех участников.

Выясняются вопросы относительно несовершеннолетних или недееспособных, если они прописаны или числятся собственниками. Нюансов относительно много, важно их своевременно учесть.

Для осуществления законной сделки потребуются следующие документы:

  1. Паспорт собственника или всех владельцев недвижимости.
  2. Свидетельство, подтверждающее право собственности, выписка ЕГРН.
  3. Договор, заключенные при приватизации.
  4. Кадастровый паспорт, при необходимости технический.
  5. Выписку с домовой книги по месту регистрации.
  6. Согласие зарегистрированных собственников, если квартира приватизирована на нескольких граждан.
  7. Справка об отсутствии обременения, задолженностей по ЖКХ.
Читайте также:  Порядок оформления наследства через суд: нюансы и правила заполнения заявления

В зависимости от обозначенных в договоре условий оплаты, проводится взаиморасчет. При использовании средств материнского капитала предусматривается предоставление дополнительных официальных бумаг.

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет.

Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана.

Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

  • Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
  • Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
  • Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Об авторе

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *