Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Срок действия договора аренды нежилого помещения

В ГК РФ основой является имущество граждан, в частности недвижимое. Недвижимое имущество – это материальные объекты, которые обладают тесной связью с землей.

К ним относятся объекты природного происхождения; имеющие связь с землей, в том числе здания и объекты признанные законодательством.

Как было сказано выше, здания — это объект недвижимого имущества, которые могут выступать как жилые, так и нежилые. Согласно ГК РФ последние должны быть изолированы, а границы определяют: стены, пол и потолок.

Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирных домах или здания построенных под офисы. Следует отметить, что существенное отличие между формами помещения — это использование нежилых помещений только для производственных и административных целей.

Помещение предоставляется арендатору за определенную сумму и на определенный срок.

Нежилое помещение, которое передается на время, прописанное в договоре – предмет договора. Необходимо указать точные данные недвижимости.

Укажите в документе:

• подробный адрес дома;
• номер офиса;
• площадь;
• план расположения;
• зафиксируйте цель использования (для офиса, для производства и т.д.).

Информация прописывается в договоре или в приложении к нему.

Замечание специалиста: если не указать подробную информацию, в судебном заседании договор могут признать незаключенным и соответственно недействительным.

Договор регистрируется в письменной форме. От условий сделки и продолжительности форма не меняется. Когда срок заключения составляет более двенадцати месяцев, его следует зарегистрировать. С момента регистрации его можно считать вступившим в силу.

По законодательству России каждое лицо имеет право оформить договор аренды:

• юридические лица;
• физические лица (дееспособные);
• индивидуальные предприниматели.

Виды сроков

Договор аренды нежилого помещения может заключаться на следующий срок:

• неопределенный срок;
• определенный срок менее 1 года;
• определенный срок более 1 года.

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

Несмотря на то, что фактически срок договора может составить несколько лет и считаться долгосрочным, его необязательно регистрировать.

Совет юриста: в случае, когда срочный договор аренды закончен и его возобновляют через дополнительное соглашение, заключенное на неопределенный срок – регистрировать его не следует.

Дополнительное соглашение должно быть составлено на основания согласия всех сторон. При бессрочном договоре максимальный срок не указывается.

Определенный срок менее 1 года. Регистрировать не нужно договор, заключенный на срок меньше года.

• Когда возникнет необходимость его продления на срок до двенадцати месяцев, его регистрировать тоже не надо.
• Часто такие соглашения заключают с пролонгацией на аналогичный срок, если все участники согласны.
• Замечание юриста: пролонгация – это продление договора при истечении срока, когда у всех сторон нет возражений или дополнений.

Определенный срок более 1 года. При заключение договора на срок один год или более, его необходимо зарегистрировать в госоргане — Росреестр.

Если не совершить процедуру регистрации, документ считается недействительным. Договор вступает в силу с момента регистрации.

Иногда, встречаются ситуации, когда участник договора не хочет совершать данную процедуру. Вторая сторона имеет право подать исковое заявление, чтобы его обязали зарегистрировать договор аренды.

Например, срок договора равен одному году. При заключении договора 01.03.2016 г., предельный срок договора истекает 28 февраля 2017 года. Данный договор следует обязательно зарегистрировать.

Владелец помещения в первую очередь должен спросить у арендатора, не хочет ли он продлить договор и в случае отказа предложить помещение другим.

Практика в вопросах срока хранения договоров аренды неоднозначна. Рекомендуется хранить документ в течение всего времени работы организации или 5 лет у физического лица арендатора.

Таким образом, составление и подписание договора аренды нежилого помещения не составляет особого труда. Он заключается на срок, оговоренный сторонами.

Если договор бессрочный или меньше одного года, его не следует регистрировать в Росреестре, в ином случае необходима регистрация. Если не произвести операцию регистрации, договор считается юридически не заключенным.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет возможные последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: +7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Срок договора аренды нежилого помещения: образец 2020 года

Коммерческие и производственные нежилые площади сегодня отличаются высокой стоимостью, поэтому приобретение их в собственность – достаточно сложный вопрос. Выходом может стать временное пользование. Одним из ключевых аспектов в таких договоренностях выступает срок договора аренды нежилого помещения, особенности которого мы рассмотрим ниже в материале.

Какой закон применяется

Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.

Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.

Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:

• сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
• очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.

Приведенные выше судебные позиции содержатся в Инф. письмах Президиума ВАС РФ № 59 (2001 го) и № 66 (2002 го). Они  являются обязательными к применению всеми нижестоящими судами, а значит, в конечном итоге, и сторонами контракта.

Варианты сроков договора

В зависимости от продолжительности договоренностей можно выделить три основных вида:

• краткосрочные контракты – до одного года (на несколько месяцев);
• долгосрочные договоры – на 12 месяцев (год) и более;
• контракты, оформленные на неопределенный срок – без указания периода.

Избранный вид определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения контракта.

Краткосрочный вариант

Указанный вид контрактов заключается на время до одного года. В тексте указывается период времени, в течение которого действует договоренность, по истечении которого контракт прекращается и арендатор выезжает из нежилой недвижимости.

Краткосрочные договоры не требуют государственной регистрации в Росреестре.

Важно! Практика выработала позицию, в соответствии с которой во избежание трат на регистрацию контракты заключаются на 11 месяцев с последующим ежегодным продлением. Формально такую аренду нежилой недвижимости регистрировать не нужно.

Образец краткосрочной аренды можно скачать здесь.

Расторжение краткосрочной аренды производится:

• по соглашению сторон – в любое время;
• по инициативе одной из сторон – путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность была предусмотрена контрактом и если сторонами выступают предприниматели или организации (не физические лица без статуса ИП);
• по инициативе одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона нарушает договоренности, и с обязательным направлением досудебной претензии.

Долгосрочный вариант

Длительный договор аренды оформляется на определенный отрезок времени 12 месяцев и больше, например, на год, три, пять, десять и больше лет. Предельных сроков по нежилым объектам не предусмотрено.

В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Для этого:

• стороны собирают документы: соглашение на нежилое помещение, передаточный акт нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
• оплачивают государственную пошлину (22 000 рублей для юридических и 2 000 рублей для физических лиц);
• подают заявление в Росреестр о регистрации аренды помещения;
• по истечении регистрации получают свои экземпляры зарегистрированного соглашения с отметкой Росреестра о проведенной в отношении нежилой недвижимости процедуре.

После внесения записи в ЕГРН в выписке на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде аренды.

Пример долгосрочного договора аренды помещения можно скачать здесь.

Расторжение контракта в отношении помещения производится аналогично расторжению краткосрочной аренды.

Договоры с неопределенным сроком

В контрактах, заключенных в отношении помещений на неопределенный срок, период действия либо не указан вообще, либо содержится формулировка именно о «неопределенном сроке». Неопределенный период возникает и тогда, когда срочный договор истек, а стороны не заключили нового соглашения, но фактически пользование помещением продолжается.

В соответствии с упомянутой выше судебной позицией, контракт на помещение, заключенный на неопределенный период, не подлежит государственной регистрации. Это касается и тех соглашений, которые по факту длятся уже достаточно долго – более года.

Обратите внимание! Есть два варианта срока договора аренды нежилого помещения без регистрации – либо на менее года, либо на неопределенный период.

Бланк аренды помещения на неопределенный период времени можно скачать здесь.

Расторжение рассматриваемого соглашения возможно следующим образом:

• по соглашению сторон – в любое время;
• в одностороннем внесудебном порядке – с обязательным письменным предупреждением другой стороны за три месяца путем одностороннего отказа от помещения.

Кроме этого расторжение возможно и через суд, соединенное с требованием о возмещении убытков.

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

• автоматическое;
• через подписание дополнительного соглашения;
• через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Преимущественное право заключения

Ст. 621 ГК РФ содержит интересную гарантию для добросовестных арендаторов – о преимущественном праве оформить соглашение на новый временной период. Это означает, что такой арендатор преимущество в глазах арендодателя перед другими лицами. О своем намерении воспользоваться правом арендодатель должен письменно уведомить собственника до истечения периода действия текущих договоренностей.

Если собственник проигнорирует преимущественное право, то бывший пользователь сможет требовать принудительного возмещения убытков.

Срок хранения договора аренды

Время хранения письменных контрактов аренды коммерческой недвижимости определяется Приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558. В соответствии с ним (п. 436) письменные договоренности должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.

Например, если последний день действия аренды нежилого помещения – 20 декабря 2018 года, то храниться текст должен до 21 декабря 2023 года.

Архивные документы организаций могут понадобиться проверяющим и контролирующим органам в ходе документарных проверок.

Период действия аренды нежилого помещения влияет не только на период действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора. При этом нормативно не установлено каких-либо обязательных к соблюдению сроков времени, поэтому данный вопрос стороны решают полностью по своей воле и усмотрению.

Дополнительную консультацию по оформлению договора аренды вы можете получить на бесплатной консультации. Запись через форму консультанта на нашем сайте.

Также рекомендуем узнать про возможность приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».

Раскроем секреты того, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок

Для этого необходимо заключить договор об аренде нежилого помещения, в котором прописывают все условия и соглашения между арендатором и арендодателем (Гражданский кодекс РФ Ч.2 Глава 34). Давайте рассмотрим, на какой период лучше заключать подобные соглашения.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Максимальное время действия наема

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

Классификация договоров:

• Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
• Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
• Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

На длительный промежуток

Долгосрочный договор заключается на период от одного года и более, подлежит обязательной регистрации в государственных органах (п. 2 ст. 651 ГК РФ.).

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Договор, на срок более 1 года, непрошедший государственную регистрацию, считается недействительным. Если от этой процедуры уклоняется одна из сторон, другая имеет право подать на неё в суд.

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

На неограниченный отрезок времени

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

Продление документа

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон.

Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Бессрочный договор не подразумевает пролонгации.

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Плюсы и минусы заключения разных сделок

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Период действия и сроки заключения договора аренды нежилого помещения

Практически в каждом договорном отношении есть срок действия определенных прав и обязанностей. Аренда нежилого объекта предполагает срочность, так как имущество передается в пользование и владение чаще всего на определенное время в силу того, что арендатор не является собственником.

В таком случае сроки являются важным аспектом правоотношений, которые необходимы для учета интересов сторон как в практическом, так и в юридическом плане.

Скрыть содержание

Кто устанавливает?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.610 ГК РФ, где указано, что соглашением можно установить любой срок аренды недвижимого имущества.

Это значит, что стороны сами определяют период, на который они связывают себя договорными отношениями. В данном случае собственник и арендатор будут исходить из соображений практичности и взаимной выгоды.

В отдельную категорию законодатель обычно выделяет договор аренды:

• зданий и сооружений;
• предприятий.

Эти жилищные постройки являются по своей юридической природе нежилыми объектами. Однако, даже в этом случае сроки подобных имущественных отношений устанавливаются свободно и по согласованию сторон. Специфика будет проявляться только в особенностях заключения договора, а также его предмета, условий, формы.

Сроки таких правовых отношений исчисляются согласно ст.190-192 ГК РФ, а начало и окончание периода аренды обозначается календарным числом.

• Статья 190 ГК РФ. Определение срока
• Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
• Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если в договоре не указаны сроки, то считается, что он заключен на неопределенное время и может быть расторгнут в любой момент согласно ст.619 ГК РФ.

Важно! Исключением являются только отдельные договора, на которые распространяются государственные предписания относительно допустимых сроков.

В первую очередь это договор проката, субаренды (ст.615 ГК РФ), а также соглашение на аренду зем.участка, находящегося в составе земель с/х назначения, государственной или муниципальной собственности.

Максимальный и минимальный — это сколько?

Согласно общим положениям закона, у таких соглашений нет максимального или минимального срока, так как все зависит от намерений собственника и арендатора. Здесь им предоставлена полная свобода.

Если рассматривать с точки зрения юридической практики, то чаще всего минимальным сроком является период в 3-6 месяцев, а максимальным – бессрочность.

В среднем, такие договоры заключаются на период от 3 до 5 лет.

Законом установлены максимальные сроки на отдельные разновидности арендных отношений. К таковым соглашениям относятся:

• субаренда (ст.615 ГК РФ), срок которой не может быть больше периода, указанного в основном договоре;
• договор аренды с/х земель, максимальный срок которого не может превышать 49 лет согласно ФЗ–№101;
• договор аренды участка для государственных и муниципальных нужд предусматривает срок заключения не более 1 года (ст.22 ЗК РФ).

Справка! Аренда зданий, сооружений, предприятий осуществляется вместе с земельным участком, на котором они находятся поэтому необходимо подробней ознакомиться с положениями ЗК РФ и учесть разновидность земельной площади.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

Минимальных сроков на арендные отношения, как таковых, нет. Договор можно заключить и на месяц, так как все зависит от намерений и интересов сторон.

Что значит период действия договора, аренды, хранения и исковая давность?

При возникновении арендных отношений очень важно правильно ориентироваться в понятийном аппарате. Стороны сталкиваются с такими определениями и явлениями, как срок:

• аренды;
• действия договора;
• исковой давности;
• хранения соглашения.

Дефиниции «срок аренды» и «срок действия договора» никак не разделены законодателем поэтому чаще всего их рассматривают как одинаковые явления. Однако, нередко суды не согласны с такой точкой зрения, так как аренду могут рассматривать и как консенсуальное, и реальное соглашение.

Срок аренды – это временной период, который предполагает законное пользование и владение нежилым объектом. Арендатору выделяют определенные временные рамки для фактического управления имуществом.

Срок действия договора – это период, который юридически определяет время действия условий соглашения, включая пункт об ответственности, правах и обязанностях сторон.

Эти понятия могут рассматриваться одинаково только в случае, если передача нежилого объекта осуществляется одновременно с заключением договора аренды (реальное соглашение).

В других ситуациях уместно говорить о разных понятиях.

Если фактически арендатор стал пользоваться и владеть нежилым помещением спустя несколько дней после заключения или подписания соглашения, то эти дефиниции рассматриваются отдельно.

Срок исковой давности – это временный период, в течение которого лицо может предъявить иск в суд в ответ на нарушение своих прав, а также условий договора. Согласно ст. 200 ГК РФ этот период равен 3 годам, исчисляемых с момента, когда лицу стало известно о договорном или фактическом нарушении.

Статья 200 ГК РФ. Начало течения срока исковой давности

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

   По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.

Судебный ход событий возможен, если лицо отказывается расторгнуть арендные отношения или изменить некоторые его положения.

На заметку. Срок исковой давности не применяется относительно к требованиям собственника досрочно расторгнуть арендные отношения или устранить все нарушения.

Срок хранения соглашения – период, в течение которого осуществляется хранение договора и всех сопутствующих к нему документов как в бумажном, так и электронном виде.

Сроки хранения обычно детально определены в Перечне типовых управленческих архивных документов, который распространяет свое действие в случае, если одна из сторон – государственное или муниципальное учреждение, организация.

В документе указано, что договор аренды нежилого помещения должен хранится на постоянной основе, то есть бессрочно. Однако, если собственник является организацией, которая не была сформирована государственными и муниципальными органами, то срок хранения всех документов составит не менее 10 лет.

Как вывод, можно сказать, что очень важно правильно ориентироваться в специфике всех сроков, чтобы грамотно его отсчитывать и использовать как серьезный довод в спорных ситуациях.

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание следующие аспекты:

• намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
• жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
• вид предпринимательской деятельности;
• опыт ведения бизнеса у арендатора.

Все это необходимо учесть, чтобы правильно согласовать период арендных отношений. Если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение, то необходимо оформить аренду на срок не менее 3 лет.

Если жилищное состояние или возможности помещения явно не соответствуют дальнейшим планам арендатора, то соглашение обычно заключается на непродолжительное время (от 1 года до 3 лет), пока субъект не найдет новое помещение.

Нередко арендатор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве поэтому желательно заключить соглашение на больший срок (от 3 лет и выше).

В любом случае это очень деликатный и индивидуальный вопрос, где нужно учитывать любой нюанс. Стоит помнить, что даже в случае истечения сроков, стороны могут заключить новый договор, но при условии, что собственник и арендатор ведут себя добросовестно и исполняют все обязанности.

У арендатора есть преимущественное право на заключение нового соглашения согласно ст.621 ГК РФ.

В заключение необходимо сказать, что срок договора аренды – индивидуальный вопрос, в который государство старается не вмешиваться. При этом не имеет значение, что является предметом соглашения – жилое или нежилое помещение, а также его особенности, строительные и инженерные возможности.

Собственник и арендатор вольны сами договариваться и согласовывать условия сотрудничества. В некоторых случаях законодателем предусмотрены максимальные сроки арендных отношений, но чаще всего здесь действует принцип свободы воли сторон.

Срок договора аренды нежилых помещений

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступление события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или до ликвидации юридического лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Срок договора аренды нежилых помещений

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
2. Долгосрочный договор (действует год и более)
3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации.

Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году  (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения

Если от прохождения государственной регистрации уклоняется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК  РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

При заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязательств, уведомив об этом вторую сторону за три месяца.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год.

Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, действующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусматривает обязательность регистрации.

Июн 9, 2016adminlawsexp

Срок действия договора аренды здания, сооружения, помещения

Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425, ст. 433 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить этот момент (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Срок действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон. Следует учитывать, что договор аренды здания (сооружения), заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Пункт 2 ст. 651 ГК РФ применяется также к договорам аренды нежилых помещений.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Таким образом, исходя из п. 1 ст. 425, абз. 1 п. 1 ст.

432 ГК РФ незарегистрированный договор становится обязательным для сторон с момента достижения согласия по всем его существенным условиям при соблюдении установленной формы.

Правило п. 3 ст. 433 ГК РФ действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, выработанный ранее в судебной практике, основанной на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73: договор аренды начинает действовать для сторон с момента его подписания, если согласованы все существенные условия договора и в день его подписания объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

Необходимо учитывать, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность на этом основании. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

Изменения по аналогии с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ не были внесены в п. 2 ст.

651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представляется тем не менее, что суды, исходя из содержания п. 3 ст. 433 ГК РФ, будут придерживаться практики, сформировавшейся ранее в отношении договоров аренды недвижимого имущества.

Так, учитывая ранее сложившийся подход, который закреплен в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, суд признал незарегистрированный договор аренды заключенным для его сторон. Кроме того, указав на п. 3 ст.

433 ГК РФ, суд отметил, что факт отсутствия регистрации для сторон договора значения не имеет, поскольку каждая сторона вправе обратиться за регистрацией (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.

2015 N 04АП-2643/2015).

Во избежание споров арендатору рекомендуется не допускать ситуации, при которой государственная регистрация договора состоится значительно позже начала фактического пользования имуществом.

В противном случае срок пользования объектом аренды может оказаться меньше, чем рассчитывал арендатор, поскольку существует вероятность того, что этот срок будет исчислен с момента начала использования имущества, а не с даты государственной регистрации договора.

Подать документы в регистрирующий орган следует непосредственно после подписания договора.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам следует:

— определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ;

• — предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
• — указать, будет ли арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• — установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.
• Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Для договора аренды им является момент возврата имущества арендодателю по окончании срока аренды или внесения арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Определение срока действия договора аренды здания (сооружения, помещения) по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ

Срок действия договора, как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ.

Срок может быть согласован указанием на календарные даты. На практике стороны часто определяют его промежутком времени, ограниченным календарными датами, используя при этом предлоги «до» или «по». Следует учитывать, что от того, как сформулировано условие о сроке, зависит, будет ли договор считаться заключенным на год и более и, как следствие, подлежать государственной регистрации.

Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор действует в течение пяти лет с момента его заключения».

Срок может быть установлен указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (абз. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежным считается такое событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок действия договора определен не по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ

В этом случае срок будет признан несогласованным, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и действовать до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Это означает, что любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Так, арендодатель сможет потребовать от арендатора возврата имущества.

Арендатор в таком случае не вправе будет использовать имущество в течение всего срока аренды, указанного в договоре.

В качестве примера неправильного согласования срока можно привести определение его указанием на событие, наступление которого не является неизбежным. К таким событиям суды относят:

— ликвидацию стороны договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008);

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия.

Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора.

В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Содержание

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

• Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
• Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
• Договор аренды заключается в письменной форме, если:

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

• договоры аренды и субаренды земельных участков;
• договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.