Однако бывают такие случаи, когда ввиду сложившихся обстоятельств приходится посягать на эту самую неприкосновенность.

И делается это на вполне законных основаниях. Так что может быть основанием возникновения сервитута?

Скрыть содержание

Что это такое?

Этот участок размежеван, определены его границы, и вам выдано свидетельство о праве собственности на указанную площадь, вторгаться в которую без вашего ведома никто не имеет права.

Предположим, на вашем участке стоит часть большого дома, поделенного на две половины. Одну из них занимаете вы, а другая расположена на соседском участке и вам не принадлежит.

И тут хозяева второй половины решают провести капитальный ремонт дома и крыши. Такой ремонт без доступа строителей на ваш участок не представляется возможным.

Соседи, конечно, могут спросить разрешения на посещение вашего участка. Но могут и потребовать его в судебном порядке. И прошение при обоснованных доказательствах будет, скорее всего, удовлетворено. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка.

Или, к примеру, через ваш участок в деревне проходит линия электропередач, труба с газом или стоит водонапорная башня. Коммунальщикам необходимо регулярно обслуживать эти объекты, чтобы они исправно функционировали. И каждый раз спрашивать у вас разрешения для доступа на территорию никто не будет. Проще это самое разрешение получить опять же через суд.

Наконец, в садовом товариществе единственный водоем для полива или водопоя скота может располагаться за вашим участком. В этой ситуации другие дачники или фермеры имеют право потребовать пройти через участок для пользования водными ресурсами.

Как устанавливаются сервитуты при формировании земельного участка и каков срок их действия, читайте здесь.

Основания возникновения и каким бывает?

Все вышеперечисленные ситуации опираются на 274, 275, 276 и 277 статьи Гражданского кодекса РФ и на 23 главу Земельного кодекса, определяющие понятие и правила применения сервитута.

Сервитут — право, при котором чужое лицо имеет законную возможность ограниченно использовать ваш участок, не получая при этом на него прав собственности.

К слову, сервитут в международном праве — это ограничение территориальных прав одного государства в пользу другого: создание морских баз, поселений на чужих территориях, транзит через каналы и т.п.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитут подразделяется на несколько видов.

Во-первых, различается по времени использования:

• срочный;



• постоянный.

Во-вторых, делится по видам использования:

• сервитутом может быть обременен участок, когда через него нужно пройти или проехать;
• когда на участке есть лес или водоемы, которыми необходимо пользоваться;
• когда нужно следить за состоянием коммунальной инфраструктуры: инженерных, газораспределительных и водопроводных сетей, ЛЭП, а также транспортных объектов;
• когда на участке необходимо установить геодезические знаки или размежевать границы, включая заезд на территорию;
• когда нужно провести дренаж грунта;
• когда участок требуется животным для прогона или выпаса;
• когда нужно провести проектные или исследовательские работы;
• когда необходимо открыть свободный доступ к береговой полосе.

В-третьих, по виду возникновения права, к земельным сервитутам относятся:

Частный сервитут возникает между собственниками земельных участков. Когда одному нужно осуществить какие-то из ранее перечисленных действий на участке другого, то оба заключает договор, где прописывают все условия такого обоюдного взаимодействия.

Публичный сервитут возникает между физлицом и органами федеральной или местной власти. Отношения в этом случае также регулируются в форме договора по установленным судом правилам.

Сервитут на пользование участком или его долей не может быть передан третьим лицам или использован в качестве залога.

Обременение земельного участка сервитутом возможно в нескольких случаях. Подробнее об этом читайте здесь.

Владелец сервитута становится «уполномоченным лицом», а собственник земли «обязанной стороной». У каждого из них есть набор прав и обязанностей. Подробнее о субъектах сервитута и его объектах можно прочесть в статье.

В частности, обязанная сторона должна обеспечить уполномоченному лицу необходимый для проведения соответствующих работ доступ на оговоренную территорию в установленном объеме. А уполномоченное лицо, в свою очередь, должно не злоупотреблять предоставленным сервитутом, а в некоторых ситуациях и платить за право такого доступа.

О том какие виды сервитутов бывают, что такое лесной сервитут, водный сервитут, сельский сервитут, а также что из себя представляют предиальные сервитуты и природоресурсные сервитуты, читайте в статье на нашем сайте. Там же можно найти информацию про сервитут в отношении природных объектов и что такое сервитут как вещное право.

Как устанавливается сервитут, пример из практики адвоката

Сколько стоит и как считают?

• В нашем законодательстве установлено, что собственник участка, на который наложено обременение, может потребовать за него плату от уполномоченного лица, если заранее не обговорено бесплатное пользование данной услугой (безвозмездный сервитут).
• Размер компенсации определяется судом, учитывая потенциальный объем причиненных неудобств.
• Компенсация в случае частной и публичной формы сервитута бывает различается.
• Если сторонам не удалось договориться о материальном возмещении ущерба, то в дело вступает суд, который проводит свою экспертизу по нанесению имущественного ущерба владельцу участка.

Далее судья устанавливает справедливую в сложившейся конкретной ситуации компенсацию, если обстоятельства сервитута подразумевают наличие неудобств. Таким образом, решения о сервитутах принимает суд.

В случае публичного сервитута дело может обстоять сложнее. В ситуации, если компенсация велика или ее выплата несет за собой ряд сложностей, органы местной власти могут просто выкупить или изъять землю у собственника.

Расчет размера компенсации за сервитут достаточно объемный и включает множество условий.

Сначала рассчитывают базовую величину убытков собственника. Для этого оценивают стоимость одного квадратного метра земли данного участка и объем отчужденной территории, которая измеряется в процентном соотношении к общему объему земельного участка. (Потребуется схема сервитута).

Далее из стоимости обремененного участка вычитают срок использования чужими лицами: срок сервитута = х% стоимости.

После этого к базовой величине применяются коэффициенты Росземкадастра:

• упущенная выгода, т.е. сколько за отчужденный объем участка можно было бы получить пользы;
• реальный ущерб, т.е. разница между рыночной стоимостью земли без сервитута и с ним.

Таким образом, общая оценка сервитута складывается из размера реального ущерба, суммы утраченной выгоды и реально понесенных убытков из-за введенного ограничения.

Оплата установленной судом стоимости сервитута может происходить единоразово, ежеквартальными или ежемесячными выплатами, а также несколькими частями в оговоренные в договоре сроки.

1. Что же до публичного сервитута, то там добровольное согласие собственника не требуется, все определяется на общественных слушаниях.
2. Но в обоих случаях заключается двустороннее соглашение-договор в простой письменной форме с прописанными условиями пользования чужой собственностью.
3. Такое соглашение не требует нотариального заверения, поэтому необходимо тщательно продумать, что там прописать.
4. В пунктах договора в обязательном порядке пишется вся информация о:

• участниках соглашения;
• земельных ресурсах, которые обременяются;
• плане землепользования, где указывается та часть территории, на которую накладывается сервитут земельного участка;
• целях и условиях возникновения сервитута;
• времени действия: срочный или постоянный;
• размере оплаты за пользование землей, порядок и сроки такого возмещения.

Процесс

Далее участники подают договор в Росреестр или местные уполномоченные МФЦ. Регистрация, как правило, занимает не больше десяти дней.

В регистрационный комплект документов на получение сервитута, кроме самого договора, входит:

• заявление на установление;
• паспорта участников процесса;
• свидетельство о собственности на территорию, на которую будет наложен сервитут;
• кадастровый паспорт на участок. Если использоваться будет только часть земли, то тогда подается кадастровая выписка;
• квитанция об уплате госпошлины.

Размер пошлины на обременение равен 1500 рублям для физлица, и 6000 рублям для юрлица.

Договор

Однако, поскольку он не заверяется нотариусом, необходимо грамотно подойти к заполнению его содержания, чтобы потом не обращаться в суд.

Ведь обязанная сторона, т.е. собственник земельных ресурсов, выступает здесь с позиции слабой стороны сделки.

Начинаться документ должен с наименования всех участников процесса с перечислением их паспортных данных и ФИО.

Далее в договоре указывается кадастровый номер участка, сведения кадастрового паспорта и свидетельства о собственности на данную землю. В случае, если обременению в виде сервитута подлежит не весь участок, а лишь его часть, следует указать границы этой части или её учетный номер.

Подробнее о том, что такое земельный сервитут и как происходит образование части земельного участка под сервитут, читайте в этом материале.

В документе необходимо прописать цели установления сервитута и условия его использования. Отнестись к этому пункту нужно максимально подробно и внимательно, чтобы впоследствии уполномоченное лицо не смогло злоупотреблять вверенным ему правом.

Если суд установил вам компенсацию за появившееся обременение, ее размер и срок выплаты вам также необходимо детально прописать в договоре.

Если ваше соглашение не бессрочное, следует также указать временные рамки его действия и условия, при которых обременение перестанет действовать. А также прописать права и обязанности каждой стороны договора, с детальным описанием процесса пользования сервитутом, чтобы действия второй стороны на вашем участке не были для вас сюрпризом.

В сложных случаях в договор также прописывается и распределение обязанностей по оформлению документов на сервитут, например:

• кадастровые работы на участке;
• внесение изменений в данные о владении земельными ресурсами;
• процедуры по регистрации сервитута.

Эти действия должно выполнять уполномоченное лицо, в чью пользу устанавливается сервитут.

Список требований, которые должны перечисляться в договоре между физическими лицами, не ограничивается вышеперечисленным. Законом не запрещено вносить дополнительные пункты в соглашение.

В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется.

Как прекратить?

Чаще всего сервитут прекращается сам собой, когда отпадает его необходимость: закончен ремонт дома, проложены коммуникации, обслужена транспортная инфраструктура и т.д.

Тогда обязанная сторона подает запрос о прекращении действия обременения по соглашению сторон. После чего участники договора подписывают к нему дополнительное соглашение.

Однако может возникнуть ситуация, когда обременение мешает владельцу участка нормально им пользоваться. Тогда собственник может подать иск в суд на принудительное прекращение пользования сервитутом.

• Для этого нужно к иску приложить само соглашение, сведения о регистрации в ЕГРН, паспорт владельца и обоснования, по которым дальнейшее пользование обременением не представляется возможным.
• Законодательством предусмотрены случаи, в которых даже обращение в суд не может отменить обременение.
• Правда, чаще всего это касается публичного сервитута:

• доступ к береговой полосе;
• предоставление участка для охоты и рыболовства, а также забора водных ресурсов;
• размещение объектов инфраструктуры, к которой должен быть обеспечен постоянный доступ.

Каждый случай обременения участка следует рассматривать индивидуально. В целях осуществления масштабных инфраструктурных проектов аренда может быть востребованнее, чем сервитут, из-за более широких прав владения и пользования участком.

В простых случаях сервитут окажется более подходящим, т.к.:

• будет выгоднее: компенсация за причиненные владельцу неудобства обойдется вам дешевле, чем арендная плата, устанавливаемая, исходя из кадастровой стоимости территории;
• будет быстрее: регистрация договора на земельный сервитут занимает в два-три раза меньше времени, чем договора аренды.

Понятие сервитута на участок существует еще со времен римского права. Однако в древности он служил, в основном, для извлечения собственником участка прибыли.

Сегодня же при нарастающей урбанизации такой институт права крайне необходим для упрощения земельных отношений и сохранения права частной собственности в неприкосновенном виде.

Что такое сервитут

Сервитут на земельный участок – это возможность ограниченного пользования землей, принадлежащей другому собственнику.

Гражданский кодекс дает такую возможность хозяевам недвижимости или земли, которым требуется проход или проезд к их имуществу через соседний земельный участок при условии, что другой возможности для прохода или проезда у них нет.

Аналогично, такая возможность есть у граждан, которым необходим проход к берегу водоема или к другой публичной территории.

Многие россияне имеют в собственности землю. Далеко не все они знают о том, что такое сервитут, и какое отношение он имеет лично к ним.

Незнание приводит к тому, что одни землевладельцы уверены в том, что на их территорию незаконно посягают посторонние, другие — воюют с первыми.

На самом же деле сервитут – это официальное разрешение, которое выдает уполномоченный государственный орган лицу (назовем его заинтересованным лицом), нуждающемуся в проходе и/или проезде через соседнюю территорию.

Пример

Для наилучшего понимания можно рассмотреть пример из жизни.

Через участок гражданина К. проходит дорога к складу гражданина Б. Существует и другой способ добраться до склада, но для этого Б. придется проделать путь длиной в несколько километров, к тому же он проходит через болото.

Во время таяния снега болото переполняется, и переправа становится опасной для жизни. В связи с этим гражданин Б. обратился к К.

с письменным предложением установить в его огороде сервитут, который бы дал право всем заинтересованным лицам использовать его часть для прохода.

Б. и К. заключили письменное соглашение, на основании которого К. обязался не чинить препятствий владельцу склада. Последний, в свою очередь, обязался не ходить без необходимости по чужому огороду. 

Виды сервитута

В зависимости от статуса субъектов сервитут бывает:

1. Частным. В нем сторонами являются частные лица. Он возникает на основе обоюдного соглашения или решения суда (если стороны не достигла такого соглашения). Частный сервитут устанавливается исключительно в интересах физических лиц и/или коммерческих компаний, которым требуется проход или проезд.
2. Публичным. На одной из его сторон всегда выступает государство. В отличие от частного публичный сервитут устанавливается по требованию государственных органов, в том числе, местных муниципалитетов. Его основанием является специальное постановление.

В зависимости от срока действия прав на ограниченное пользование чужой землей делится на:

1. Срочное, действующее в течение определенного периода.
2. Бессрочное. Его действие не ограничивается во времени. Заинтересованное лицо может пользоваться им до тех пор, пока есть необходимость.

Также сервитуты бывают городскими, сельскими, водными, лесными и вещными. Однако чаще всего на практике применяются земельные сервитуты. Порядку их оформления посвящен следующий раздел.

Более подробно случаи, когда может быть оформлен сервитут, перечислены ниже в разделе «В каком случае необходим сервитут»

Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

Как оформить частный сервитут

Как мы уже сказали, частный сервитут оформляется соглашением собственника земельного участка и заинтересованного лица. Чтобы заключить такое соглашение, заинтересованное лицо направляет в адрес второй стороны письменное предложение об установлении права ограниченного использования земли. Если владелец участка откажется, заинтересованное лицо может обратиться в суд.

Если вопрос будет решен добровольно, потребуется новый кадастровый план, где указаны границы сервитута. Его составлением занимается кадастровый инженер. После изготовления и утверждения плана, участники подписывают соглашение.

В нем указывается:

• ФИО, адреса и паспортные данные того, кто предоставляет сервитут и того, кто его получает;
• адрес участка с описанием границ;
• обстоятельства, в силу которых необходимо установление сервитута;
• срок его действия;
• права и обязательства участников;
• положение об оплате (если хозяин требует вознаграждение);
• подписи обеих сторон.

Соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре. Только после этого заинтересованное лицо получит право им пользоваться. Для регистрации соглашения можно обратиться в ближайший МФЦ.

Частный сервитут переходит по наследству, но не может быть продан или каким-то другим образом отчужден.

  Как оформить публичный сервитут

В случае с публичным сервитутом заинтересованным лицом является государственный орган. Его представитель обращается с соответствующим заявлением в местные органы власти. Одновременно с этим оформляется новый кадастровый план с границами сервитута.

Затем муниципалитет назначает общественные слушания. В них участвуют жители прилегающих территорий, представители заинтересованного лица и собственник участка.

По результатам слушаний выносится решение об установлении обременения на конкретном земельном участке. Копия этого решения направляется собственнику обременяемой территории. Это решение, так же, как и добровольное соглашение, передается на регистрацию в Росреестр.

Главное отличие публичного сервитута от частного состоит в том, что хозяин участка не имеет права от него отказаться, поскольку обременение устанавливается в социально значимых целях. 

Важно! Наличие частного и публичного сервитута не ограничивает и не умаляет права собственника в отношении участка. Он также свободно может продать его, подарить, сдать в аренду. Участок отчуждается вместе с сервитутом, поэтому согласие заинтересованного лица для того, чтобы совершить сделку, хозяину не требуется.

В каком случае необходим сервитут

Обременение устанавливается, когда имеется необходимость в:

1. организации прохода, проезда через обременяемый участок;
2. монтаже линий электропередач, телекоммуникаций, труб и т.п.;
3. землеустроительных, дренажных работах;
4. прогоне сельскохозяйственных животных к местам выпаса;
5. заборе воды для бытовых и технических нужд;
6. открытии общественного доступа к прибрежной зоне, местам купания, пляжам;
7. уборке сена, охоте, рыболовстве;
8. проведении научных, проектных, изыскательских мероприятий.

Приведенный перечень является исчерпывающим. Это означает, что ни частные лица, ни государственные органы не имеют права требовать установления сервитута на земельные участки по каким-то другим основаниям. 

Нужно ли за него платить

Собственник обремененной территории имеет право требовать от заинтересованного лица соразмерной денежной компенсации. Между сторонами возникают своеобразные арендные отношения.

В них хозяин земли выступает арендодателем, а держатель сервитута – арендатором. Арендодатель, предоставляющий в частичное пользование свою собственность, вправе рассчитывать на материальное вознаграждение.

Арендатор, в свою очередь, не может отказать в предоставлении такой платы.

Если сервитут частный, предъявлять требования оплаты следует к собственнику объекта (например, колодца или скважины), из-за которого на участке установлено обременение. При публичном сервитуте платить должна государственная организация, в интересах которой создан сервитут.

Вознаграждение может вноситься единовременным платежом или частями, в течение всего срока действия обременения. Порядок оплаты определяется в соглашении или нормативном акте государственного органа.

Дополнительно нужно сказать о соразмерности. В гражданском и земельном законодательстве содержится указание на то, что собственник земли имеет право на соразмерную выплату. Понятие соразмерной выплаты предполагает, что сумма вознаграждения должна соответствовать убыткам, которые лицо несет из-за того, что частью его земли пользуются посторонние.

Если между сторонами возникает спор относительно суммы вознаграждения, они могут передать его на рассмотрение в суд.

Сервитут с юридической точки зрения

С юридической точки зрения сервитутом земельного участка выступает отдельный вид прав на временное пользование чужой собственностью, выступающий обременением для этой собственности.

Однако, в отличие от обременения в общепринятом юридическим смысле, сервитут не ограничивает собственника в вопросах продажи, в отличие от обычного обременения (залог, арест и т.п.

), которое запрещает совершение любых операций с арестованным имуществом.

При возникновении сервитута из чужого права собственности не выделяется никаких новых правомочий. Это значит, что держатель сервитута (заинтересованное лицо) не может его отчуждать, поскольку он лишь частично пользуется чужим имуществом в строго определенных целях. Никакой другой возможности сервитутное право ему не дает. 

В случае отчуждения участка сервитут переходит с ним к новому собственнику и перерегистрируется вместе с основным объектом. Держатель сервитута остается прежним.  

Заключение

Сегодня частные сервитуты – явление довольно редкое. Люди не знают о том, что это самый цивилизованный и взаимовыгодный способ решить проблему трудного доступа к объектам собственности. Особенно такая проблема актуальна для сельских местностей, где при возведении домов и прочих построек нередко нарушаются требования градостроительства.

Куда чаще встречается явление публичного земельного сервитута. Будь то строительство муниципального жилья, новых дорог, монтаж трубопроводов – везде государство так или иначе затрагивает чужие наделы.

При этом власти частенько «забывают» о том, что владельцы земли могут оформить официальный сервитут и получать за него деньги.  

Знайте свои права и требуйте их соблюдения!

Если у вас остались вопросы, задайте их через форму для бесплатной консультации:

Все о сервитуте

15.03.2018

• Юридические адреса, банковские реквизиты.
• Ряд заключительных условий.
• Особенности механизма ограниченного использования.
• Права и обязанности для каждой из сторон.
• Срок действия.
• Адреса, по которым находятся участки.
• Основания для установления.
• Цель, с которой надо установить.

Сервитуты могут различаться по типу: частный и публичный, и по времени: срочный и постоянный. Наиболее существенные различия касаются первых двух типов.

Частный земельный сервитут – чаще всего заключается с целью обеспечить возможность прохода или проезда через участок земли соседа, для возведения, реконструкции или использования каких-либо объектов, которые не мешают использовать участок земли соответственно установленным правилам.

Кроме этих пунктов, сервитут может понадобиться и для некоторых других нужд владельца недвижимого имущества. Необходимо знать, что применение сервитута – крайняя мера. Он используется лишь в тех случаях, когда потребности собственника, владеющего соседней землей или какой-либо иной недвижимостью, невозможно обеспечить по-другому.

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения водоснабжения и мелиорации;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут на земельный участок — что это такое? Договор сервитута земельного участка

Исходя из основных позиций закона, установление сервитута на земельный участок возможно только после полного соглашения сторон-участников, одним из которых является лицо, требующее установления такого обременения, вторым же выступает непосредственно владелец надела. Закрепляется такое соглашение договором в специальной форме, а называется оно сервитутом. Когда документ будет составлен, его необходимо зарегистрировать.

Рекомендуем прочесть:  Проезд в москве для школьников

Что такое сервитут земельного участка: виды, способы и цели установления права на ограниченное пользование чужим наделом

Если тот не имеет возражений, то стороны заключают письменное соглашение. Данный документ после подписания сторон должен быть поставлен на учет в Росреестр.

Решение суда – мера, которая применяется, когда достичь мирным путем согласования не удалось. Инициатор подает заявление в местную управу, которая выносит свое решение по данному вопросу.

Всё о сервитутах

– Все обязанности и права сторон определены договором аренды. Единственный способ изменить прежний порядок расчета за арендуемую землю может быть только по соглашению сторон. Наши законодатели разрабатывают поправки к действующим законам, возможно, рано или поздно права арендатора будут расширены, но пока эти облегчения еще не вступили в силу.

Что такое сервитут

Значение термина «частный сервитут» раскрывается в ст. 274-277 ГК РФ. Он означает положение, при котором Ваш сосед по земельному участку получает возможность требовать от Вас создания условий для ограниченного пользования Вашим участком. К примеру, через Вашу дачу может проходить пешеходная дорожка единственно возможный путь для Ваших соседей попасть на свою дачу.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода, проезда и др

• по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;
• при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом;
• если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, по требованию его собственника.

Что такое сервитут земельного участка, причины регистрации частных сервитутов, образец договора

• необходимость проезда или прохода по территории участка, принадлежащего частному лицу (например, дорога общего пользования проходит по участку);
• проведение коммуникаций для общественных нужд;
• предоставление населению возможности использовать природный источник воды;
• исследовательские изыскания, проводимые на территории соответствующего участка;
• обеспечение свободного прохода к прибрежной зоне;
• размещение на земле знаков для проведения геодезических работ, межевания;
• выпас, прогон скота.

Что такое сервитут на земельный участок

Плата за сервитут рассматривается исходя из размера выгоды, которую мог бы получить хозяин данного земельного участка без его заключения.

Кроме того, в данном случае на сумму оплаты за пользование способны оказать свое влияние цели заключения данного сервитута и интенсивность использования предоставляемого участка.

В случае если нуждающейся стороне необходимо получить право на проезд по территории земельного участка собственника, в плату должны быть включены и реализационные расходы.

То, что нужно знать о сервитуте

При этом такое ограничение может быть установлено как для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, так и для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Реализация такого права ограниченного пользования при этом на практике, как правило, выглядит в установлении конкретных границ части чужого земельного участка, которым может пользоваться собственник для обеспечения прохода, проезда или прокладки коммуникаций к своему объекту недвижимого имущества.

Процедура установления частного сервитута

1 марта 2015 года в земельное законодательство России были внесены некоторые коррективы. Изменения также коснулись и порядка установления сервитута. Так, с 1 марта 2015 года заявление на установление сервитута могут подавать лица, не являющиеся собственниками участков, а владеющие государственной или муниципальной землей на основании договоров:

Признание и — установление сервитута

В настоящее время на основании п. 2 ст. 13 Федерального закона от 27 июля 1997 г.

N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее — Закон о регистрации) все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение ( ограничение) права собственности и вступают в силу после регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

1. Заявление от землевладельца и лица «арендующего» земельное имущество.
2. Подтверждение уплаты госпошлины
3. Паспорта заявителей
4. Если сервитут частный, то требуется обоюдное соглашение или решение суда
5. Для публичного – правовой акт об установлении сервитута
6. Бумаги, доказывающие, что объект недвижимости находится в собстенности

Что такое сервитут

• Если сервитут был установлен на абсолютно весь участок, то кадастровый план для регистрации предоставлять не нужно;
• После установления сервитута, собственник получает обременение на свой участок;
• Если же участок, на который был установлен сервитут, находится в общей собственности, то для его установления обязательно получение согласия от каждого из собственников;
• Сервитут без земельного участка не может быть отчужден самостоятельно.

Все о сервитуте Ссылка на основную публикацию

Сервитут ст. 274 ГК РФ и виды сервитутов в гражданском праве

После получения земли в собственность человек получает право на свободное распоряжение своим участком. Такую землю он может передать, продать, подарить, сдать в аренду и так далее. Однако существует ряд ситуаций, при которых его право на свободное распоряжение может быть ограничено.

Главным примером подобного ограничения является сервитут. Но что представляет собой сервитут по ст.

274 ГК РФ? Правда ли, что обременение накладывается не только в добровольном порядке, но и через суд? И как выглядит судебная практика по делам, которые связаны с оформление сервитута? Ниже эти вопросы будут в подробностях рассмотрены.

Понятие сервитута в области гражданского права

Сервитут по ГК РФ – это право одного человека на ограниченное пользование каким-либо чужим объектом. Фактически сервитут является вариантом обременения. Его объектом могут выступать недвижимость, различные ценные объекты и земельные участки.

Лицо, в чью пользу назначается обременение, называют сервитуарием. Ограничение устанавливается только в том случае, если человек хочет реализовать своё право на свободное распоряжение имуществом, но в силу объективных причин он не может этого сделать.

Например, человек приобрёл в личное пользование земельный участок, вокруг которого располагаются другие участки — в таком случае у него будет отсутствовать прямой доступ к своей территории, поэтому он имеет право на наложение сервитута на земельный участок соседа, чтобы получить доступ к своему участку.

Право на обременение регулирует ЗК РФ (ст. 23) и ГК РФ (статьи 274-276), а также специальный закон N 341-Ф3, который вносит незначительные поправки в вышеперечисленные кодексы.

Обратите внимание, что сервитут не может выступать в качестве полноценного объекта сделок, поэтому его нельзя обменять, продать, использовать в качестве залога и так далее.

Различают несколько видов обременения в зависимости от некоторых параметров:

• По времени действия — срочный (устанавливается на определённый срок) и постоянный (срок действия отсутствует).
• По характеру принадлежности — частный (земля/имущество принадлежит частным лицам, ИП, ООО, ЗАО и так далее) или публичный (земля/имущество принадлежит муниципалитету или государству напрямую).
• По способу оформления — в добровольном порядке на основании консенсуса сторон и в принудительном порядке на основании решения суда.
• По объёму денежного вознаграждения — возмездный (есть вознаграждение) и безвозмездный (вознаграждение отсутствует).

Виды сервитутов в области земельного кодекса

Такие соглашения широко применяются в области земельного права, где в качестве объекта обременения выступают частные и муниципальные участки.

Сервитут по ЗК РФ подразделяется на две группы в зависимости от того, кем является владелец участка:

1. Частный (владельцем земли являются частные лица, ИП, ООО и другие). Основные случаи — обеспечение доступа к земле через соседний участок, создание коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение и другие) и некоторые другие случаи, которые перечислены в 32 статье Земельного кодекса.
2. Публичный (землей владеет муниципалитет или государство). Основные ситуации — обеспечение доступа к земле через муниципальный участок, создание коммуникаций, мелиорация, выпас и/или прогон домашнего скота, осуществление охоты и рыбалки, сенокос, получение доступа к территориям, которые признаются прибрежной зоной, а также некоторые другие случаи на основании ст. 32 ЗК РФ.

Установление сервитута судом по ст. 274 ГК РФ

• Земельный сервитут — это соглашение, которое устанавливается в добровольном порядке или на основании решения суда.
• В первом случае потенциальный сервитуарий должен составить и переслать владельцу участка/имущества письменное предложение на оформление обременения.
• В этом документе в обязательном порядке должны быть оговорены следующие важные моменты:

• Базовая информация о заявителе (полное имя, год рождения, паспортные данные и так далее).
• Основания для применения обременения.
• Сведения о земельном участке (расположение, площадь и так далее).
• Способ пользования.
• Сроки действия, а также условия и порядок его прекращения.
• Права и обязанности сторон.
• Информация об оплате.
• Срок рассмотрения предложения.

После получения письменного предложения владелец участка может внести встречное предложение, а спор может продолжаться до тех пор, пока обе стороны не придут к консенсусу.

После согласования всех важных моментов обе стороны должны подписать соглашение и направить его в ЕГРН для регистрации (образец соглашения о сервитуте земельного участка можно скачать прямо здесь).

Обратите внимание, что информацию о регистрации: кто производит регистрацию, кто уплачивает государственную пошлину и так далее, рекомендуется прописать в самом письменной предложении, чтобы избежать возможных проблем и недоразумений.

Однако на практике далеко не во всех случаях обеим сторонам удаётся достигнуть консенсуса на добровольных началах.

Если владелец земли отказывается подписывать соглашение, то потенциальный сервитуарий может обратиться в суд для реализации своего права.

При этом поводом для подачи иска может стать не само наличие оснований для оформления соглашения, а именно сам факт невозможности достигнуть добровольного консенсуса (иначе говоря, человек должен сначала попытаться решить эту проблему самостоятельно).

В судебном иске человек должен доказать, что он не может распоряжаться своим имуществом или землей без оформления сервитута.

Также в исковом заявлении он должен перечислить базовые сведения об обременении:

• сведения об участке,
• способ пользования,
• сроки действия,
• порядок прекращения,
• сведения об оплате и так далее.

После получения иска судья должен рассмотреть заявление и вынести своё решение. Копия судебного постановления выдаётся не только сервитуарию, но и владельцу участка.

Судебная экспертиза, доказывающая необходимость установки сервитута

В большинстве ситуаций для установления обременения необходимо провести специальную экспертизу, которая установит, являются ли требования истца об установлении обременения законными или нет.

Сервитут – это право одного человека на ограниченное пользование чужим участком земли.

Экспертиза также проводится для уточнения некоторых важных условий обременения:

• площадь земельного участка,
• сроки действия,
• порядок прекращения,
• размер вознаграждения за пользование чужой землей и так далее.

Проведение экспертизы является платной процедурой (в большинстве ситуаций оплачивает экспертизу истец-сервитуарий).

Судебная практика — примеры

В судебной практике встречаются случаи как отказа, так и признания обременения. Ниже мы рассмотрим несколько характерных примеров, которые помогут вам понять, от чего зависит решение суда.

Отказ в установке сервитута

Пример №1 — подвальное помещение

Частный предприниматель Иванов И. И. арендовал у муниципалитета подвальное нежилое помещение для коммерческих нужд. Подвальное помещение располагается в многоэтажном здании, которое также принадлежит муниципалитету.

Предпринимателю Иванову И. И. понадобился беспрепятственный доступ к своему подвалу, поэтому он обратился в суд для оформления сервитута на первый этаж муниципального здания (первый этаж арендует сторонний человек Сидоров С. С).

Суд назначил проведение экспертизы и установил, что получить доступ к подвалу можно тремя путями:

1. Через первый этаж помещения, которое арендует Сидоров С. С.
2. Через улицу с помощью лестничного спуска.
3. Через подъезд, который является общей собственностью всех арендаторов.

Фактически экспертиза показала, что Иванов И. И. действительно может получить доступ к своему подвалу через помещение, которое арендует Сидоров С.

С, однако, есть и альтернативные способы доступа к объекту (уличный спуск и подъезд). Иначе говоря, у истца есть альтернативные способы доступа к помещению, но он ими не хочет пользоваться.

Поэтому в оформлении обременения Иванову И. И. было отказано.

Пример №2 — просрочка платежей за пользование чужим тоннелем

Гражданину Антонову А. А. на правах частной собственности принадлежит небольшой инженерный тоннель. Другой гражданин Сергеев С. С. арендовал часть тоннеля, чтобы проложить в нём свои коммуникационные кабели.

За использование тоннеля Сергеев обязался вносить оплату Антонову, но через некоторое время обязательные платежи прекратились. После этого Антонов А. А. обратился в суд с требованием оформить на имущество Сергеева С. С.

бессрочный сервитут.

Но в удовлетворении иска на установление обременения было отказано.

Причин для отказа было две:

1. Сервитут используется только в исключительных ситуациях, когда другие варианты разрешения проблемы невозможны. Судебная экспертиза показала, что в случае крайней необходимости кабели из сети можно удалить или переместить, поэтому проблему можно разрешить и другими способами без оформления обременения.
2. Для компенсации ущерба более разумно подавать иск о наличии задолженности по обязательным платежам

После получения отказа Антонов А. А. подал апелляцию в вышестоящий суд. Однако и там он получил отказ на тех же основаниях.

Установления сервитута

Пример №1 — помещение на 4 этаже

ОАО является собственником нежилого многоэтажного строения. На 4 этаже здания имеется небольшое помещение, которое принадлежит другому юридическому лицу со статусом ЗАО.

Для доступа к этому помещению используется лестница, которая располагается внутри здания.

Для получения доступа к своему объекту на 4 этаже ЗАО заключило с ОАО договор аренды лестницы, однако по истечении срока действия договора ОАО отказалось оформлять новый договор аренды.

ЗАО обратилось в суд с требованием установить частное ограничение на лестницу для обеспечения доступа к своему объекту на 4 этаже. После рассмотрения дела была проведена экспертиза, которая показала, что единственным возможным способом обеспечения доступа к строению на 4 этаже является лестница. Поэтому судебный иск ЗАО был удовлетворён, что привело к установлению сервитута.

ОАО подало апеляцию, но вышестоящий суд остановил решение без изменений.

Пример №2 — участок без доступа

Есть участок 1, который принадлежит гражданину X. Рядом с ним имеется участок 2, которым владеет господин T. При этом участок 2 расположен таким образом, что он с одной стороны примыкает к реке, а с трёх других — к участку 1 гражданина X (участок 1 имеет сложную форму).

Гражданин T написал заявление гражданину X с требованием предоставить ему сервитут для получения доступа к своему участку. Но гражданин X отказался подписывать заявление, поэтому господин T обратился в суд.

Во время суда выяснились следующие факты:

• Ответчик согласен на оформление обременения, но по его мнению истец предолжил абсолютно нерациональный способ оформления обременения (план был составлен таким способом, что ответчику пришлось бы демонтировать большое количество зелёных насаждений и различных объектов).
• Была проведена судебная экспертиза, которая установила, что существуют также и альтернативные способы доступа к участку истца через участок ответчика, которые не предполагают демонтаж зелёных насаждений и различных объектов.

В результате суд удовлетворил иск истца и признал сервитут, однако в качестве обременённой территории был выбран другой участок, предложенный экспертом. Решение судьи основывалось на том, что истец действительно нуждается в обеспечении доступа, но для этого может использовать другой участок, который для ответчика носит гораздо меньшую ценность.

Определение платы за обременение

Закон о сервитуте гласит, что за предоставление земли в чужое пользование владелец участка имеет право получить справедливое вознаграждение. При этом денежная сумма может выплачиваться единовременно либо фиксированными платежами в течение определённого периода (при бессрочном обременении — в течение всего периода установления ограничения вплоть до его отмены).

В случае добровольного обременения размер денежного вознаграждения определяется на основании соглашения сторон (этот факт должен быть зафиксирован в письменном предложении на оформление сервитута).

Если обременение накладывается на основании решения суда, то объём вознаграждения определяется на основании решения специальной комиссии.

Алгоритм подсчёта выглядит так:

1. Сначала комиссия оценивает объём прямых убытков, которые терпит владелец земли в результате наложения обременения. При этом на размер убытков влияют такие параметры, как площадь участка, интенсивность его использования другим человеком, примерная рыночная стоимость и так далее.
2. После этого происходит перерасчёт прямых убытков с учётом повышающих коэффициентов Росземкадастра, которые должны учесть различные косвенные убытки (упущенная прибыль, разница стоимости земли с обременением и без него и так далее).
3. В конце происходит согласование графика выплат с сервитуарием и владельцем участка (обычно применяется схема, по которой сервитуарий обязывается перечислять деньги в пользу хозяина земли 1 раз в месяц).

Решив приватизировать свой сад-огород, необходимо изучить порядок процедуры и собрать все документы для приватизации садового участка. Важно, чтобы пакет был полным и документы были оформлены без ошибок.Как приватизировать земельный участок под частным домом узнайте здесь. В этом процессе есть свои важные нюансы.

Прекращение сервитута

Действие соглашения может быть прекращено в двух основных ситуациях:

1. По требованию владельца участка, если исчезли основания для наложения обременения (например, владелец проложил коммуникации, для установки которых он и потребовал обременение).
2. По решению суда, если сервитут значительно усложняет пользование участком (например, для создания проезда к соседнему участку сервитуарий хочет разрушить различные объекты, которые принадлежат владельцу земли).

Также нужно учитывать, что достаточно часто сервитут (земельное право) оформляется на ограниченный срок. Поэтому по истечении этого периода обременение снимается автоматически.

Дополнительный обзор судебной практики по делам об установлении сервитута:

Заключение

Теперь вы знаете о том, что представляет собой понятие сервитута в Земельном и Гражданском праве. Подведём итоги. Сервитутом называют ограниченное право пользования чужим имуществом или землёй.

Такое обременение накладывается только в крайних случаях — когда отсутствует прямой доступ к участку, когда невозможно проложить коммуникации и так далее. Подобное обременение может накладываться по согласию сторон или через суд.

За пользование землёй сервитуарий обязан выплачивать владельцу участка справедливое вознаграждение, размер которого определяется специальной судебной комиссией.

Есть ли налоговые последствия у договора мены земельных участков читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.