После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

• ТСЖ;
• ЖСК;
• ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

• сам кооператив от лица всех собственников;
• управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

• кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
• с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
• какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

• по отзывам на интернет‑форумах;
• по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
• по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

• адрес дома и состав общего имущества;
• полный список работ, которые должна будет производить УК;
• сколько дом будет платить УК за работу;
• сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
• как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

• составить договор, который всех устроит;
• подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Составление договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Любой дом, даже простой одноэтажный, где всего две-три квартиры, нуждается в постоянной поддержке. Изменения законодательства привели к смещению ответственности. Теперь за место, где они проживают, отвечают сами жильцы. Они обязаны вовремя производить ремонт, проверять работу и состояние системы жизнеобеспечения (газ, тепло, свет). Конечно, сами жители не смогут осуществлять это, им нужна специальная организация. Инструментом регулирования служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Когда он заключается, как выглядит, и возможно ли расторгнуть?

Когда и на какой срок заключается контракт

Жилищное законодательство определяет нормы, согласно которым дом нельзя оставлять бесхозным, необходимо грамотное управление. Люди, ответственные за состояние и безопасность здания, могут выбрать удобный способ управления:

1. Создать ТСЖ, выбрать туда председателя. После фирма будет сама заключать основные договоры с разными ресурсопоставляющими организациями. При необходимости — нанимать работников (сантехника, электрика, охранника, уборщицу), кто займется хозяйственными работами.
2. Личное управление – возможно, если здание небольшое, и квартир там до 30. Тогда собственники смогут сами или через посредников заниматься зданием.
3. Привлечение сторонней организации, кто займется ЖКХ, получая взамен оплату с проживающих.

Важно: можно совместить несколько вариантов. Например, будет УК, но насущные вопросы: когда проводить капремонт, устанавливать камеры — решают сами жители. С помощью отчетных собраний, где решения будут общими, каждый собственник квартиры сможет высказывать мнение. Или иной вариант – все полномочия передаются организации.

Согласно законодательству, граждане обязаны выбрать один из вариантов управления. Ведь обслуживание жилья лежит на их ответственности.

Заключение договора с выбранной ими управляющей организации происходит, когда основные вопросы, касающиеся будущей деятельности организации, уже решены. Соглашение составляется инициативной группой, представляющей жильцов дома. Его текст оглашается на собрании, чтобы каждый домовладелец знал содержание, был не против.

Срок договора определяется ЖК РФ:

• минимальный – 1 год;
• максимальный – 5 лет.

После чего соглашение будет расторгаться или, наоборот, продляться.

Между кем заключается контракт: права и обязанности УК

Основание и порядок заключения таких соглашений регламентируется 162 статьей ЖК РФ, она устанавливает участников договора:

• одна сторона – сама управляющая фирма;
• вторая сторона – смотря какой способ изначально выбрали владельцы жилья – собственники лично, ТСЖ или же председатель, также назначенный жильцами.

Инициатива здесь принадлежит именно собственникам. Они выбирают лицензированную фирму, обсуждают подробности составляемого контракта.

Существенные условия

Согласно подряду организация должна не просто управлять общедомовым имуществом, а выполнять конкретные меры:

• осуществление полного спектра работ, оказание своевременных услуг, связанных с непосредственным управлением большим многоквартирным строением;
• содержать общедомовое имущество (будет описано в тексте, какое именно);
• выполнение своевременных ремонтных работ;
• оказание необходимых коммунальных услуг.

Кроме того, будет описан сам предмет соглашения:

• адрес, характеристика здания;
• перечень всего общедомового имущества;
• список конкретных услуг, требующихся для поддержания хорошего состояния указанного общедомового имущества;
• список предоставляемых фирмой коммунальных услуг плюс нормативы качества.

Это будет подробное соглашение, освещающее последовательность, сроки работы, виды услуг, обязательства компании.

Обязательно указать там следующее:

• сроки, отведенные фирме на осуществление всех работ, также оказание услуг;
• список (подробный) работ и услуг, требующихся для содержания, ремонта здания, также общедомового имущества;
• условия, как жильцы будут контролировать деятельность организации, степень выполнения ею всех обязательств;
• оплата собственниками за деятельность фирмы;
• величина, порядок, периодичность оплаты имеющихся коммунальных услуг, также содержание, ремонтные работы жилых и нежилых помещений.

Важно: подписание соглашения станет началом сотрудничества, притом обе стороны обязуются выполнять перечисленные там задачи. Функции УК описываются подробно, как размер оплаты, производимой жильцами.

Согласно контракту УК имеет:

ПраваОбязанности

Организация вправе самостоятельно распределить очередность работ, смотря в каком состоянии доверенное ей общедомовое имущество, также выявлять сроки, порядок, возможные способы осуществления	Оказывать услуги, проводить вовремя необходимые действия, чтобы осуществлять эффективное управление строением
Выбирать подходящие подрядные организации, заключать краткосрочные соглашения, чтобы те выполняли необходимые действия	Осуществлять вовремя и качественно все текущие мероприятия по восстановлению, своевременному ремонту, качественной проверке общедомовых коммуникаций (теплоснабжение, энергоснабжение, газовая система, канализация, вывоз мусора)
Требовать своевременной, полной оплаты оказываемых ею коммунальных услуг, высылать уведомления всем должникам	Обязанности, связанные непосредственно с предоставляемыми коммунальными услугами (уборка территории, уборка общих помещений, услуги специалистов – сантехники, электрики)
Проверять полноту, правильность передаваемых жильцами показаний с индивидуальных приборов учета	Обеспечение жителям безопасности – охрана
По необходимости предоставлять вызванным специалистам доступ к общедомовым помещениям, чтобы те произвели ремонтные работы, устранили неполадки	Поддержание общедомового имущества в хорошем, работоспособном состоянии
Привлекать для помощи сторонние организации. Например, строительные бригады для проведения необходимого ремонта	Разрешение спорных вопросов, возникающих с эксплуатацией данного имущества
Реализовывать другие права, если это не противоречит законодательству. Главная задача любой УК – содержать управляемый ею дом в порядке	Прочие обязанности. Например: составление актов при выполнении различных работ, отправка уведомлений по необходимости жильцам, информирование собственников

Важно: любой многоквартирный дом нуждается в постоянном уходе и грамотном управлении. Будь то новостройка или старое здание.

Требования к оформлению

В законодательстве нет специальных бланков, на которых можно было ориентироваться при создании контракта между жильцами и их УК. Есть общие требования, применимые ко всем официальным бумагам:

• структурированность;
• использование специальных понятий (как «собственники», «общедомовое имущество»);
• деловой стиль;
• создание отдельных пунктов (как «обязанности», «права»);
• актуальность – все переданные в тексте соглашения данные должны соответствовать времени составления документа;
• правдивость, полнота информации;
• подписи сторон;
• процедура расторжения (если кто-то из подписавших контракт сторон решит расторгнуть его).

Некоторые управляющие фирмы создают примеры типовых соглашений, куда потом вписываются данные конкретного дома, жителей.

Как составлен договор с управляющей компанией по образцу, можно посмотреть в интернете или у юриста. Чтобы составить его правильно, заинтересованные лица вправе привлечь нотариуса.

Важно: контракт, как любое подобное соглашение, отражает желание двух сторон, это не единоличная инициатива. Поэтому права, также обязанности участников будут прописаны подробно.

Составляется в 2 одинаковых экземплярах, чтобы каждый потом получил себе по одному. Тип соглашения – публичный, в смысле любой житель дома вправе получить копию, ознакомиться с его непосредственным содержанием.

Договор управления: содержание и образец

Стороны вправе использовать подходящий шаблон или создать индивидуальный подряд. Главное, включить туда следующие пункты:

• общие положения – там раскрывается фактическая суть – подробности заключенного соглашения;
• предмет сделки – характеристика дома, ключевые условия будущего взаимодействия участников;
• обязанности каждого из участвующих сторон;
• права сторон;
• порядок предоставления фирмой отчетности жильцам;
• фиксирующие условия, согласно которым будут проводиться все финансовые расчеты (период, сумма регулярной оплаты);
• описывается вид и подробности взысканий (карательные меры), если участник вдруг нарушит один или несколько условий данной сделки;
• описание обстоятельств, при которых возможно досрочное прекращение договоренности.

Образец готового соглашения можно посмотреть в сети, у управляющей компании (наверняка они уже совершали подобные сделки) или у юриста.

Порядок заключения и сопутствующая документация

Как выглядит официальный протокол заключения подобных сделок:

• для начала инициативная группа выбирает подходящую управляющую компанию;
• проводит встречу, на которой узнает больше о деятельности, репутации организации, может ли она взять обязательства над данным домом;
• проводится общее собрание собственников, где обсуждается смена УК (если изначально домом занималась другая фирма);
• нельзя просто сменить организацию, нужны веские основания, старая УК должна допустить одно или несколько нарушений существующего соглашения;

Особенности заключения договора с управляющей компанией

Юридическая консультация > Административное право > Коммунальные службы > С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией

В последнее время обслуживание многоквартирных домов ведется управляющими компаниями ЖКХ, договор с которыми заключают жильцы. После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных в договоре. Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.

Управляющая компания должна быть юридическим лицом

Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон. В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной. В договоре оформляется соглашение двух сторон:

1. Владельцы недвижимости, расположенной по адресу, являющемуся основанием договора.
2. Управляющая компания, деятельность которой регламентируется уставом.

Управляющая компания должна являться юридическим лицом. По договору она должна принять на себя обязанности содержать, ремонтировать недвижимое имущество, ставшее предметом договора.

Кроме этого, своевременно предоставлять владельцам жилья определенные услуги. Между сторонами заключается типовой договор, который может быть доработан в соответствии с конкретными обстоятельствами. Минимальный срок действия документа – год.

Согласование с законодательной базой

Все положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Такая компания должна вести свою деятельность в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Заключение договора. Последовательность действий

Без согласия жильцов договор заключить невозможно

Чтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:

1. Члены правления занимаются разработкой проекта договора.
2. Проект обсуждается на собрании совета жильцов, которые должны быть в курсе всех основополагающих моментов. После этого проект согласовывается с представителями управляющей компании.
3. Проект предоставляется всем жильцам для ознакомления. Они могут вносить свои предложения.
4. После внесения корректив готовится окончательный вариант договора.

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Особенности договора с управляющей компанией

Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании.

Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД). Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт. Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении.

Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе. Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме.

Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.

Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:

• физические лица;
• юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
• муниципальные органы.

При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.

Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой.

Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща.

Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов.

Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.

Необходимость и порядок заключения договора с управляющей компанией

Согласно законодательству жильцы многоквартирного дома не могут полностью отказаться от какой-либо формы управления.

Функционирование МКД предполагает множество действий, в число которых входит заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль за потреблением ресурсов, текущий ремонт, уборка.

Таким образом, для обеспечения комфортного проживания граждан в подобных домах необходим какой-либо управленческий орган. Законодательство предусматривает следующие возможные формы содержания общего имущества:

1. Учреждение ТСЖ (товарищество собственников жилья). С точки зрения законодательства, это юридическое лицо, которое создано специально для управления общим имуществом в конкретном многоквартирном доме из числа инициативной группы жильцов. Для организации такого органа, в первую очередь, необходимо, чтобы в здании проживали граждане, которые готовы посвятить управлению МКД достаточно большую часть времени. ТСЖ возглавляет председатель, который получает за свою работу оплату от жильцов. Товарищество наделено полномочиями заключения договоров с поставщиками услуг.
2. Непосредственное управление. Эта форма предполагает управление домом самими собственниками. Такой способ может быть использован, если в МКД не более 30 квартир и его жильцы готовы самостоятельно заниматься управленческой деятельностью.
3. Делегирование полномочий управляющей компании. В этом случае со специализированной организацией заключается письменный договор, и она осуществляет управление МКД за плату от жильцов.

Последний способ наиболее часто используется, поскольку он наиболее доступен жильцам, которые не желают тратить собственное время на решение управленческих вопросов. К тому же, чтобы учредить ТСЖ, необходимо организовать жильцов, что достаточно сложно сразу при заселении в новостройку.

В первых двух случаях управляющая компания также может привлекаться по договору за плату, несмотря на то, что в МКД уже есть орган управления. ТСЖ или сами жильцы могут делегировать организации только часть функций, а основные осуществлять самостоятельно.

Основным нормативным актом, регламентирующим эту сферу, является Жилищный кодекс РФ. В статье 161 он обязывает жильцов определиться с формой управления, поскольку существование многоквартирного дома без нее невозможно.

Общий порядок заключения договора выглядит следующим образом:

1. Собственники выбирают управляющую компанию из числа доступных в населенном пункте. Также УК сама может обратиться к жильцам с предложением о заключении соглашения.
2. Проводится общее собрание жильцов по предложению управляющей компании, на котором происходит обсуждение, согласование и утверждение условий договора. Все важные моменты фиксируются протоколом.
3. Подписывается договор управления многоквартирным домом в письменной форме. Соглашение может заключаться как с каждым собственником, так и с их представителем.

Договор с управляющей компанией не может быть заключен без проведения общего собрания жильцов. Все положения, которые были утверждены в ходе этого мероприятия, вносятся в договор. Изменить их впоследствии по желанию одной из сторон будет нельзя.

Содержание и существенные условия договора

Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он?

• Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
• Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
• Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Показать содержание

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

В соглашении должны указываться:

• объект;
• субъекты;
• права сторон, их обязанности, ответственность;
• правила определения цены и проведения расчетов;
• порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

• Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
• Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
• Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
• Сотрудничает с подрядными организациями.
• Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
• Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
• Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
• Производит капитальный ремонт.
• Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
• Вызывает при необходимости аварийные бригады.
• Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
• Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
• В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
• Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
• Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
• Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

• Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
• Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
• Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
• Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
• Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
• Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
• Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
• Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
• Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

1. Объявить об общем сборе жильцов.

Наш эксперт расскажет про заключение договора с управляющей компанией ЖКХ, о нюансах и основных требованиях

Один из способов управления многоквартирным домом представляет собой выбор собранием собственников управляющей компании (УК).

Для начала сотрудничества между сторонами заключается соглашение, определяющее взаимные права и обязанности.

Скрыть содержание

Что такое заключение договора с управляющей компанией ЖКХ? Цели и предназначения

• Договор между владельцем квартиры и УК – это документ, регламентирующий взаимные обязательства сторон.
• Согласно российскому законодательству владельцы квартир в многоквартирных домах имеют право выбрать управляющую компанию, которая имеет соответствующую лицензию на осуществление деятельности.
• Понятие «управляющая компания» в ЖК РФ определено как организация, которую владельцы квартир назначают ответственной за содержание многоквартирного дома.

Правоотношения между заинтересованными сторонами начинаются после заключения соглашения, порядок составления которого регламентирован в ст.162 ЖК РФ.

Возможно два варианта подписания документа:

1. Оформление соглашения с каждым собственником. В этом случае каждая из сторон получает оригинал соглашения.
2. Оформление документа с уполномоченным представителем совета дома. В этом случае составляется два экземпляра соглашения, один из которых остается у представителя жильцов. Владельцам квартир предоставляется копия документа.

ВАЖНО! Согласно Гражданскому кодексу РФ выполнение условий соглашения обязательно как со стороны УК, так и со стороны владельцев квартир.

Договор управления обязывает УК в течение конкретного периода (от 1 года до 5 лет) обеспечивать эффективное и своевременное исполнение обязательств перед собственниками квартир.

В свою очередь главной обязанностью владельца является своевременная оплата услуг, предоставляемых управляющей компанией.

УК не имеет права отказаться от заключения соглашения, если она была выбрана законным путем собственниками квартир. Однако собственники могут досрочно прекратить действие заключенного соглашения, если они недовольны работой управленцев.

На какое время подписывается?

Договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет (пункт 5 ст.162 ЖК РФ) — это и есть время подписания договора собственника с ЖКХ.

Если жильцы довольны работой УК, документ автоматически продлевается с сохранением первичных условий.

Соглашение может быть расторгнуто досрочно, если УК не выполняла свои обязанности.

Однако в этом случае расторжение будет происходить в судебном порядке, основываясь на выявленных нарушениях. Проще всего дождаться окончания срока сотрудничества и выбрать другую УК.

ВАЖНО: Собрание по назначению новой УК должно пройти не позднее 3-х месяцев с момента расторжения договора.

После собрания УК передает решение совета и всю необходимую документацию выбранной жильцами структуре управления. Далее через 30 дней, если соглашением не предусмотрен другой срок, все полномочия переходят к новой УК.

Подробная инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию заключения договора с управляющей компанией ЖКХ.

1. На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании. Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности.