Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

Вам срочно понадобилось продать или приобрести нежилое помещение? Вы не знаете, какие документы необходимы и как их оформить, чтобы не быть обманутым?

В статье вы получите подробное представление о необходимых документах для оформления сделки по покупке и продаже коммерческой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Предварительное соглашение

Договор купли-продажи – это юридический документ, на основании которого осуществляется передача коммерческой недвижимости между двумя сторонами: покупателем и владельцем после перевода денег.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон в дальнейшем осуществить сделку купли-продажи. Заключается между владельцем коммерческой недвижимости и покупателем этого помещения, когда требуется гарантия будущей сделки.

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?Как правило, в преддоговоре стороны указывают размер аванса или задатка за отчуждаемую недвижимость. Это самый известный способ предоплаты по сделке.

Главное отличие аванса от задатка состоит в том, что если сделка по инициативе любой из сторон отменяется, продавец должен вернуть аванс продавцу. В случае задатка при отмене сделки по инициативе продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основные требования к данному договору раскрыты в статье 429 ГК РФ. Чтобы составить предварительной договор купли продажи коммерческой недвижимости, необходимо описать в нем следующие условия:

  1. Описать предмет договора (описать помещение, определить, кто из сторон является продавцом и покупателем).
  2. Указать стоимость недвижимости, определить в каком размере вносится аванс иди задаток.
  3. Определить права и обязанности лиц.
  4. Указать срок действия предварительного договора.
  5. Указать особые условия.
  6. Перечислить заключительные положения.
  7. Указать реквизиты сторон.

Риски для сторон

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

Риски продавца состоят в том, что покупатель может заменить или подменить договор. Документы при оформлении могут спустя некоторое время оказаться просроченными, что не отвечает характеристикам, указанным в нем.

Основное соглашение для коммерческой недвижимости

Основной договор покупки и продажи нежилой собственности заключается по истечении срока предварительного, при исполнении условий описанных в нем. Является основным правоустанавливающим документом, который подтверждает переход права собственности от одного владельца к другому.

Важно! Договор о купле-продаже подразумевает, что приобретенная собственность может использоваться как: склад, торговая точка, административные или производственные помещения.

Возможность приобрести недвижимость имеют и физические, и юридические лица. Покупатель должен быть дееспособным. В противном случае, договор может не нести никакой юридической силы.

Зарегистрировать куплю-продажу коммерческой недвижимости необходимо в органах Росреестра. Они определяются по территориальному принципу, т.е. по месту нахождения объекта, который нужно зарегистрировать. Подать документы вы можете в территориальном подразделении Росреестра либо в любом другом многофункциональном центре, который расположен на территории региона, где была совершена сделка.

В случае подачи документов в Росреестр свидетельство о праве собственности вы получите через 7 дней, а через многофункциональные центры – спустя 9 дней.

Требования к составлению основного документа

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?Статьи закона, регулирующие данное понятие: 454, 549, 550, 551, 552, 554 – 557 ГК РФ.

Чтобы удачно совершить сделку физические или юридические лица должны собрать полный пакет документов:

  • Договор купли-продажи нежилой недвижимой собственности. Плюс один экземпляр для подачи в Росреестр.
  • Заявление по проведению гос. регистрации сделки.
  • Документы, подтверждающие личность покупателя и продавца.
  • Правоустанавливающие документы на приобретение объекта недвижимости.
  • Согласие супруга, в случае приобретения недвижимости в браке.
  • Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию.

Для того чтобы заключить основной договор купли продажи нежилого помещения, необходимо:

  1. оформлять его в письменной форме;
  2. наличие подписей обеих сторон;
  3. прикладывается передаточный акт, в котором подтверждается передача недвижимости от владельца покупателю;
  4. осуществить государственную регистрацию документа и прав нового собственника;
  5. выдать покупателю свидетельство о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

В договоре необходимо указать:

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

  1. предмет продажи;
  2. цену объекта;
  3. реквизиты обеих сторон, их подписи, печати;
  4. местонахождение;
  5. кадастровый номер;
  6. площадь: количество квадратных метров, на каком этаже находится, расположение в здании;
  7. тип помещения;
  8. способы и сроки оплаты;
  9. срок передачи продаваемого объекта.

Риски для сторон

Риски схожи с ситуацией рисков и по предварительному договору.

  1. Существует вероятность, что сделка будет признана недействительной. На основании того, что она противоречит требованиям закона. В первую очередь, необходимо проверить полномочия продавца на заключение сделки.
  2. Незаконное владение недвижимой собственностью, вследствие чего она является истребованной. На основании поддельных документов на недвижимость, настоящий владелец предъявляет иск об изъятии (истребовании) собственности из чужого владения.
  3. Продавец оказался недобросовестным и не исполнил свои обязанности по передаче имущества покупателю.
  4. Недвижимость может оказаться с невидимыми недостатками, которые обнаружатся после сделки.
  5. Отказ продавца от того, что была внесена некоторая сумма залога или полностью выплачена сумма. Такой вариант возможен при отсутствии или потере расписки о передаче денег.

Вы ознакомились с основными положениями предварительного и основного договоров по купле-продаже нежилой недвижимости, запомните важные моменты. Будьте внимательны при оформлении документов! А также приобретая помещение, узнавайте все подробности с ним связанные!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта 

Это быстро и бесплатно!

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости образец

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

  • Для осуществления коммерческой деятельности юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям необходимы помещения: офисные или целые здания.
  • Если коммерческая деятельность не приносит ожидаемой прибыли, то, как правило, организации или предприниматели стремятся продать коммерческую недвижимость.
  • Как это правильно сделать в статье будет указано далее.

Образец типового договора купли-продажи коммерческой недвижимости

В соответствии с гражданским законодательством соглашение о купле-продаже коммерческой недвижимости получают юридическую силу с момента подписания документа сторонами.

Составляется соглашение в письменной форме. Нотариального заверения не требует.

В соглашении должны быть отражены не только положения, которые требуются законодательством, но и иные положения, которые сторонами были согласованы.

Допускается продажа недвижимого имущества совместно вместе с бизнесом.

В соглашении должны быть указаны следующие положения:

  • Сведения о сторонах (продавце и покупателе);
  • Сведения о передаваемом недвижимом объекте;
  • Информация о месте расположения здания;
  • Сведения о категории недвижимого коммерческого объекта;
  • Информация о площади объекта, а также в случае продажи целого здание об участке земли, который находиться под ним;
  • Стоимость объекта;
  • Порядок внесения денежных средств;
  • Порядок передачи объекта в собственность покупателя.

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

  1. Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
  2. Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
  3. Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости с рассрочкой платежа.
  4. Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости с рассрочкой платежа.
  5. Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости между физическими лицами.
  6. Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости между физическими лицами.
  7. Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости с обременением.
  8. Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости с обременением.
  9. Для того чтобы в последствии не наступили негативные последствия для сторон, а также для того, чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны подготовить определенный пакет документов:
  • Продавец должен представить документы, подтверждающие право собственности на передаваемый объект;
  • Им же представляется выписка из Россреестра о том, что объект не является предметом залога и на нем не имеется никаких ограничений;
  • Техническая характеристика из БТИ, на основании которой можно узнать техническое состояние продаваемого объекта, год его строения, площадь помещений, расположение, этажность и другую информацию о постройке.

Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.

Необходимо знать, что это за процедура?

Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.

После того, как сведения о новом владельце недвижимого объекта коммерческого характера будут внесен в специальный реестр, покупатель получает специальный документ – свидетельство о праве собственности. На бланке соглашения должна быть поставлена отметка о том, что право от продавца к покупателю перешло.

Для того, что бы сведения были внесены, необходимо представить следующие документы:

  1. Три экземпляра составленного и подписанного соглашения о купле – продаже коммерческого недвижимого объекта;
  2. Акт приема – передачи сооружения, которые должны также иметь подписи обоих сторон;
  3. Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица в налоговом органе;
  4. Учредительные документы юридических лиц, являющихся сторонами сделки;
  5. Сведения о присвоенном номере налоговой службой ИНН;
  6. Документы о соблюдении процедуры назначения руководителей организаций, которые являются сторонами соглашения;
  7. Если стороны, являются юридическими лицами, которые были созданы до наступления 1 июля 2002 года, то необходимо представить сведения о внесении их данных в специальные реестры;
  8. Устав, принятый в организациях, со всеми имеющимися изменениями и дополнениями;
  9. Учредительный договор каждой из сторон. Представляется также со всеми изменениями и дополнениями, которые были к нему приняты;
  10. Выписка, о регистрации юридических лиц, которые выступают сторонами соглашения в соответствующих Реестрах;
  11. Оригинал или заверенная организацией копия протокола заседания совета директоров, общего собрания участников акционерного общества с решением о совершении сделки либо решение участника (акционера);
  12. Выписку из БТИ, с техническими характеристиками всего передаваемого здания.
  13. Закон допускает участие на стороне, как продавца, так и покупателя их представителей. В этом случае, представитель должен предъявить доверенность, указывающую на наличие у него полномочий участвовать в сделке от имени организации.
Читайте также:  Как установить размер алиментов: сколько алиментов на 1-го ребенка

Продавец должен в обязательном порядке, дополнительно представить документ, который подтверждает наличие у него права распоряжаться зданием или помещением.

Помимо вышеуказанных документов необходимо представить заполненное заявление от имени продавца с просьбой зарегистрировать приобретенное право. Продавец также должно внести соответствующие данные в документ.

За регистрацию права государство взымает государственную пошлину. Квитанцию об оплате обязательного государственного сбора необходимо приложить к пакету документов.

Нюансы и этапы сделки купли-продажи коммерческой недвижимости. Образец договора

Как и когда нужно составлять договор купли продажи коммерческой недвижимости?

Показать содержание

Чем регулируются сделки?

Сделки регулируются следующими правовыми актами:

Что необходимо знать участникам?

Что необходимо знать, чтобы продать коммерческую недвижимость:

  1. Все документы на продаваемый объект должны быть в порядке. Чем больше информации будет подтверждено официальными документами, тем выгоднее и быстрее можно заключить сделку.
  2. Если производились какие-либо перепланировки, они должны быть узаконены.
  3. Прозрачность процедуры также нужно подтвердить справками о том, что у данной недвижимости нет никаких обременений.

Что необходимо знать, чтобы купить коммерческую недвижимость? Помимо проверки документации на правовую «чистоту», отсутствие обременений нужно:

  1. Рассчитать предполагаемую выгоду от покупки и изучить перспективы финансовых вложений (при необходимости).
  2. Просчитать возможности развития той сферы деятельности, для которой приобретается недвижимость, учитывая особенности данного объекта.
  3. Выяснить в органах местного самоуправления о каких-либо планируемых глобальных изменениях в районе расположения объекта, способных негативно отразиться на дальнейшем развитии бизнеса.

Как заключается договор?

Отнестись к оформлению документа нужно со всей ответственностью, очень важно при составлении соглашения ничего не упустить, поэтому прописывать все нужно максимально подробно.

Важно! У данного документа должна быть однозначная трактовка.

В шапке договора необходимо указать:

  • Место и дату заключения.
  • Информацию о каждом из участников сделки: ФИО, паспортные данные, адрес проживания. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то прописывается полное название организации с указанием даты прохождения государственной регистрации.

Если привлекаются к сделке третьи лица, нужно четко указать, какую именно из сторон они представляют и на основании какого документа они действуют (доверенность). Копия доверенности прикрепляется к договору.

Далее идет текст соглашения, состоящий из следующих пунктов.

Подробно указывается вся информация о данном объекте продажи, которая дает возможность четко его определить (согласно ст. 554 ГК РФ):

  • Адрес.
  • Место расположения – здесь отметить также, входит ли данная недвижимость в состав другого недвижимого имущества или же она располагается отдельно на земельном участке.
  • Обозначить целевое назначение коммерческого объекта – надзорные органы в дальнейшем будут его проверять на соответствие нормам безопасности.
  • Кадастровый номер.
  • Площадь (в квадратных метрах).
  • Дата постройки.
  • Материал, из которого изготовлены стены объекта, фундамент, крыша, указать цвет.
  • Сведения о земельном участке, на котором расположен предмет договора.

Внимание! Здесь же нужно обозначить, на основании каких документов у продавца имеется право собственности на недвижимость.

Прописывается полная стоимость предмета купли-продажи (сумма при этом указывается цифрами и прописью) в рублях.

Порядок расчетов

В этом пункте указывается размер задатка, каким образом он будет передаваться, а также порядок и срок передачи оставшейся суммы денежных средств.

Передача имущества

Прописываются сроки и порядок передачи ключей и документов, обязательно со ссылкой на соответствующий акт приема-передачи (он должен прилагаться к договору).

Обязанности продавца:

  • Передать покупателю в собственность предмет договора (в соответствии с передаточным актом), все требуемые документы.
  • Принять от покупателя оплату.

Обязанности покупателя:

  • Своевременно произвести оплату.
  • Принять предмет договора в собственность.

Ответственность сторон

Здесь нужно расписать способ разрешения спорных вопросов – на случай, если одна из сторон нарушит обязательства.

Прилагаемые документы

Перечислить всю документацию, сопровождающую данный договор купли-продажи.

Реквизиты и подписи

Указываются паспортные данные и реквизиты банковских счетов участников сделки. Здесь же проставляются подписи сторон и печать.

  1. Сбор и проверка документов. Необходимые документы:
    • Правоустанавливающие документы на объект продажи.
    • Технический и кадастровый паспорта.
    • Выписка из ЕГРН (подтверждает, что данный объект не имеет обременения и не арестован).
    • Справка о балансовой стоимости предмета договора.
    • Акт приема-передачи.
    • Квитанция об уплате госпошлины.
    • Паспорт гражданина РФ (от каждой из сторон).
  2. Заключение договора. После подготовки всех документов в назначенное время происходит подписание соглашения, затем следует расчет и передача объекта.

    Важно! Очень желательно присутствие нотариуса на процедуре оформления сделки.

  3. Регистрация сделки. После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (по месту совершения сделки).

О том, как быстро и выгодно оформить сделку, говорится в отдельной статье.

Возможна ли покупка в кредит?

Приобрести в кредит коммерческую недвижимость вполне возможно, но существуют некоторые нюансы:

  • Обязательно необходим первоначальный взнос — условие в любом банке.
  • Максимальный срок погашения кредита — 10 лет.
  • Процентные ставки — от 11,8%.
  • Кредит выдается под залог недвижимости.

О покупке квартиры в кредит и в ипотеку подробно рассказано в данном материале.

Подводные камни и узкие места

Существуют некоторые «опасные» моменты, которые обязательно нужно проверить до заключения сделки:

  • Коммерческая недвижимость не может относиться к жилому фонду — только к нежилому.
  • Все перегородки, которые разделяют площади, должны соответствовать техническому плану.
  • Должны быть оформлены документы на земельный участок (если это отдельное здание), необходимо убедиться в наличие регистрации права собственности на него в ЕГРН.

Чтобы не нарваться на мошенников, которые разрабатывают на рынке коммерческой недвижимости свои серые схемы через подставные фирмы, обязательно нужно:

  1. Проверить учредительные документы компании и выяснить ее статус.
  2. Убедиться в том, что продавец является единоличным владельцем и отсутствуют различные обременения.
  3. Проверить отсутствие задолженностей в платежах за эксплуатацию и содержание помещения.

Обо всех тонкостях покупки коммерческой недвижимости и подводных камнях этой процедуры написано тут.

Сделки купли-продажи с коммерческой недвижимостью — достаточно серьезные процедуры, требующие повышенного внимания. Чтобы все прошло успешно и договор считался заключенным, сторонам важно четко определить все его существенные условия и соблюсти форму, предусмотренную законом.

Купля-продажа коммерческой недвижимости: сущность процедуры и оформление договора

Чтобы расширить свой бизнес или открыть новый, необходимо иметь требуемую площадь. В такой ситуации можно приобрести коммерческую недвижимость, а можно просто оформить ее в аренду.

Большое количество современных бизнесменов арендуют свободные площади, однако все же рекомендуем обсудить тех предпринимателей, непосредственно приобретающих необходимые квадратные метры.

Скрыть содержание

Общая информация

Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.

На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:

  • местоположение коммерческой недвижимости;
  • возможная выгода от расположения коммерческой недвижимости в этом районе города;
  • возможность развиваться в дальнейшем;
  • предполагаемые планы городских властей относительно того района, где располагается коммерческая недвижимость.

И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.

Важные нюансы

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает использование помещения в качестве:

  • торговой точки;
  • склада;
  • административного помещения;
  • производственного помещения.

Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым, заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.

  • Продавать и приобретать площадь в праве не только физические лица, но и юридические.
  • Если договор оформляется коммерческой организацией, то следует учитывать тот фактор, что она должна обладать правоспособностью (юридическое лицо должно иметь государственную регистрацию).
  • Если организация, осуществляющая продажу или приобретение нежилой недвижимости некоммерческая, то она должна обладать правами на совершение данных сделок.
  • Права организации обязательно отражаются в учредительном документе.
  • Физическое лицо, осуществляющее куплю-продажу нежилой собственности, должно быть дееспособно.

В ином случае, права физического лица представляет опекун. Опекун для совершения подобных операций должен получить разрешение на проведение сделок в органе опеки.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. При этом нотариально заверять его необязательно. Естественно, документ должен быть скреплен подписями обоих сторон.

  1. Стоимость на приобретение коммерческой недвижимости в РФ заключается в рублевом эквиваленте.
  2. Передача коммерческой недвижимости новому владельцу должна быть отражена в передаточном акте или образце договора купли-продажи.
  3. В договоре о купле-продаже помещения должны быть четко прописаны такие моменты, как:
  • площадь продаваемого объекта коммерческой недвижимости;
  • адрес расположения;
  • номер на поэтажном плане.

Как осуществляется?

  • Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично.
  • При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу.
  • После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.

Момент достаточно ответственный и наиболее важный. Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными.

Читайте также:  Выплачивается ли компенсация за неиспользованный отпуск: полезная информация для каждого

Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.

Экземпляр (в качестве примера) договор купли-продажи коммерческой недвижимости можно найти в интернете и распечатать его. Внимательно читайте все подпункты составленного документа.

Существуют важные критерии, на которые требуется обратить внимание и заранее обсудить их:

  1. Коммерческая недвижимость, которая выставлена на продажу, не должна быть в залоге у третьего лица. Пример: гарантия возврата кредита.
  2. Коммерческая недвижимость являлась ранее объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
  3. Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, не должен находиться в аренде. В ином случае, арендатор имеет права на расторжение договоров и снесение объекта. Причем все эти действия арендатор способен совершить в одностороннем порядке.
  4. Необходимо исключить двойную продажу. То есть проверить объект, есть ранее заключенные на него договора и претенденты.
  5. Уточнить планы местных властей. Может быть, они переустраивают район и желают снести здание, в котором расположена коммерческая недвижимость.

После того, как будут проверены все документы, можно оформлять сам договор купли-продажи.

Кроме того, требуется подготовить следующие документы:

  • акт приема-передачи;
  • переоформление всех лицевых счетов;
  • переоформление договоров на оказание услуг;
  • переоформление обслуживающих компаний (подача электричества, вод, интернета и т.д.).

Самое безопасное приобретение коммерческой недвижимости происходит в бизнес- центрах (особенно, в новых, современных), поскольку они вряд ли пойдут на обманные манипуляции, в результате чего риск двойной продажи минимален.

Подводные камни, которые могут постигнуть предпринимателя:

  1. Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо точно знать, нуждается ли объект в дополнительных вложениях. Примером является реконструкция объекта, перепрофилирование, модернизация и т.п.
  2. Законодательство, касающееся нежилой недвижимости постоянно изменяется и является нестабильным. Аналогично изменяются и налоги на коммерческую недвижимость. Угадать о приближении таких изменений довольно сложно, но вполне возможно.
  3. Собственник, продающий коммерческое помещение не всегда содержит все требуемые документы в порядке. Поэтому крайне важно проверить наличие всей документации на объект.
  4. Во время составления договора на оказание коммунальных услуг, необходимо вложить немалые деньги, а также затратить много времени. Во время сбора необходимой информации на приобретение помещения, требуется одновременно постараться решать и проблему оказания коммунальных услуг, что поможет существенно сэкономить время.

Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?

  1. Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.
  2. В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.

  3. Плюсы покупки жилой недвижимости:
  • намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
  • подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
  • размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
  • расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.

Что необходимо для покупки?

Итак, для того, чтобы совершить приобретение недвижимости потребуется:

  • договориться с продавцом о купле-продаже помещения;
  • заключить договор;
  • зарегистрировать договор в государственных органах;
  • самый важный момент в оформлении документов – это переведение помещения в разряд нежилого;
  • переоформление всех имеющихся лицевых счетов;
  • переоборудование помещения.

Во время оформления всей документации на приобретение коммерческой недвижимости важно тщательно проверять собранную информацию.

Не стоит экономить на услугах грамотного юриста и риелтора. Таким образом, вы сможете предотвратить непредвиденные ситуации. Однако, если такие ситуации все же наступят, вы сможете сэкономить на судебных разбирательствах.

Оформление договора купли продажи коммерческой недвижимости

Как проходят сделки по купле продаже коммерческой недвижимости? Что важно учесть при составлении договора? Кто именно и при каких условиях может приобретать коммерческую недвижимость? Предлагаю индивидуальным предпринимателям, руководителям и всем, кто интересуется данным вопросом, узнать все особенности процедуры.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

Важно понимать, что до регистрации права собственности, расторгнуть договор гораздо проще. Поэтому переходить к этому этапу можно только в том случае, если вы уверены в чистоте сделки.

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

_______________________________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,
(должность, Ф.И.О.

)
действующего на основании ______________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и _____________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О.

гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании _______________________________, с другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажное
здание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:
_______________________________________ на земельном участке площадью
____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________
(собственности, постоянного пользования и др.).

Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель по
настоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянного
пользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятую
зданием и необходимую для его использования, площадью
________________________________________________________________________.

Переход права ___________________ на земельный участок оформляется с
учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.
2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1
договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, что
подтверждается:
свидетельством о праве собственности, выданным _________
_________________ (наименование органа).

Номер свидетельства ______. Дата
выдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»
__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,
номер реестра).

Переход права собственности (или договор дарения)
зарегистрирован в _____________________________________________________
_______________________________________________________ (наименование
органа, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.
сведения) (Вариант 2)
____________________________________________________________ (другие
документы).

Право ____________________ (собственности, постоянного пользования и
др.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1
настоящего договора, подтверждается _____________________________________
_______________________________________________________ (наименования и
полные реквизиты правоустанавливающих документов).
3.

Сведения о здании:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры)________________________________
________________________________________________________________________.
Наименование ______________________________________________________.
Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _______________________________
______________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе __________________
________________________________________________________________________.
Этажность _________________________________________________________.

Другие параметры ___________________________________
_______________________________________________________ (материалы, из
которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,
балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,
электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).
4.

Сведения о земельном участке, право _________________ на который
переходит Покупателю по настоящему договору:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________
________________________________________________________________________.

Категория земель __________________________________________________.
Цель использования ________________________________________________.
Общая площадь _____________________________________________________.
План земельного участка (чертеж границ земельного участка) является
приложением к настоящему договору.
5.

Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет
_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.
До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем с
привлечением ____________________________________________ (представителей
строительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по
назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.
6. Стороны настоящего договора договорились оценить здание в
___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в том
числе НДС — ____%.

Цена здания включает цену земельного участка (права на
земельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.
Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания _______
_____________________________ (наличными деньгами, путем безналичных
расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и
т.п.

) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, но
до государственной регистрации перехода права собственности в
_________________ (наименование органа, осуществляющего государственную
регистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаются
выполненными ___________________________________ (в день зачисления
платежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).
В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественную
ответственность в виде _________________________________________________.
7.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора
здание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не
обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в
качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными
правами третьих лиц не обременено.

Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке из
технического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),
выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ
______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ не
значится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.
8.

Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящему
договору здание возникает с момента государственной регистрации перехода
права собственности на данное здание в __________________________________
(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).
9.

С момента приобретения права собственности на здание, являющееся
предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,
пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,
принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и
прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой
налогов.
10.

Читайте также:  Процедура увольнения в порядке перевода к другому работодателю - нюансы процедуры и выплаты сотруднику

Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящего
договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании
передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания
передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются
выполненными полностью.
11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в нем
принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее
________________________________________________________________________.
12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ____________
__________________________________________________ (Покупатель, Продавец).
13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания
сторонами.
16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых
хранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,

  • один — у Продавца.
  • Подписи сторон:
  • Продавец ________________________________ (подпись)
    Покупатель ______________________________ (подпись)

Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов

Суть договора купли-продажи — в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.

Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение — купля-продажа недвижимости.

Покупать можно с предоплатой, в рассрочку или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.

Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.

Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).

Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.

Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица — правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

  1. Товаром является недвижимость.
  2. Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
  3. Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.

В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.

  1. Договор розничной купли-продажи.
  2. Договор поставки.
  3. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  4. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
  5. Договор энергоснабжения.
  6. Договор продажи недвижимости.
  7. Договор продажи предприятия.

Каждый из них имеет правовые особенности.

Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.

Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.

Заполнять документ от руки или на компьютере — не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:

  1. Месте и дате совершения сделки.
  2. Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
  3. Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
  4. Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
  5. Порядке передачи автомобиля.

Обычно договор купли-продажи автомобиля играет одновременно роль передаточного акта. Но юристы рекомендуют составлять отдельный акт приёма-передачи. Поскольку право собственности передаётся вместе с машиной. В акте необходимо детально зафиксировать её техническое состояние. Это позволит избежать споров из-за поломок, выявленных после сделки.

Договор нужно составить в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для регистрации в ГИБДД. После подписания документа продавец должен внести в паспорт транспортного средства сведения о новом собственнике. А потом — передать покупателю ПТС, свидетельство о регистрации автомобиля и ключи.

Будьте осторожны с покупкой автомобиля по генеральной доверенности. Де-юре в таких сделках происходит покупка бумажки, а не машины. Вы становитесь владельцем, но не собственником автомобиля. Настоящий собственник, кстати, в любой момент может отозвать доверенность. Вернуть при этом деньги будет крайне проблематично.

Сергей Воронин, управляющий партнёр компании «Правовое решение»

В течение 10 дней с момента заключения договора купли-продажи новый собственник автомобиля обязан подать в ГИБДД заявление об изменении регистрационных данных.

Также покупатель обязан заключить свой договор ОСАГО. А старые собственник может попросить страховую компанию сделать перерасчёт и вернуть деньги.

В интересах продавца проследить, чтобы новый хозяин машины перерегистрировал её на себя. В противном случае бывшему владельцу по-прежнему будут приходить штрафы и налоги. По истечении декады, отведённой на переоформление, продавец может попросить снять автомобиль с учёта со своего имени.

Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Это строго зафиксировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ . Нотариальное удостоверение необязательно. Исключение — случаи, когда собственниками или одним из них являются несовершеннолетние или недееспособные.

Продавец и покупатель подписывают документ, в котором указываются:

  1. Дата и место совершения сделки.
  2. Наименование и полные паспортные данные сторон.
  3. Подробнейшая характеристика объекта (кадастровый номер, полный адрес, площадь, количество комнат, этажность и так далее).
  4. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  5. Перечень лиц, зарегистрированных (прописанных) на жилплощади в момент подписания договора.
  6. Цена — для купли-продажи недвижимости это обязательное условие , без неё договор является незаключённым.
  7. Сведения о залоге, аренде, праве пожизненного проживания и других обременениях.
  8. Порядок расчётов и передаче квартиры.
  9. Подписи и реквизиты сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры →

Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.

Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

С 1 марта 2013 году процедура оформления купли-продажи жилья стала проще.

Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.

Ольга Саутина, юридическая компания «Неделько и партнёры»

Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Кадастровый паспорт на квартиру.
  4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
  5. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет.

В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *