Перед регистрацией индивидуального предпринимательства гражданин должен чётко понимать, каким видом бизнеса будет занят. Это решение повлияет на выбор кода бизнеса по ОКВЭД, и на используемую систему налогообложения в работе.

При сдаче недвижимости по договору аренды предприниматель возлагает на себя обязанности по управлению всеми процессами. Соответственно, ИП сам контролирует своевременное внесение платежей со стороны арендаторов по заключённому договору, а также за коммунальные платежи.

Особенности деятельности

Если выбор сделан в пользу сдачи недвижимости по договору аренды, бизнесмену разрешено работать как:

1. Собственнику недвижимого имущества.
2. Посреднику (самостоятельно оформляя договора и получая за услуги денежное вознаграждение).
3. Субарендатору (предлагать недвижимость, которая уже взята самим бизнесменом в аренду у третьего лица).

Для предоставления аренды по договору ИП разрешено использовать любую недвижимость, например:

• жилую или выведенную с жилого фонда квартиру;
• комнату в указанном выше помещении;
• торговое, производственное или складское помещение;
• рабочее место либо подготовленный офис;
• многоквартирный дом;
• собственный гараж.

Стоит отметить, что популярностью пользуется услуга аренды отдельного рабочего места в офисе.

В качестве предложения на рынке аренды недвижимости можно отыскать:

1. Полностью подготовленное для работы и оснащённое компьютерной техникой рабочее место, предлагаемое на длительный срок.
2. Помещение в офисе, в котором решаются определённые задачи (оборудовать учебную комнату, класс, переговорную). Такая недвижимость берётся в аренду даже на один час.

Бизнесмен при сдаче недвижимости в аренду не контролирует правовую составляющую при оформлении договоров со съёмщиками.

Кроме того, предприниматель не имеет права навязать арендатору услуги клининговых компаний, обслуживание лифтов в здании, а также выбор охранного предприятия для обеспечения безопасности на объекте.

Какие коды ОКВЭД соответствуют деятельности по аренде жилых помещений

Для осуществления деятельности, согласно кодам ОКВЭД сдача в субаренду или в аренду и управлению недвижимости, находящейся в собственности, предприниматель использует подкласс ОКВЭД 68.2. Он включает в себя единственную одноимённую группу кодов.

Однако далее идёт разделение на две подгруппы:

1. 20.1 — используется при осуществлении деятельности по предоставлению в аренду помещений жилого фонда, то есть ОКВЭД по сдаче в аренду квартиры.
2. 20.2 — разрешает осуществлять идентичные действия, но с помещениями, выведенными из жилого фонда либо производственной и складской недвижимостью.

• 
• Каждая из указанных подгрупп даёт право ИП или юридическому лицу заключать договора на аренду или субаренду недвижимости вне зависимости от нахождения помещения в собственности арендатора.
• Кроме того, во второй подгруппе есть деление, предусматривающее:

• деятельность по аренде нежилой недвижимости;
• деятельность по коммерческому использованию земли (сдача земельных участков) и нежилых строений;
• возведение зданий для сдачи в аренду на собственном или арендованном участке.

К сожалению, подробного разделения в подгруппе нет. Допустимое количество цифр в кодах равно шести, в указанной подгруппе максимальная длина будет пять цифр.

Когда предприниматель решает заниматься посредническими услугами по недвижимости либо консультировать граждан в этом сегменте, его бизнес подпадает под код ОКВЭД в подклассе 68.3. Точнее, он будет прописан в подклассе 68.31. Этот код регламентирует работу агентств недвижимости, которая ведётся по договорам и за получение денежного вознаграждения.

В приведённый код подпадают следующие виды бизнеса:

1. Выступление посредником во время торговой операции с недвижимостью.
2. Проведение консультаций по аспектам купли, продажи либо заключения договора аренды на недвижимость.
3. Оценочная стоимость недвижимого арендованного имущества.

Стоит отметить, что 68.31 состоит из 5 подгрупп. Помимо указанного деления, наравне с группой кодов 68.20, виды бизнеса подразделяются и по критериям работы с недвижимостью жилого и нежилого фонда.

За что можно получить штраф

Чтобы избежать привлечения к административной ответственности бизнесмен должен внимательно изучить список кодов деятельности и выбрать подходящий вариант.

1. Когда код на этапе регистрации гражданина как ИП оформлен в виде дополнительного варианта бизнеса, то страшного в этой ситуации ничего не будет. Бизнесмен на легальных основаниях способен получать доход не по основному, а по второстепенному коду. Однако для избегания неприятного общения с контролирующими структурами лучше сделать эти цифры основными.
2. Когда деятельность ведётся по ОКВЭД, который на этапе регистрации даже не внесён в список возможных кодов, тогда у ИП появятся проблемы с налоговой инспекцией. По закону за предпринимателем закреплена ответственность передавать в ФНС сведения об изменениях в осуществлении бизнеса. Это касается и ситуации с использованием другого кода. Изначально предприниматель не обладает правом вести бизнес по тому коду ОКВЭД аренда, который не указывался при регистрации. При подаче информации в налоговую бизнесмен получит уведомление о переоформлении документов. На эти действия выделят три дня. Если ИП не уложится в отведённый срок, тогда к нему будут применены меры административного воздействия на основании статей закона, то есть предупреждение или штраф на сумму 5 тысяч.

Применение в работе незарегистрированного кода ОКВЭД будет важно при использовании в бизнесе специального режима налогообложения. Таким режимом, например, является ЕНВД.

По этой системе действует определённый список видов деятельности, утверждённый региональными органами власти. Выбранный для работы код ОКВЭД является для предпринимателя подтверждением права применять систему ЕНВД.

При выявлении контролирующими структурами нарушения, бизнесмену могут провести пересчёт ставки налога за весь период его работы.

Ошибка с кодом ОКВЭД может возникнуть у бизнесменов, осуществляющих деятельность с привлечением наёмных работников. Такие ИП вносят платежи по страховке, размер которых полностью зависит от цифр кода. При неверно выбранном коде может появиться как недоплата суммы, так и её переплата.

Добавлять в список новый код или нет — решение, полностью зависящее от предпринимателя. Если он желает максимально снизить риски, тогда надо обязательно внести новый код.

Однако не стоит сразу бежать и переоформлять документы, потому что ни один бизнесмен не знает заранее, насколько удачно сложится его новая деятельность. Вероятно, что спустя три месяца работы придётся переоформлять документы ещё раз. Но, если уже за первый месяц бизнес стал приносить прибыль, и ИП решил остановиться на осуществлении именно этой деятельности, тогда код стоит добавить.

Деятельность по операциям с недвижимым имуществом

Расшифровка Код

68	Операции с недвижимым имуществом
68.1	Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10	Покупка и продажа собственного недвижимого имущества Эта группировка включает: — покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков Эта группировка также включает:- разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства
68.10.1	Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
68.10.11	Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
68.10.12	Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
68.10.2	Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.10.21	Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
68.10.22	Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
68.10.23	Покупка и продажа земельных участков
68.2	Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20	Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом Эта группировка включает: — сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков; — предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе Эта группировка также включает: — строительство зданий для собственного пользования;- эксплуатацию стоянок для передвижных домов
68.20.1	Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2	Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
68.3	Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
68.31	Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе Эта группировка включает: — предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества; — деятельность агентов по поручительству Эта группировка не включает:- деятельность в области права, см. 69.1068.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.11	Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.12	Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.2	Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.21	Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.22	Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.3	Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.31	Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.32	Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.4	Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.41	Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.42	Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.5	Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.51	Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.31.52	Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе
68.32	Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе Эта группировка включает: — деятельность учреждений по сбору арендной платы Эта группировка не включает: — деятельность в области права, см. 69.10; — деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), см. 81.10;- управление объектами, такими как военные базы, тюрьмы и прочие объекты (кроме компьютерного управления объектами), см. 81.1068.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
68.32.2	Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
68.32.3	Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества Эта группировка включает: — деятельность по технической инвентаризации жилого фонда;- деятельность по технической инвентаризации нежилого фонда(введен Изменением 2/2015 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 17.08.2015N 1165-ст)

Сдача в аренду нежилых помещений

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты.

Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического.

Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ.

При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП.

Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

• со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
• в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
• человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
• недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
• человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Видео

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

• денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
• денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
• привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
• арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
• штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

• реквизиты юридических и физических лиц;
• информация об объекте;
• условия использования недвижимости;
• размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

• инвентарный номер помещения;
• точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
• назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
• наименование помещения;
• площадь недвижимости.

Видео

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

• заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• договор и все приложения к нему;
• паспорта физ лиц сделки;
• чек об уплате госпошлины
• иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы.

 Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ.

Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Видео

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица.

При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ.

Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

• характеристики помещения;
• сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
• арендная плата;
• особенности использования помещений и проведения ремонта;
• подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Видео

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

• заполненное в соответствии с правилами заявление;
• оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
• документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
• дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

Коды ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

Код ОКВЭД	Описание
68.20	Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20.1	Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2	Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Оквэд сдача в аренду жилых помещений 2019

ОКВЭД аренды нежилого помещения может быть основным, в этом случае большая часть доходов субъекта хозяйствования должна поступать от арендных операций.

Если ОКВЭД сдачи в аренду помещения обозначен в регистрационных документах как дополнительный код, это означает, что компания (ИП) специализируется на других направлениях предпринимательства, но в силу того, что у фирмы имеются свободные основные средства, она использует их не в производственной деятельности, а временно на платной основе передает в пользование третьим лицам.

Оквэд — сдача в аренду нежилых помещений 2020

• В классификаторе манипуляции с недвижимым имуществом выделены в отдельный раздел, обозначенный буквенным символом «L». В нем представлен один обобщенный код – 68, под которым объединены следующие направления:
• покупка и продажа недвижимости;
• ОКВЭД аренды нежилого помещения;
• управление собственным или арендованным имуществом;
• реализация операций с недвижимостью за отдельное материальное вознаграждение (посреднические услуги).

ОКВЭД 2020 аренда помещений – это коды группы 68.20. Группа шифров 68.20 объединяет в себе хозяйственные операции по сдаче активов в аренду, по эксплуатации недвижимости, принадлежащей на праве собственности или имеющейся в распоряжении по договору аренды. Сдача в аренду помещений ОКВЭД 2020 в группе кодов 68.20 подразумевает передачу во временное пользование, как отдельных помещений, так и зданий, участков (речь идет о складских строениях, выставочных залах, земельных наделах, офисных комплексах и т.д.).

Коды ОКВЭД аренды помещений включают:

Код 68.20.1 – операции в рамках деятельности по аренде и управлению собственной жилой недвижимостью, операции, связанные с управлением арендованным жильем. ОКВЭД аренды жилого помещения (68.20.

1) используется только теми предприятиями и ИП, которые на договорных началах получают плату за пользование их жилой недвижимостью (многоквартирными домами, квартирами и т.п.) третьими лицами.

Источником доходов могут быть и физические, и юридические лица.

Код 68.20.2 – сдача в аренду недвижимого имущества. ОКВЭД подходит только для аренды помещений, которые не предназначены для жилья.

При реализации посреднических схем аренды имущества применяют коды из группы 68.3. Такой шифр характерен только для агентов по недвижимости, риэлтерских фирм. Эта категория шифров актуальна в отношении следующих операций:

ОКВЭД аренды недвижимости 68.31.2 подразумевает деятельность посредников по договору или за вознаграждение при оформлении сделки по аренде активов, при подборе подходящего объекта на рынке недвижимости. Для жилых объектов применяют код 68.31.21, для нежилой недвижимости – 68.31.22.

Код 68.31.4 – оказание консультационной поддержки посредниками при осуществлении аренды недвижимости (в т.ч. жилая – 68.31.41, нежилая – 68.31.42).

Код 68.31.5 – деятельность оценщиков (для жилой недвижимости – 68.31.51, нежилой – 68.31.52);

68.32 – код, относящийся к управлению имуществом третьих лиц на платной основе или по договору. Его могут применять учреждения, собирающие арендную плату (68.32.1 – жилой фонд, 68.32.2 – нежилой фонд).

Выбирать ОКВЭД аренды имущества в качестве одного из направлений деятельности должны предприниматели и фирмы, которые владеют недвижимостью и самостоятельно предоставляют объекты во временное пользование контрагентам.

Коды данной группы могут применяться и субъектами хозяйствования, не являющимися владельцем активов, а выступающими посредниками в сделках аренды недвижимых объектов. Сдача имущества в аренду (ОКВЭД из 68 группы) актуальна и для случаев с субарендой – когда фирма передает арендованное имущество во временное пользование третьим лицам.

Сделки могут реализовываться в отношении ряда имущества – квартир, домов, комнат, офисов, общежитий, гаражей, оборудованных рабочих мест и т.д.

Это интересно:  Доля вычета ндс в 3 квартале 2020

Оквэд для сдачи в аренду помещений (квартир и офисов)

Какие ОКВЭД в 2020 году для сдачи в аренду помещений (квартир и офисов) для ИП или организаций?

Для компаний и бизнесменов, которые сдают собственные и арендованные помещения в аренду в классификаторе есть отдельная группа кодов ОКВЭД – 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

• 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
• 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
• 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Самозанятым эти коды не потребуются, поскольку сведений о них не попадают в ЕГРИП.

Что можно сдавать в аренду

Сдавать недвижимость внаем ИП (или самозанятый) имеет право:

• как ее собственник;
• по договору или за вознаграждение (посреднические услуги);
• в субаренду.

Сдаче в аренду подлежит любая недвижимость:

• квартиры;
• комнаты;
• нежилые помещения (складские, производственные, торговые и др.);
• офисы или рабочие места;
• многоквартирные дома;

Сдача в субаренду помещений оквэд

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы. Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма.

Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения. Арендатор Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Такая возможность выгодна не только для самих предпринимателей, но и для тех, кто является владельцем имущества, предназначенного для съёма. Как показывает практика, в России рынок аренды коммерческой недвижимости крайне развит и каждый год приносит очень большие суммы в государственный бюджет благодаря налоговым отчислениям.

Отслеживать любые финансовые потоки в данной среде помогает Общероссийской классификатор видов экономической деятельности. К примеру, в соответствии с ОКВЭД и в 2016 г., и сейчас сдача в аренду нежилых помещений размещается в разделе «L» в классе 68.Здесь можно найти все необходимые для организации бизнеса коды.

кассовых аппаратов, электронных калькуляторов и т.п., офисной мебели 77.33.1 Аренда и лизинг офисных машин и оборудования 77.33.2 Аренда и лизинг вычислительных машин и оборудования 77.

34 Аренда и лизинг водных транспортных средств и оборудования Эта группировка включает: — прокат и аренду водных транспортных средств и оборудования без оператора, включая торговые и прочие суда Эта группировка не включает: — прокат и аренду водных транспортных средств и оборудования с оператором, см. 50; — прокат прогулочных катеров, см.

Первая из них (под индексом 77.1) отведена ОКВЭД по аренде транспортных средств и, в свою очередь, делится еще на 2 группировки, позволяющие разделить коды на относящиеся к легковым и грузовым автомобилям. Это деление добавляет к индексу 77.1 еще 1 цифру, в результате чего цифровой показатель, отображаемый после точки, становится двузначным.

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения и имеющая код по ОКВЭД «Управление недвижимым имуществом» фактически осуществляет деятельность по сдаче недвижимого имущества в субаренду. Вправе ли данная организация пользоваться льготой по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование по пониженному тарифу?

Уважаемые пользователи!

Действительно, в соответствии с пп. 8 (литера я.2) п. 1 ст. 58 Федерального закона от 24 июля 2009 г.

№ 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» (в редакции Федерального закона от 16.10.2010 г. № 272-ФЗ;

Неприятные последствия сдачи недвижимости в аренду

Недавнее решение Верховного суда, обязавшее обычного гражданина заплатить НДС с доходов от сдачи его недвижимости в аренду, снова вызвало дискуссии о том, может ли распоряжение своей собственностью считаться предпринимательской деятельностью. Между тем налоговики уже давно расценивают сдачу нежилых помещений в аренду как фактическое предпринимательство. И суды такую позицию поддерживают.

Предприниматель или просто физлицо?

Лю­бо­му че­ло­ве­ку, ко­то­рый со­би­ра­ет­ся сда­вать свои квад­рат­ные метры, стоит за­ду­мать­ся: может ли это быть ква­ли­фи­ци­ро­ва­но как пред­при­ни­ма­тель­ская де­я­тель­ность? Ведь от этого за­ви­сит, какие имен­но на­ло­го­вые обя­зан­но­сти у него по­явят­ся.

Так, обычный гражданин платит всего лишь НДФЛ с полученного дохода. Причем если арендатор — компания или ИП, то они сами удержат налог при выплате арендной платы и перечислят его в бюджет. А если помещение сдается такому же обычному физическому лицу, то придется:

•подать декларацию в инспекцию по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за годом сдачи в аренду;

•заплатить налог не позднее 15 июля этого же года.

У предпринимателей же обязанностей значительно больше. При этом таковыми считаются не только те, кто зарегистрирован в качестве ИП.

Если налоговики решат, что ваша деятельность — предпринимательская по сути, то к вам предъявят такие же требования, как и к ИП.

Для этого инспекторам, правда, понадобится назначить и провести в отношении вас выездную проверку (обычно за 3 года, предшествующие году проверки).

СправкаПредпринимательской считается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве п. 1 ст. 2 ГК РФ.

На признаки предпринимательской деятельности, приведенные в ГК РФ, ориентироваться не стоит — они носят оценочный характер. Ведь даже сдавая скромную комнату в коммуналке, вы действуете самостоятельно, рискуете (незнакомые жильцы — всегда риск) и рассчитываете ежемесячно, то есть систематически, получать от этого хотя и небольшую, но все-таки прибыль.

Однако сдача временно свободного жилья, благодаря давнему разъяснению ВС, предпринимательством не считается. Но все хорошо в меру — если вы начнете скупать квартиры и селить там жильцов, проверяющие однозначно усмотрят в этом систему и потребуют зарегистрироваться. Кстати, апартаменты налоговики не считают жилым помещением, поскольку о них нет упоминания в ЖК.

А вот когда речь идет о нежилых помещениях, то, по мнению налоговиков, сдача даже одного объекта делает вас фактическим ИП. При обжаловании решений по выездной проверке в судебном порядке судьи в большинстве случаев поддерживают ИФНС.

Нежилые помещения для семьи не покупают

Вот ос­нов­ные кри­те­рии, ко­то­ры­ми ру­ко­вод­ству­ют­ся суды:

•вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния по­ме­ще­ния (зда­ния). Для лич­ных и се­мей­ных целей нежи­лое по­ме­ще­ние не при­об­ре­та­ет­ся.

Сле­до­ва­тель­но, по­ку­пая недви­жи­мость, из­на­чаль­но пред­на­зна­чен­ную для ис­поль­зо­ва­ния в тор­гов­ле, про­из­вод­стве, при ока­за­нии услуг и так далее, граж­да­нин имеет в виду пред­при­ни­ма­тель­скую де­я­тель­ность.

Ана­ло­гич­но оце­ни­ва­ет­ся вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния зе­мель­ных участ­ков;

•ха­рак­тер ис­поль­зо­ва­ния арен­да­то­ром: нежи­лые зда­ния и по­ме­ще­ния обыч­но сда­ют­ся под офис, склад, ма­га­зин, то есть для ис­поль­зо­ва­ния в ком­мер­че­ской де­я­тель­но­сти;

•нормы клас­си­фи­ка­то­ра. Со­глас­но ОКВЭД арен­да и управ­ле­ние соб­ствен­ным или арен­до­ван­ным нежи­лым недви­жи­мым иму­ще­ством — от­дель­ный вид эко­но­ми­че­ской де­я­тель­но­сти (код 68.20.2 ОК 029-2014);

•рис­ко­вый ха­рак­тер де­я­тель­но­сти. По­сколь­ку де­я­тель­ность арен­до­да­те­ля — пред­при­ни­ма­тель­ская, пред­при­ни­ма­тель­ский риск пе­ре­но­сит­ся и на арен­до­да­те­ля (он может не по­лу­чить ожи­да­е­мые до­хо­ды).

Кроме того, на­ли­чие в до­го­во­ре арен­ды ряда усло­вий (в част­но­сти, об обя­зан­но­сти арен­до­да­те­ля пе­ре­дать в опре­де­лен­ный срок иму­ще­ство в при­год­ном для экс­плу­а­та­ции со­сто­я­нии, о сро­ках вне­се­ния и по­след­стви­ях про­сроч­ки аренд­ной платы) трак­ту­ет­ся как учет рис­ков, воз­мож­ных при пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­но­сти.

Неко­то­рые из этих ар­гу­мен­тов не вы­дер­жи­ва­ют кри­ти­ки. Ведь и при сдаче жилых по­ме­ще­ний сто­ро­ны ста­ра­ют­ся про­пи­сать в до­го­во­ре все необ­хо­ди­мые усло­вия и риски, это обыч­ная прак­ти­ка. Но сути наша кри­ти­ка не ме­ня­ет. Рас­смот­рим те­перь воз­мож­ные по­след­ствия при­зна­ния граж­да­ни­на фак­ти­че­ским ИП.

Придется заплатить НДС, пени и штрафы

Аренд­ная плата. ИП, не пе­ре­шед­шие на спец­ре­жим, при­зна­ют­ся пла­тель­щи­ка­ми НДС. Сле­до­ва­тель­но, они обя­за­ны вклю­чать этот налог в цену арен­ды и затем пе­ре­чис­лять его в бюд­жет, а также по­да­вать де­кла­ра­ции по этому налогу.

По­сколь­ку фак­ти­че­ский ИП не брал НДС с арен­да­то­ра, то ему при­дет­ся за­пла­тить налог са­мо­му, а также и штра­фы — за про­сроч­ку его упла­ты и за непо­да­чу де­кла­ра­ций. Бы­ва­ет так, что к мо­мен­ту за­вер­ше­ния про­вер­ки трех­лет­ний срок для при­вле­че­ния к от­вет­ствен­но­сти уже ис­те­кает.Но пени при­дет­ся пла­тить в любом случае.

ВниманиеНа­чис­ле­ние НДС фак­ти­че­ско­му ИП вле­чет также и штрафы:•за неупла­ту НДС — 20% от неупла­чен­ной суммы;•за непред­став­ле­ние де­кла­ра­ций по НДС — 5% от не упла­чен­ной в срок суммы на ос­но­ве со­от­вет­ству­ю­щей де­кла­ра­ции, за каж­дый пол­ный или непол­ный месяц со дня, уста­нов­лен­но­го для ее пред­став­ле­ния, но не более 30% ука­зан­ной суммы и не менее 1000 руб.

Доход от про­да­жи. Ре­а­ли­за­ция недви­жи­мо­сти — также объ­ект об­ло­же­ния НДС (кроме земли). По­это­му если вы про­да­ди­те свое нежи­лое по­ме­ще­ние в пе­ри­од, ко­то­рый ИФНС со­чтет пе­ри­о­дом фак­ти­че­ско­го пред­при­ни­ма­тель­ства, то вам до­на­чис­лят также и НДС с до­хо­дов от про­да­жи иму­ще­ства, и пени за про­сроч­ку уплаты.

Возможно, удастся добиться освобождения от уплаты НДС

К хо­ро­шим но­во­стям можно от­не­сти недав­нее ре­ше­ние ВС, поз­во­лив­шее фак­ти­че­ско­му ИП за­явить зад­ним чис­лом осво­бож­де­ние от упла­ты НДС на ос­но­ва­нии ст. 145 НК.

Дело в том, что доход большинства граждан от аренды не превышает 2 млн руб. за 3 последовательных календарных месяца.

В таких ситуациях зарегистрированные ИП вправе получить освобождение от уплаты НДС, направив в инспекцию уведомление и подтверждающие документы.

Однако попытки фактических ИП заявить такое освобождение по результатам налоговой проверки, признавшей их деятельность предпринимательской, ранее заканчивались неудачей. Налоговики, а затем и суды аргументировали свой отказ так:

• •освобождение предоставляется на будущее, а не задним числом;
• •им вправе воспользоваться только зарегистрированные ИП;
• •чтобы получить освобождение, нужно представить в ИФНС выписки из книги продаж и из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций.

СправкаГраждане, которым по результатам выездной проверки начислили НДС с арендной платы за нежилое помещение как фактическим предпринимателям, вправе заявить освобождение от уплаты НДС на основании ст. 145 НК задним числомОпределение ВС от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570.

Но Верховный суд принял решение в пользу гражданина, который получил статус ИП только после того, как проиграл суды налоговой инспекции. В частности, ВС разъяснил, что на фактических ИП распространяются не только обязанности, но и права, предусмотренные НК, в том числе право на освобождение от уплаты НДС по ст.

 145 НК. Поскольку уведомление налогового органа носит в этом случае чисто информационный характер, то направление его позже установленного срока не лишает гражданина права на освобождение.

А представлять подтверждающие документы за соответствующие периоды он был не обязан, поскольку тогда еще не считался плательщиком НДС.

ФНС включила это решение в свой Обзор судебных решений за III квартал 2018 г. Так что те граждане, которых обязали уплатить НДС с арендной платы, вправе заявить освобождение по ст. 145 НК РФ. Единственным препятствием в таком случае может быть только истечение трехлетнего срока для возврата (зачета) переплаты по налогу.

В случае продажи недвижимости доход не будет освобожден от уплаты НДФЛ

Обыч­ные граж­дане впра­ве не пла­тить НДФЛ в слу­чае про­да­жи недви­жи­мо­сти по ис­те­че­нии ми­ни­маль­но­го срока вла­де­ния ею:

•если объ­ект при­об­ре­тен до 01.01.2016 — не менее 3 лет;

•если позд­нее — не менее 5 лет.

Де­кла­ри­ро­вать такую про­да­жу также не нужно.

Но эта льго­та непри­ме­ни­ма в слу­чае, если недви­жи­мость ис­поль­зо­ва­лась в пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­ности. Нель­зя умень­шить доход и на 1 млн руб. фик­си­ро­ван­но­го вы­че­та либо на сумму рас­хо­дов на его при­об­ре­те­ние — по той же при­чине.

Сле­до­ва­тель­но, если на­ло­го­вая про­вер­ка вы­явит про­да­жу нежи­лой недви­жи­мо­сти, ко­то­рую вы сда­ва­ли в арен­ду, то вам в любом слу­чае при­дет­ся за­пла­тить НДФЛ с пол­ной суммы до­хо­да, даже если по­ме­ще­ние при­над­ле­жа­ло вам много лет. Также с вас взы­щут пени за про­сроч­ку и штра­фы за неупла­ту на­ло­га и за непред­став­ле­ние на­ло­го­вой де­кла­ра­ции.

Если НДФЛ удерживал налоговый агент, вам могут доначислить этот налог

Пред­при­ни­ма­те­ли долж­ны сами по­да­вать де­кла­ра­цию, ис­чис­лять налог и вно­сить его в бюджет.То есть при арен­де у пред­при­ни­ма­те­ля арен­да­тор (ком­па­ния или ИП) не при­зна­ет­ся на­ло­го­вым аген­том и не дол­жен удер­жи­вать НДФЛ из аренд­ной платы.

Таким образом, даже если ваш арендатор исправно удерживал ваш НДФЛ и перечислял его в бюджет, инспекторы могут потребовать уплаты той же суммы от вас, а также пеней и штрафа за просрочку — поскольку это была ваша обязанность и она не выполнена.

Зачесть удержанный НДФЛ, если такое требование выдвинуто, инспекция не может. По правилам НК излишне удержанный НДФЛ должен вернуть налоговый агент, то есть арендатор, на основании заявления физического лица.

И только если арендатора уже не существует, налог возвращает инспекция.

Отметим, что в большинстве случаев налоговики все-таки не настаивают на уплате НДФЛ лично фактическим ИП. Тем не менее риск есть.

Возможен штраф за незаконное предпринимательство…

КоАП преду­смат­ри­ва­ет также неболь­шой штраф за неза­кон­ное пред­при­ни­ма­тель­ство — от 500 до 2 000 руб. Со­ста­вить про­то­кол по факту та­ко­го на­ру­ше­ния впра­ве как по­ли­ция, так и на­ло­го­ви­ки, но при­су­дить штраф может толь­ко суд. Од­на­ко на фоне всего вы­ше­из­ло­жен­но­го это, ко­неч­но, ме­лочь.

…и взыскание страховых взносов

Пред­при­ни­ма­те­ли обя­за­ны также пла­тить стра­хо­вые взно­сы за себя в фик­си­ро­ван­ном раз­мере.Од­на­ко в про­ана­ли­зи­ро­ван­ных нами су­деб­ных делах таких тре­бо­ва­ний не предъ­яв­ля­лось.

Это свя­за­но с тем, что ад­ми­ни­стри­ро­ва­ние стра­хо­вых взно­сов пе­ре­шло к на­ло­го­вой служ­бе толь­ко с 2017 г., а про­вер­ки граж­дан на­зна­ча­лись в от­но­ше­нии более ран­них пе­ри­о­дов.

То есть все еще впе­ре­ди…

* * *

Вло­жить сво­бод­ные день­ги в недви­жи­мость и по­лу­чать доход от сдачи ее в арен­ду — идея непло­хая. Но чтобы все за­ра­бо­тан­ное не ушло на штра­фы и ад­во­ка­тов, оце­ни­вай­те риски на­ло­го­вых пре­тен­зий здра­во.

Воз­мож­но, проще за­ре­ги­стри­ро­вать­ся как ИП, пла­тить, к при­ме­ру, 6% «упро­щен­но­го» на­ло­га с до­хо­да и спать спо­кой­но. На­пом­ним, кста­ти, что с 1 ян­ва­ря 2019 г.

при по­да­че до­ку­мен­тов в элек­трон­ной форме за­ре­ги­стри­ро­вать ИП можно будет без упла­ты гос­по­шлины.

Не забывайте поставить «палец вверх». Заранее,спасибо!)