Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2020 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

• на покупку земельного участка;
• на приобретение земли для строительства частного дома.

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

• земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
• наличие строго очерченных границ;
• до участка можно добраться на общественном транспорте;
• рядом хорошо развита инфраструктура;
• банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
• наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
• на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
• на нем не должно висеть уже оформленного залога.

Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

• земли, которые не имеют ограничения в обороте;
• если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
• план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
• договор купли-продажи;
• отчет эксперта-оценщика;
• документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

• процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
• большой срок погашения займа;
• можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

Кредитный договор заключается только с:

• гражданином Российской Федерации;
• совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
• лицом, имеющим стабильную занятость;
• гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
• есть хорошая кредитная история.

Процесс оформления

Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

• нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
• ознакомиться с требованиями кредитной организации;
• подать заявку, дождаться одобрения банка;
• подготовить документы на земельный участок;
• банк проверяет документы;
• получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

Подробнее о договоре

Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

В ипотечном договоре земельного участка указывают:

• предмет ипотеки;
• оценку;
• размер, основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства;
• адрес участка и его кадастровый номер;
• наличие объектов недвижимости на участке, если есть;
• площадь участка;
• назначение земли и цель ее использования;
• право собственности;
• название органа государственной регистрации прав на недвижимость, которая зарегистрировала это право.

Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

• Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.
• Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.
• Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

Содержание пунктов

Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

• шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
• предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
• гарантии;
• обязанность сторон;
• страховые особенности;
• ответственность;
• итоговые нормативы;
• реквизиты сторон, подписи.

Альтернатива ипотеке земельного участка

Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

Выход из ситуации:

• предоставить банку залог;
• оформить потребительский кредит;
• взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

Аренда

Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Взыскание

Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

• залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
• предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

1. Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.
2. Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.
3. Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

• начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
• организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

• заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
• имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
• оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
• регистрируются фактические имущественные права.

Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

Правила составления договора ипотеки на земельный участок

В документе прописываются основные правила, регулирующие отношения кредитора и должника.

Каков порядок составления документа, каковы самые важные моменты договора, нужно ли заверять нотариально и регистрировать сделку? Обо всем этом ниже в статье.

Правовое регулирование ипотечных соглашений

Основной документ, регулирующий ипотеку недвижимости граждан, — это закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нормативном акте указано:

• когда возникает ипотека на основании закона, а когда требуется закладная;
• какие положения нужно включать в договор;
• регистрация ипотеки;
• порядок реализации имущества в случае неисполнения условий договора.

В случаях, не урегулированных законом № 102-ФЗ, применяются нормы ГК РФ о вещных правах. Такое положение закреплено в статье 334 ГК РФ.

Глава 9 ЗК РФ посвящена особенностям ипотеки земельных участков. Если надел приобретается за счёт кредитных средств, имущество оказывается в залоге с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Порядок составления документа

В большинстве случаев клиенты почти не участвуют в составлении договора. У каждого банка есть собственный шаблон, куда вписываются данные о гражданине и его кредите. Сам человек может лишь выбрать сумму займа, срок пользования деньгами, день оплаты ежемесячного платежа и некоторые другие особенности.

Обычно составляется 3 экземпляра:

1. для банка,
2. для должника;
3. для Росреестра.

Ипотечным договорам присуща стандартная структура:

• наименование договора, дата и место заключения;
• сведения о сторонах сделки (наименование банка, место нахождения, реквизиты лицензии, Ф.И.О. и должность представителя, Ф.И.О. заёмщика, место регистрации, паспортные данные);
• предмет договора (предоставление займа);
• порядок предоставления средств, их использования, порядок возврата;
• права и обязанности сторон;
• меры ответственности;
• прочие условия;
• реквизиты и подписи сторон.

Важно! На титульном листе договора должна быть указана полная стоимость кредита в процентах на дату подписания соглашения. Без этого договор будет признан недействительным.

Существенные условия соглашения

В договоре должны быть описаны:

1. предмет ипотеки и его оценка;
2. суть обязательства перед банком, его размер;
3. порядок исполнения обязательства.

Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.

Предмет кредитования и его оценка

Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категория земель, к которой относится участок;
• разрешённое землепользование;
• право, на котором участок принадлежит заёмщику (право собственности);
• иные характеристики (например, перечень подведённых коммуникаций).

Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.

Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.

Обязательство, обеспеченное займом

За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

Поэтому в соглашении указывается:

1. порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
2. общая сумма предоставленных средств;
3. дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
4. процентная ставка;
5. формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
6. способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору. В этом документе в табличном виде указывается:

• дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
• размер взноса;
• остаток долга после перевода.

В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.

Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.

Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

1. списывается сумма убытков банка, понесённых в результате неисполнения договора;
2. погашаются проценты по просроченному платежу;
3. плановые проценты за пользование кредитом;
4. основной долг;
5. возмещение комиссионных расходов банка;
6. неустойка.

В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.

Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:

• минимальная сумма досрочного погашения (например, от 50 000 рублей);
• предварительное письменное уведомление банка.

Взыскание долга за счёт залога

Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.

Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

За некоторые нарушения налагается штраф и устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту.

Например, если гражданин не продлит полис страхования недвижимости, он заплатит 10 000 рублей, а ставка составит 36% годовых.

Банк за неисполнение своих обязательств несёт ответственность по законодательству, специальные нормы не устанавливаются. Это значит, что заёмщик может требовать компенсацию только фактически понесённых убытков. Например, банк несвоевременно перевёл деньги, что привело к финансовым потерям.

В соглашения включается норма, по которой стороны обязаны разрешать возникающие разногласия путём переговоров.

Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.

На заметку! Исковое заявление не будет рассмотрено, если переговоры не были проведены. Поэтому процедуру разрешения разногласий стоит инициировать в письменном виде, чтобы у человека были доказательства.

Нотариальное удостоверение

Все ипотечные соглашения должны проходить нотариальное заверение.

Для этого нотариус проверяет сам договор на соответствие требованиям законодательства, наличие у сторон сделки полномочий для его подписания.

Также у заёмщика спрашивают, понимает ли он суть совершаемого действия и его последствия, есть ли обстоятельства, принуждающие его к сделке. Если противоречий не установлено, нотариус совершает удостоверительную надпись.

В ней указывается:

• место и дата удостоверения договора;
• Ф.И.О. нотариуса, название конторы или округа, где он работает;
• указание, что договор был удостоверен и соответствует волеизъявлению сторон;
• утверждение, что личности подписавших документ были проверены нотариусом, соглашение было подписано в его присутствии;
• номер записи в реестре;
• сумма госпошлины;
• величина платы за правовую и техническую помощь;
• печать, подпись, фамилия и инициалы нотариуса.

Указывается:

1. дата;
2. номер;
3. вид действия (удостоверение ипотечного договора);
4. стороны сделки;
5. другая информация.

Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.

Для этого потребуются:

• заявление;
• договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
• соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
• паспорт гражданина.

Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.

Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.

Заключение

Гражданин практически не может повлиять на составление ипотечного договора. Но заёмщику следует проследить, чтобы предварительно согласованные условия выдачи займа были точно отражены в договоре.

Особенности ипотеки на земельный участок

Большинство жителей России желают иметь дом за городом, но зачастую не хватает денежных средств на приобретение земельного участка. Помощью для покупки земли является ипотека на земельный участок. О том, каковы особенности ипотеки земельных участков, будет рассказано в данной статье.

Предоставляется ли ипотека на земельные участки, правовое регулирование, особенности

Законодательство РФ позволяет гражданам брать ипотечный кредит на землю. При получении такого займа предметом залога будет являться сам ЗУ. Тем не менее есть некоторые категории земельных наделов, которые нельзя взять в ипотеку.

К ним относят те участки, на которых невозможно организовать индивидуальную жилищную застройку. Например, муниципальные земли, а также государственная собственность. Не даются в ипотеку ЗУ, которые считаются заповедными, относятся к лесным массивам и паркам, и т. п.

Кроме того, не выдаются займы на ЗУ, которые размером не превышают шесть соток или же земли более пятидесяти соток.

Обычно ипотеку дают на ЗУ, которые будут использоваться для постройки дома или здания для подсобного хозяйства. Сложнее получить заем на землю, которая предназначена для промназначения или же под сельскохозяйственные цели.

Условия предоставления кредита на покупку земли

Решение о возможности приобретения земельного участка в ипотеку предоставляется банком, в котором берется кредит. Сам же банк и определяет условия, на основании которых будущим собственникам земли выдается ссуда . Обычно они таковы:

• наличие стабильного дохода получателя займа у банка;
• гражданство РФ;
• совершеннолетие заемщика;
• стабильное трудоустройство гражданина;
• возможность осуществлять выплаты по кредитованию (обеспеченность).

Если гражданин решил взять ЗУ в ипотеку, то ему следует понимать, что процентная ставка на приобретение земли без строения обычно превышает проценты по другим видам кредитования. Именно поэтому условия получения ипотеки на приобретение ЗУ несколько выше, чем на получение кредита на готовый дом.

Важным условием получения займа на покупку земель под дом является хорошая кредитная история заемщика.

Требования к объекту залога

Помимо требований для заемщика, есть и условия к самому недвижимому имуществу. Например, земельный участок не выдается в ипотеку, если он не относится к ЗУ, входящим в населенные пункты. Это условие действует в том случае, если ЗУ предназначено под индивидуальную жилищную собственность.

При обращении в банк с просьбой получения ипотечного кредитования на ЗУ важно, чтобы земля была не дальше ста километров от города. Некоторые банки устанавливают расстояние до города в 30 километров.

Желательно, чтобы к приобретаемому ЗУ была проведена дорога, и добраться туда можно было в любое время года. Если транспортная развязка у приобретаемого ЗУ хорошая, то это будет являться большим преимуществом при приобретении недвижимого имущества.

Порядок получения займа: алгоритм действий, документы

Для того чтобы получить ипотечное кредитование на приобретение земельного участка, следует выполнить определенный порядок действий:

1. Обращение в банк, выяснение условий получения кредита.
2. Сбор документации, необходимой для оформления ипотечного кредита.
3. Одобрение банком информации, которая предоставлена для того, чтобы получить ипотеку.
4. Оценивание участка/ долевой части (кадастровая и рыночная стоимость земли).
5. Вынесение банком решения о возможности выдачи ипотечного кредита на такой тип земельного участка в соответствии с показателями, установленными законодательством (местоположение, размер земли и т. д.).
6. Определение банком размера ставки на ипотечное кредитование.
7. Расчет банком размера ежемесячных кредитных платежей для заемщика.
8. Получение денежных средств на приобретение ЗУ.

Таким образом, выдавать документы на ипотеку несложно. Этот процесс осложняется лишь требованиями, применяющимся в адрес заемщика.

Важно! Как правило, покупка земельного участка осложняется тем, что проценты по ипотеке довольно-таки высоки для большинства граждан.

Государство заботится о гражданах России, предоставляя возможность молодым семьям оформить кредит на земельный участок, на котором они могут построить свое жилище, по сниженной ставке.

Многие банки поддерживают государственную политику и предоставляют молодым семьям договор ипотеки земельного участка, в котором указана минимальная ставка по ежемесячным выплатам.

Вторым шагом для оформления кредитования является сбор документации. Обычно собирается документация, которая содержит сведения о самом заемщике, а также бумаги на сам приобретаемый ЗУ. К документам, которые необходимо предоставить при желании получить кредит на ЗУ, относятся:

• паспорт заемщика СНТ, который должен являться гражданином России;
• заверенная нотариусом копия документа, который подтверждает, что право предыдущего собственника на недвижимое имущество оформлено в российской земельной системе;
• оригинал выписки об участке из кадастровой организации;
• выписка ЕГРЮЛ на земельный надел;
• справки с рабочего места, которые подтверждают трудовую деятельность заемщика на протяжении определенного банком срока;
• документация об уровне доходов заемщика;
• иные документы.

Вся документация передает в аналитический отдел банка, где принимается решение об одобрении ипотечного кредита. Обычно рассматривается кредит от трех до пяти дней.

После одобрения кредита на землю ИЖС обеими сторонами в оговоренный день подписывается договор, после чего банк выдает денежные средства заемщику.

После подписания договора будущему собственнику земли остается оформить купленный земельный надел как свою личную собственность.

Специфика договора, содержание (образец)

Содержание договора на ипотеку имеет свои особенности, о которых следует знать. К примеру, получатель ипотеки вправе строить здания на своем земельном наделе по собственному желанию. Это значит, что при желании построить здание на ЗУ, заемщик не должен оповещать об этом банк и просить его одобрения таких действий.

Форма договора также имеет свои особенности. Например, заемщику важно обращать внимание на то, все ли условия получения ипотеки зафиксированы в документации о заключении ипотечного договора.

Договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Кроме того, необходимо заверение нотариуса договора об оказании ипотечных услуг.

Получение ипотеки на землю обязательно должно быть зафиксировано, такое требование устанавливает законодательная система России.

Важно! При заключении договорных обязательств следует тщательного и детально исследовать и оговорить все сведения о получаемом ЗУ, его кадастровые данные, условия осуществления платежей по ипотечному кредитованию, размер ЗУ и платежа по ИК.

Залоговое обеспечение ипотеки

Важным условием получения кредита на приобретение земельной собственности является предоставление залога банку. В виде залога может выступить недвижимое имущество, автомобиль и иная ценная собственность заемщика. Обычно же залог на получении ипотечного кредита представлен в виде самого земельного участка, который приобретается получателем кредита.

Перечень банков с предложением ипотеки на приобретение земли

Согласно правовому соглашению банковская система Российской Федерации дает гражданам возможность приобрести земельную собственность на ипотечных условиях. Многие банки России позволяют приобретать землю в кредит тем гражданам, которые являются их партнерами.

Тенденция развития ипотечного кредитования показывает, что почти у всех банков одинаковые условия на оформление кредита.

Обычно денежные средства, которые нужно потратить на покупку земельных участков, составляют от двухсот тысяч рублей до сорока миллионов рублей.

Стоимость ежемесячных выплат зависит от того, сколько стоит пятая часть ЗУ. Проценты на ипотеку достаточно высоки: от десяти до семнадцати процентов в год.

Некоторые банки разрешают осуществить первый взнос посредством материнского капитала.

Если ипотека на долгосрочную перспективу не выдается банком, то граждане могут взять обычный потребительский кредит или же нецелевую ипотеку. Проблемой в данном случае является то, что срок на осуществление выплат за приобретенную собственность значительно сокращается, а, следовательно, растет и размер ежемесячных платежей по кредиту.

Российская банковская система, которая способна предоставить условия гражданам для покупки земли, представлена рядом банков, поддерживающих ипотечное кредитование. У них имеются различные условия приобретения недвижимого имущества. В то же время есть и перечень сходств в требованиях к заемщикам и самим ЗУ.

Для сравнения проанализированы ипотечные системы двух банков России: Сбербанка и Россельхозбанка.

БанкЦели ипотекиПреимуществаУсловия

Сбербанк	— покупка или строительство земель под дачные участки; — приобретение земельной собственности; — строительство дома за городом	— невысокая ставка; — кредитная карта с рядом преимуществ; — выгодные условия для партнеров банка (например, снижение процентной ставки при получении заработной платы на карту Сбербанка); — отсутствие комиссионных сборов со стороны банка (подоходный налог не взимается)	— ставка от двенадцати процентов; — сумма ипотеки от трехсот тысяч рублей; — продолжительность выплат по ипотечному кредитованию – до тридцати лет; — возраст лица, получающего кредит, – от двадцати одного года; — последний взнос гражданином должен быть внесен до наступления его семидесятипятилетия; — не менее одного года стажа на основном рабочем месте за последние пять лет (это условие не касается партнеров банка, т. е. лиц, которые пользуются картой Сбербанк); — не более трех созаемщиков
Россельхозбанк	— покупка земельных участков; — приобретение жилья с земельным наделом	— подтвердить доходы гражданина можно посредством банковской формы; — можно погасить ипотеку до истечения установленных сроков; — отсутствие комиссионных сборов со стороны банка	— длительность ипотеки до тридцати лет; — размер кредита от ста тысяч рублей; — ставка по ипотеке от двенадцати процентов; — возраст заемщика составляет от двадцати одного года до шестидесяти пяти лет; — мужчины до двадцати семи лет подают заявление на ипотеку при наличии военного билета или приписного свидетельства; — оформление ипотеки до трех заемщиков

В таблице видно, что в большинстве условия приобретения ЗУ совпадают. Разница обычно заключается в сумме, которую способен предоставить гражданам банк, в процентной ставку по ипотеке (что чаще всего привлекает заемщиков), а также в требованиях к самому получателю кредита.

Подводные камни

При осуществлении желания приобрести земельный участок под личные цели, гражданин должен знать, что у процедуры получения ссуды на приобретение земли есть ряд подводных камней.

Например, при обращении в банк заявитель должен понимать, что его доход при покупке ЗУ должен быть выше, чем если бы он приобретал квартиру.

Чаще всего срок на осуществление выплат по ипотеке составляет от десяти до тридцати лет. Обычно этого срока достаточно, чтобы граждане могли осуществлять выплаты за приобретенную землю.

При обращении в банк за ипотечным кредитом гражданину следует учитывать, что он обязан выплатить от двадцати процентов от стоимости земли. Зачастую банки требуют от заемщика предоставления залога, в виде которого выступает недвижимое имущество собственника. Банк берет залог для того, чтобы обезопасить себя от невозврата заемщиком денежных средств.

Приобретение земельного участка – довольно-таки сложная задача, ведь оценить землю гораздо сложнее, чем квартиру. Финансовые учреждения признают, что ЗУ являются низколиквидным активом.

Оценить ценность земельного надела достаточно сложно, как и сложно оценить уровень дохода, который способна эта земля предоставить. Сделка, которая на данный момент показалась собственнику очень выгодной, через несколько лет может значительно обесцениться.

Таким образом, покупка земли должна осуществляться крайне внимательно во избежание проблем, которые могут возникнуть впоследствии у собственника недвижимого имущества.

Приобретение ЗУ в ипотеку является довольно удобным способом приобретения недвижимой собственности. В то же время приобрести землю в ипотеку недостаточно выгодно, ведь собственнику придется выплачивать ежемесячно деньги по повышенной ставке.

В кредит можно приобрести и земельные участки под сельскохозяйственные цели, и земли под строительство жилья, и наделы под дачи. Важно, чтобы собственник осознавал то, что приобретенный земельный участок должен окупить те проценты по ипотечному кредитованию, которые он выплатил по прошествии нескольких лет. При этом неважно, в каком эквиваленте отражается выгода – в денежном или моральном.

Самое главное для заемщика при оформлении ипотечного кредита на приобретение ЗУ – правильно оценить стоимость приобретаемой земли и внимательно изучить условия договора, заключенного с банком. Изучение земли и документов на всех этапах обеспечат безопасное приобретение земель.

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Главная / Ипотека / На земельный участок

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума.

Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор.

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.

Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций.

В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени.

Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

• Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.
• Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.
• Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Ипотека на земельный участок: особенности оформления, ограничения

Последние изменения: Январь 2020

Ипотека на земельный участок – сравнительно «юная» процедура, содержащая ограничения вследствие специфики залога, просчитать ликвидность которого через определённый временной интервал затруднительно.

Наличие загородного дома с приусадебной территорией – мечта жителей мегаполисов, планируемая возможность отдохнуть от суеты, насладиться природой и подышать насыщенным кислородом воздухом. Строительство дома по индивидуально подобранному дизайну с учётом собственных вкусов и предпочтений – оптимальный вариант, предусматривающий первый шаг – приобретение земли.

Статья 63 закона № 102-ФЗ в редакции от 02.08.2019г. содержит прямой запрет на ипотеку земельных участков:

• находящихся в государственной и муниципальной собственности за исключением относящихся к комплексному освоению для целей жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного банковским учреждением;
• имеющих площадь меньше установленного нормативными документами региональных властей размера.

Иных законодательных ограничений нормативные акты не содержат, поэтому решение об ипотеке на покупку земельного участка принимает финансовая организация. Учитывая специфичность залогового имущества, несформированность земельного рынка в регионах страны, влекущие проблемы с определением реальной ценности в недалёком будущем, банки считают землю активами низкой ликвидности.

На положительный исход предоставления ипотечного кредита на земельный участок влияет:

1. Вхождение территории в состав земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Отследить перемену статуса прочих земель проблематично и требует трудозатрат кредитных учреждений, в связи с чем ипотека на земельные участки для ИЖС – любимый вид земельной ипотеки, предоставляемой финансовыми организациями.
2. Месторасположение земли. Для ряда банков оптимальным считается стокилометровая зона от населённого пункта, некоторые сужают радиус до 30-ти км.
3. Наличие подъездных путей, дающих возможность добраться в любое время года независимо от погодных условий.
4. Запрет на отнесение территории к резервной, лесоохраной или парковой зоне, что послужит отказом в кредите на приобретение земельного участка.
5. Присутствие инженерных коммуникаций: водоотведения, водоснабжения, электричества и газообеспечения.
6. Площадь участка должна находиться в интервале от 6-ти до 50-ти соток.

Ипотека на земельный участок и строительство дома не считается стандартной процедурой, поскольку мало проверена на практике и несёт коммерческие риски ввиду возможного загрязнения региона, открытия вредных производств вблизи, снижая первоначальную стоимость.

Процедура кредитования на земельный участок

В отличие от оформления банковского кредита на жильё, процедура получения ипотеки на участок и строительство дома начинается не с привычного выбора объекта, а именно с выбора кредитного учреждения.

Обратный порядок обусловлен сотрудничеством банков с компаниями-партнёрами, а предоставление кредита исключительно на землю, соответствующую установленным критериям. На начальном этапе необходимо выбрать финансовую организацию, а на следующем – подбирать участок в соответствии с предлагаемым банком условиями. В противном случае можно потратить время и силы впустую.

Рассмотрение возможности выдачи ипотечного кредита на земельный участок осуществляется на протяжении 3-5 банковских дней с момента предоставления пакета документов:

• общегражданского паспорта, содержащего отметку о постоянной регистрации на территории России;
• подтверждающих производственную деятельность: заверенную администрацией работодателя копию трудовой книжки, трудовое соглашение, договор гражданско-правового характера на выполнение работ или оказание услуг;
• подтверждающих получение стабильного дохода и платежеспособность: справки о заработной плате, составленные нанимателем, банковские выписки с суммами доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности и вознаграждений по договорам ГПХ;
• оригинала и заверенной нотариальной копии регистрации объекта в госреестре;
• справки из ЕГРЮЛ;
• кадастровой выписки на земельный участок.

За счёт потенциального заёмщика проводится обязательная оценочная экспертиза участка. При отказе в кредите на покупку земли финансовые затраты не подлежат дальнейшей компенсации банком.

При принятии положительного решения в назначенный день производится подписание трёх договоров: ипотеки на приобретение земельного участка, купли-продажи надела с бывшим собственником и страхования, к программе которого банк может подключить в коллективном порядке.

Приобретаемая земля не должна находиться под арестом, быть предметом залога или сдаваться в аренду.

Банк осуществит выдачу средств в случае абсолютной уверенности выгодной реализации при невозможности погашать ипотеку на землю.

Заёмщику важно просчитать целесообразность переплаты, поскольку для финансовой организации ипотека земельного участка рискованней ипотеки квартиры ввиду более низкой ликвидности.

  Земельную ипотеку предоставляют немногие банки, учитывая «молодость» данного вида кредитования. Условия предоставления кредита зависят от срока, первоначального взноса, а общая переплата в среднем составляет одну пятую часть стоимости. Чем выше взнос в денежном эквиваленте и короче интервал выдачи, тем ниже процентная ставка, устанавливаемая банковской организацией. Условия ипотеки для покупки земельного участка в ведущих кредитных учреждениях представлены в таблице:

Критерии	Кредит на земельный участок
ВТБ 24	Россельхозбанк	Сбербанк
Минимальный размер первоначального взноса	20 %	15 %	При взносе 50 %  процентная ставка устанавливается в размере минимума
Сумма кредитных денежных средств	300 тыс. – 50 млн. рублей	100 тыс. – 20 млн. рублей	От 300 тыс. рублей
Период кредитования	3-50 лет	Не более 360 месяцев	До 30 лет, наиболее выгодные условия при 10 годах
Процентная ставка	10 %	13,5 %	Средняя – 12 %
Возраст на момент начала и завершения действия договора	Рассматривается в зависимости от наличия созаёмщиков индивидуально	21 – 65 лет	21 – 75 лет
Дополнительные условия	Возведение строения на земле в течение определённого договором времени	Наличие специальных ипотечных программ для молодых семей с использованием средств материнского капитала	Наличие льготных условий кредитования, зависящих от категории граждан и региона проживания

В качестве залога при оформлении ипотеки на землю, помимо получаемого в собственность и закладываемого объекта банки могут потребовать иное движимое или недвижимое имущество, принадлежащее заёмщику.

Договорные нюансы

В договоре необходимо зафиксировать все существенные условия, касающиеся не только земли, но и возведения жилищных построек на территории. Соглашение предусматривает нотариальное заверение.

Перспективный заёмщик на получение кредита на приобретение земельного участка должен представить более веские доказательства платежеспособности, стабильности материального положения, чем при покупке квартиры на аналогичных условиях. Данная необходимость обусловлена объективной невозможностью оценки реальной стоимости земли через определённый промежуток времени, требующей перестраховки залогодержателя.

Специфика продукта кредитования требует дополнительного привлечения созаёмщиков и обеспечения кредита другими видами собственности, поскольку:

• земельные ресурсы недостаточно изучены на отечественном рынке;
• программа кредитования практикуется несколько лет;
• содержится высокий риск обесценивания первоначально ликвидного актива.

Например, в живописном уголке возможно строительство вредного производства или возникновение экологической катастрофы, резко изменяющей статус земли с позитивного на противоположный. Выгодная на текущий момент сделка по истечении короткого периода времени может утратить ценность, приводя существовавшую возможность получить выгоду финансовой организации в желание справиться с убытками.

В связи с ужесточением требований по выдаче кредита под покупку земельного участка, заёмщику целесообразно изучить предложения немногочисленных банковских организаций, просчитать уровень рентабельности вложения денежных средств и собственные финансовые риски максимально предусмотреть в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru